本报记者刘颂辉上海报道
今年五一期间，多家品牌房企厦门公司对外公布的销售数据和到访客户情况引人关注。
例如，中海地产与国贸地产合作开发的中海国贸上城在五一假期5天时间里热销超6亿元，厦门特房集团与厦门地铁合作开发的特房樾琴湾案场到访客户累计突破了1000组。
5月12日，一家TOP50民营房企厦门公司负责人在接受《中国经营报》记者采访时透露，受4月份优化调整楼市政策刺激和加大营销推广力度影响，公司旗下项目在五一期间的成交量有所回升，到访客户数量也明显增加。
据了解，厦门市在今年4月15日前后放宽了部分人才购房的要求，政策优化调整已“满月”。厦门市12345便民服务平台一位工作人员告诉记者，根据厦门市此前的限购政策，非厦门户籍的购房者须提供4年内连续3年缴纳医社保记录，目前又新增了一项政策，即岛内或岛外满足全日制本科学历要求的非厦门市户籍购房者，只需提供半年工作证明，包括劳动合同、医社保和公积金缴纳证明即可购买1套住房。
“新增的政策属实，但没有公开发布官方文件。目前，这两项政策同时存在，符合条件就可以前往售楼处购房。”上述工作人员表示。
部分项目看房者明显增多
厦门市多个售楼处也积极开展花式促销活动，以吸引客户“眼球”。
5月7日，国贸地产厦门公司发布官方信息称，公司旗下的中海国贸上城在五一期间的销售额超过6亿元。
据了解，中海国贸上城位于厦门市新房均价最高的思明区，周边规划有厦门第一中学思明分校等教育资源。项目主推110～143平方米户型，房源均价约为71600元/平方米。
厦门特房集团也发布消息称，今年五一期间，特房樾琴湾二期项目的案场成交转换比为5：1，到访客户累计突破了1000组。
“集美区的禹洲联发 阅城（学府1号）在5天的假期里，案场到访客户约500组，销售额超4500万元；位于环东海域新城的禹洲海墅销售额超4600万元。”禹洲集团厦门公司相关负责人表示。
在做好疫情防控的前提下，厦门市多个售楼处也积极开展花式促销活动，以吸引客户“眼球”。例如，国贸地产厦门公司旗下的6个在售楼盘推出了抽奖领黄金活动，个别一口价房源可优惠50万元。
此外，联发集团福建区域公司位于厦门市、福州市、漳州市和莆田市的9个在售楼盘推出送家电、免收3年物业费等优惠活动，还可抽取红旗轿车2年使用权。
另据厦门市大型房企建发集团旗下分公司披露，位于同安区的在售新盘建发文澜春晓累计预约客户132组，位于海沧区的建发缦 长滩累计认购超过70套。
据了解，建发缦 长滩位于海沧区马銮湾新城乐活岛上，在售户型79～143平方米。在今年4月份厦门市住宅成交金额排行榜中，该项目曾以2.22亿元的销售成绩位列第三名。
建发缦 长滩一位置业顾问向记者介绍，与周末相比，购房者在五一期间有充足的时间挑选房源，并参与促销活动。“今年前4个月，每月约成交100套房源，而5月份前12天的成交量已接近整个4月份，销售热度明显回升。预计6～9月暑假期间，购房需求还会进一步增加。”
不过，由于网签数据存在一定滞后性，厦门市五一期间的成交量并未在公开平台得到体现。据厦门网上房地产披露，今年5月1～10日，厦门市全市一手住宅共成交350套，日均成交35套，环比下降38.6%；一手住宅签约面积35351平方米，环比前10天下降39.88%。
上述TOP50民营房企厦门公司的负责人表示，楼盘发布的销售数据不排除会有“水分”，“售楼处的销售火热现象也可能与开发商采取的销售逼定技巧有关，只是将前期积累的客户集中在五一期间看房和签约而已。”
楼市基本面有待恢复
很多购房者还是抱着持币观望的心态，预期和信心没有得到有效提升。
今年以来，厦门楼市销售表现持续低迷。据厦门房地产联合网数据中心监测数据显示，今年一季度，厦门市一手房成交10772套，其中一手住宅成交4030套，平均每月成交约1343套，日均成交约45套，环比下跌29.31%，同比下跌54.99%；一手房成交面积75.1351万平方米，其中一手住宅成交面积40.7612万平方米，环比下跌31.61%，同比下跌56.74%。
今年4月，厦门市新建商品房共成交3737套，成交面积346197平方米，其中一手住宅成交1526套，环比上涨19.5%，同比下跌54.7%。从价格方面来看，厦门市成交均价约35726元/平方米，环比下降1474元/平方米。
