本报记者 刘颂辉 上海报道
因前期疫情积压的写字楼租赁需求，在2021年得到明显释放，上海市部分核心地段的写字楼甚至“一楼难求”。
根据仲量联行日前发布的最新统计数据，2021年第四季度，上海市写字楼市场净吸纳量达37.1万平方米，同比增长了73%，浦东和浦西中央商务区写字楼空置率均呈同比下降趋势。
纵观2021年全年，上海市写字楼市场同样表现不俗，净吸纳量创下历史新高。据世邦魏理仕统计，上海市写字楼市场全年净吸纳量为129.8万平方米，搬迁扩租需求占比达70%；租金报价和有效租金五年来首次回升，较2020年同期分别上调0.7%和1.2%。
值得一提的是，上述两家机构在统计报告中均表示，在写字楼租赁活动中，产业园区的需求量增长强劲，净吸纳量达到近年来的高点。上海市经济和信息化委员会（以下简称“上海经信委”）近期公布的《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》也明确提出：“到2025年，打响5个左右具有全球影响力的园区品牌、50家特色产业园区和50个精品微园，建设7个数字化转型示范区和5个数字新基建标杆园区。”
（上海市特色产业园区分布图。来源：上海经信委）对此，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商务园区负责人丁竹君向《中国经营报》记者表示：“未来六个月，预计将有60余万平方米的商务园区新增供应，除张江、漕河泾和金桥核心板块外，青浦、外高桥和松江也将有优质项目入市。在清晰的产业定位和翔实的政策措施下，各板块充分发挥产业集聚效应，进一步扩产提速，将上海建设成为全国产业高地。”
空置率下降明显
净吸纳量是写字楼市场新租扩租面积与退租面积的差值，数值越高，说明租赁活动越活跃。在刚刚过去的3个月里，上海市写字楼市场仅有一处新增供应，面积共计5.1万平方米，而净吸纳量达到37.1万平方米。
仲量联行研究报告显示，2021年第四季度，上海浦东中央商务区写字楼空置率环比下降1.3%，同比下降4.0%至9.9%；浦西中央商务区内空置率环比下降1.7%，同比下降4.9%至6.0%。
“头部金融、‘互联网+’及高精尖制造等新进赛道的企业落户上海，外资占比持续攀升，写字楼市场强劲复苏，充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示。
在行业需求方面，2021年，上海市写字楼市场以电商、社交媒体、人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT行业需求位列各行业第一，占比超过1/4。“短期内，金融服务业、专业服务业和科技新媒体行业将是市场需求的主要驱动力，租金有望持续增长。”
据世邦魏理仕统计，2021年，上海市写字楼市场共有17个新项目入市，面积总计107.1万平方米，为2020年交付体量的1.6倍。其中，六成项目布局在新兴商务区，以“世博-前滩-徐汇滨江”为代表滨江核心发展区的成熟度加速提升。
具体来看，由于国内外头部企业战略布局的需要，上海整层以上中大面积租赁案例占比提升，核心区域吸引的主力需求主要来自金融和消费制造业。滨江板块凭借多独栋产品与可视性佳的优势加速总部办公集聚，以及包括TMT和医药等细分部门差异化布局，全年去化尤为亮眼；前滩板块空置率仅为2.6%，更是录得全市最低，租金水平也呈现赶超成熟板块的趋势。
与此同时，随着ESG（环境-社会-治理）理念被广泛关注，健康安全成为写字楼租户的重要诉求之一。绿色楼宇持续录得较高租金表现，整体实现了超20%的租金溢价。
据张越透露，未来6个月，预计将有约87万平方米新增项目入市，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，将为上海快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求，提供优质办公场所。
园区租赁需求渐热
在过去的“十三五”期间，上海市产业园区围绕产业发展的总体目标，在结构调整升级、优化营商投资环境等方面不断发力，试图打响“上海制造”的品牌。
据上海经信委方面介绍，上海市产业园区已由传统空间开发和功能建设为主的模式，逐步向以产业生态服务为核心竞争力的运营商转型，发展空间已进入由增量带动为主转为更加依靠存量更新内生驱动的时代。产业园区主要分布在临港新片区、张江科学城、虹桥商务区、金桥开发区、外高桥保税区、漕河泾开发区等区域。
产业园区发展如火如荼，使得办公租赁行为更为频繁。记者从上述机构的预测数据中了解到，接下来，上海市将有超过一半的写字楼市场新增供应量会在商务园区及产业园区中产生。
仲量联行方面表示，目前，上海产业园区总体空置率达到历史低点，净吸纳量创下近年来新高。世邦魏理仕数据也显示，2021年，上海商务园区写字楼市场共有14个新增供应项目交付，供应面积共计85.9万平方米。全年净吸纳量达108.4万平方米，继2015年来首次突破百万平方米；市场空置率累计下行3.4个百分点至14.5%。
在世邦魏理仕统计的上海市147个商务园区项目中，总租赁面积共801万平方米，吸纳企业数量累计4113家。统计报告显示，2021年，TMT行业的租赁需求位居第一，占比达到43%。其中，作为主力需求的游戏类企业，在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；电商相关企业则选择在上海市北及临空板块完成升级置换。
上述报告还显示，生物医药行业以23%的占比位列第二。其中，张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区交付的影响，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。
丁竹君表示，由于各个板块园区的写字楼租金水平有不同程度的上涨，上海全市平均租金报价攀升至每月每平方米136.7元，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。
“2021年，上海市依托在清晰的产业定位和翔实的政策措施，各板块充分发挥产业集聚效应，园区写字楼市场表现优异。”丁竹君指出，伴随“十四五”规划的推进和“3+6”重点产业体系的进一步打造，市场新动能有望被继续激发。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
