本报记者刘颂辉上海报道
集聚了人才、技术和资本等各类要素的产业园区，是地方经济发展的重要载体之一。经过多年探索，该类物业市场的运营模式也在不断更新。
岳军是浙江省嘉兴市一座电商直播产业园的运营负责人。今年以来，他一直在为产业园招商思考着对策。“地方工业用地指标稀缺，倒逼着我们去转型，谨慎做重资产投资，把更多的精力放在提升运营管理水平上。”岳军对《中国经营报》记者说。
产业园投资运营的“头部玩家”也在经历着类似转变。上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称“张江高科”，600895.SH）在业绩报告中表示，公司正在加速实施由地产运营商向产业综合运营平台的转型，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。
仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，在经济转型发展的背景下，产业园区开发运营商的确需要转变服务方式。“不再是单一的办公空间提供者，更要从产业份的角度出发，以服务产业发展为核心要素，通过房地产这一物理载体推动战略性新兴产业创新突破，为入驻企业提供更多服务，注入‘引擎般’源源不断的动力。”
迎来精细化开发运营时代
行业发展的粗放时代已过去，精细化开发和运营时代来临。
嘉兴市平湖市坐拥长三角地区最大的羽绒服专业市场，生产的服装远销海外，岳军运营的中国慧腾服装电商直播产业园即位于这里。
2018年前，岳军曾在一家知名房地产咨询机构服务多年，负责产城融合方面业务。回忆起4年前转型进入产业园运营行业的精力，岳军仍然倍感激动：“当时的产业地产市场逐渐发展壮大，很多传统地产商也被吸引着切入到这一细分领域，当作公司的‘第二主业’。同时，地方政府也大力支持产业发展，积极供应土地，招商引资。”
在新旧动能转换和构建产业新城等背景下，各地产业园项目火热开建，入局投资的企业日渐增多。据不完全统计，国内现有各类产业园区超过15000个，初步形成了综合性和功能型2个类别、10余种形态体系，覆盖国家级、省级和市级等各个层级。
亿翰智库产城运营事业部研究总监黄新云曾将产业园运营企业分为四大派别：第一类是城投资源派，第二类是民企开发派，第三类是勾地派，第四类是资本派。
产业园供应量迅速增加，也让市场竞争更加激烈。张江高科方面在2021年报中坦言，各地纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，张江高科技园区是国家级高新技术开发区，虽然在产业政策、客户结构等方面具备较多的竞争优势，但与周边开发区之间竞争在所难免。
据仲量联行近日发布的报告，在对上海市61家生命科学企业和19家生命科学物业投资机构调研后发现，生命科学企业已成为上海市办公楼租赁市场最主要的需求来源之一。“企业对产业园区的选址考虑因素中，最看重项目有明确的产业定位、成熟的产业集群、高端人才可及性、优惠政策和租金成本等。”
“得益于人口和产业集聚程度高，上海市等一线城市产业园市场租金将维持高位运转，不过行业发展的粗放时代已过去，精细化开发和运营时代来临。”清控科创控股股份有限公司（以下简称“清控科创”）总裁助理、长三角事业部总经理水腾飞在接受记者采访时表示，企业选择入驻产业园，将由优先考虑开发商的身份转化为优先考虑运营商的能力。“换句话说，运营能力越强，带给产业园的溢价会更高。”
产业园运营“去地产化”
未来的产业运营商将会逐步“去地产化”，地产只作为空间载体，而不是全部。
水腾飞所在的清控科创在全国32座城市布局有64个项目，运营面积超过850万平方米，共服务13000多家企业，有145家国家高新技术企业和31家上市公司，2021年分别累计创造产值和税收450亿元、37亿元。
“以前，产业园基本上是采用房地产运营逻辑，即‘拿地—开发—出售—再拿地’，开发商考虑更多的是土地成本、出让比例、出售面积和自持比例等，实际上这是限制产业地产商发展的一大瓶颈。”水腾飞认为，近几年工业用地建设趋向收紧状态，土地出让条件中增加了自持比例，对运营商也提出了更高的要求。
水腾飞表示，在此背景下，运营商基本上采取了“由重变轻”或者“轻重结合”发展策略。“未来的产业运营商，将会逐步‘去地产化’，地产只作为空间载体，而不是全部。在‘去地产化’的同时，产业运营和产业促进将是产业园运营的首要因素，目的是打造和营造出优质的产业集群。”
张江高科方面也表示，公司不断增强产业投资的能力。张江高科投资了以上海微电子装备和华勤通讯为代表的一批集成电路优质企业，实现了“中国芯”国产光刻机的重大突破，助力企业解决了国产芯片“卡脖子”难题。
记者在采访中了解到，金地集团成员企业、香港上市公司金地商置集团有限公司（00535.HK）旗下控股子公司金地威新产业发展管理有限公司（以下简称“金地威新”）也专注于产业园区开发建设及运营管理。
据金地威新方面介绍，公司运营的产业园区项目以自持为主，基于自身资源引入基金、资产证券化等资本工具，一方面为园区提供流动性，另一方面同时倒逼园区运营服务能力的提升，实现运营服务提升与资产价值提升的良性闭环。
而对于项目运营，金地威新以产业研究串联“投资—招商—运营”等多个维度，为产业创造生长环境，聚焦“人工智能”与“生物医药”两个产业领域，对国内重点产业区域政策、企业分布进行研究，发力去寻找“企业痛点”“政策盲点”“产业堵点”的交集，最终服务于产业需求。
需更加注重产城融合
运营企业应该培育重点产业，突出重点产业优势，与其他园区进行差异化竞争。
不容忽视的是，产业园运营的好坏受经济环境影响较大，企业及时调整发展模式也与外部环境的变化密不可分。
在业内人士看来，2021年下半年以来，我国经济增速面临较大下行压力，基础设施投资疲软和房地产投资增速下滑明显，成为拖累实体经济复苏的主要因素，消费端也有所放缓，消费对经济增长的拉动作用边际减弱。
工业用地是产业园区发展的首要资源要素。而随着地方政府对工业用地审批缩紧，将出让土地与企业税收、投资金额甚至经营业绩深度捆绑，一部分运营水平不高的企业因此被排除在外，更多的则转向存量物业运营。
一位长三角地区产业园运营商向记者透露，今年因疫情导致各地物流受阻，企业主库存积压，销售不畅，多处产业园不得不采取了减租降租、减免物业费和延迟缴费等优惠措施以稳住租户，个别产业园的降租幅度达到50%。
面对市场困境的变化，岳军运营的中国慧腾服装电商直播产业园也通过定期开会沟通的方式，与承租企业共患难。岳军坦言，在市场还未恢复正常状态下，只能努力修炼好内功。一方面，加大产业生态扶持，加速产业资源聚集，加大平台赋能体系，另一方面采取措施降低企业运营成本。
“实体企业发展如今正面临着一些困难。作为运营方，我们希望今年下半年能快速恢复，相关部门给予实体企业更多支持政策，为数字经济产业赋能。”岳军表示。
根据规划，“十四五”期间，我国将继续巩固壮大实体经济，发展战略性新兴产业体系，还规划了农业、工业、物流、能源、商贸、文化、科创等多种产业类型的园区。
对此，仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人建议，运营企业应该培育重点产业，突出重点产业优势，与其他园区进行差异化竞争；注重培育产业上下游，形成园区内产业链效应；在产业政策、物业载体和周边配套方面，形成多方位的全面资源配比；同时更加注重产城融合，吸引高质量人才在产业园置业、生活，形成人才集聚效应。