克而瑞研报显示，纵观今年前4个月，厦门楼市下行压力加剧，并出现了长达90天的新品断供现象。住宅市场供求量双双走低，供应量不如2020年同期，成交量虽然优于厦门市场盘整周期（2018～2020年），但从实际来看，“今年前4个月的成交规模低于厦门市常规周期的成交量，难达企业业绩目标，可谓表现平平”。
克而瑞认为，造成当前现象的原因，一是厦门市更改为集中供地以来，开发商拿地较为集中，项目入市时间大多集中在年末，导致市场可供应量相应减少，而自去年12月18日最后一批新盘入市，直至今年3月下旬保利首开云禧、特房樾琴湾二期和中海环东时代等新盘开盘，厦门市经历了3个月的新盘“空窗期”。
“除了市场新盘供应‘断档’形成的‘空窗期’外，厦门市的明星流量盘多数已进入尾盘持销或收官阶段，流动性趋缓。”克而瑞进一步表示，受到新冠肺炎疫情反复影响，叠加全国房地产市场降温，开发企业特别是民营房企信任度受挫，导致市民购房意愿下滑，持币观望的情绪不断加重。
“过完五一假期，看房买房的客户又减少了。”上述房企负责人表示，厦门房地产市场基本面还没有摆脱低迷状态，岛内岛外购房政策松绑措施对市场的刺激效应不明显，尽管房贷利率下降，房贷放款周期缩短，但很多购房者还是抱着持币观望的心态，预期和信心没有得到有效提升。
中原地产厦门研究院研究总监郭丽贞也表示，五一期间的确创下了今年以来每周认购量的新高，但假期过后市场热度已有所下滑。总体上预计厦门楼市会呈现先抑后扬的局面，下半年在新盘集中供货入市下，市场热度有望提升。
政策利好稳定楼市运行
若刚需以及合理性的改善需求不能得到释放，厦门市房地产市场的反弹效应将会有限。
据厦门本地媒体报道，为了支持房地产项目加快建设和销售，厦门市将采取阶段性放宽举措，调整商品住房预售许可工程形象进度标准和后续留存资金额度。
今年4月1日起施行的新版《厦门市商品房预售管理规定》显示，在预售商品房符合的条件方面，需要满足“投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上”，其中，申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层。
在预售资金监管方面，采用“先留后用”的监管模式，预售资金监管以工程造价的120%设定账户内初始留存资金额度，并根据工程形象进度确定账户内的后续留存资金额度。
“预售资金监管优化后，重点监管额度不变，没有增加企业负担，能确保房地产项目竣工所需资金；预售资金监管专用账户中达到预留存额度之后的其余资金，房地产企业可自行提取，无需再向监管机构办理支取手续。”厦门市住房保障和房屋管理局负责人表示。
“将资金监管模式修改为‘先留后用’，全部购房款均为预售资金，有助于进一步增强厦门市商品房预售政策的灵活性，更好地保护预购人的知情权，更好地维护预售商品房交易双方的合法权益。”克而瑞认为，厦门市从商品住房预售许可工程形象进度标准角度放松预售条件，进一步利好房企流动性改善，稳定楼市运行。
此外，记者在采访中了解到，4月15日前后，厦门市在人才购房等方面也放松了商品房限购政策。其中，岛内或岛外满足全日制本科学历要求的非厦门市户籍购房者，只需提供半年工作证明，包括劳动合同、医社保和公积金缴纳证明即可购买1套住房。
而根据厦门市此前的限购政策，非厦门市户籍购房者须提供4年内连续3年缴纳医社保或者个税证明；具有本科及以上学历、获得中级及以上职称或高级工及以上职业资格条件之一的，在厦门市稳定就业1年以上且无住房的非本市户籍人才，凭与厦门市企事业单位签订3年以上劳动合同，可在海沧区、集美区、同安区和翔安区范围内购买1套自住商品住房。
对此，克而瑞分析指出，厦门市虽然放宽了人才购房条件，但目前仅有个别岛内楼盘确定试行，政策效果传导仍需要时间。若刚需以及合理性的改善需求不能得到释放，厦门市房地产市场的反弹效应将会有限。“在保财政、稳市场的目标下，厦门市松绑房地产政策还有提升空间，特别是在降低首付比例、购房资格认定方面可以进一步放宽。”
