本报记者 杨让晨 张家振 上海、武汉报道
在“因城施策”调整购房政策，合理满足刚需、改善住房需求和促进房地产市场平稳健康发展的大趋势下，华中重镇湖北省武汉市也加入到了调整优化楼市政策的队列。
其中，在因区精准施策方面，据“湖北发布”官方媒体平台5月22日发布的信息显示，武汉市东西湖区、江夏区、黄陂区和武汉经开区等四大区域“全面取消限购政策”。
而在武汉全市范围内，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室还于同日出台了支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施，具体包括父母或子女投靠及二孩或三孩武汉市户籍家庭，可在武汉市限购区域内新购买1套住房；非武汉市户籍家庭在限购区域内购买首套住房缴纳社保或个税年限由2年缩短至1年。
对此，武汉市房管局相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，包括武汉经开区在内的四个行政区限购政策“确实已经取消”。而对于后续是否还会扩大解除限购范围的问题，上述工作人员表示，目前来看的话不会。“由于政策刚发布，后续是否有新变化还需要时间观察。”
定向放松“因区施策”
“自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。”5月22日凌晨00﹕13，武汉经开区融媒体中心官方微博“武汉经开区”发布消息称。
值得注意的是，武汉市经开区5月22日凌晨发布的“武汉经开区全面取消住房限购政策”的内容曾被短暂删除，也引发了市场关注。不过，记者5月23日查询发现，上述内容于5月22日下午16时许再度“复出”，具体政策和此前删除的版本也并没有任何区别。
而除武汉经开区正式官宣上述政策外，同时取消限购政策的武汉市东西湖区、江夏区、黄陂区尚未通过官方渠道发布相关信息。记者查阅武汉住保房管办事服务官方微信小程序发现，上述4个行政区域已经不在资格核查区域。
事实上，除上述4个区域解除限购外，武汉市还于5月22日出台了支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施，以促进武汉市房地产市场良性循环和健康发展。
其中，在支持刚性和改善性住房需求方面，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。
此外，限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。
“5月15日，央行、银保监会出台了下调首套住房贷款利率20个基点等多项金融支持措施。在汉银行机构将根据市场化原则适时下调新发放的商业性个人住房贷款利率。”上述政策提出。
在支持房地产开发企业的合理融资需求方面，政策指出，引导金融机构在防范风险的前提下支持房地产开发企业的合理融资需求，稳定增加全市房地产开发贷款投放；加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期，积极支持居民家庭合理的住房资金需求；加大对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度。
对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，武汉市此次出台的政策首先是响应国家楼市调控相关精神，满足居民的合理购房需求。“武汉楼市新政点面结合，精准施策，满足了亲属投靠、多孩家庭和非本地户籍等群体的自住需求，同时也有定向放松限购的动作，综合此前房贷利率下调形成了‘组合拳’效应，有利于促进需求释放，激活市场成交。”
政策符合市场预期
今年以来，武汉房地产市场持续低迷。
据武汉市住房保障和房屋管理局发布的同步数据显示，今年1～4月，武汉市新建商品房网签销售面积519.36万平方米，同比减少39.78%。其中，新建商品住房网签36639套，网签销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%。
而在刚过去的4月份，武汉新建商品住房网签销售9680套，网签销售面积103.23万平方米，环比减少9.77%，同比减少58.48%。
分区来看，武汉市各区商品住房成交套数差距较大。武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，武汉市中心城区的江岸区今年4月份的成交套数达到3777套，成交面积达到约35.35万平方米，成交量远远超过武汉经开区和江夏区等此次放宽限购政策涉及的区域。
而武汉经开区和江夏区等区域也是武汉市房地产市场供应的主力，开盘去化率也不断走低。克而瑞研究中心在日前发布的《疫情下武汉城市房地产市场发展趋势报告》中指出，平推项目多位于远郊板块，武汉市主城区市场热度明显高于远郊，但不同板块以及项目之间分化仍不断加剧。“城市核心区域差异化竞争结合毛坯性价比实现开盘优异去化，远郊规划配套欠缺，低性价比项目去化受阻。”
在交易量同比下降的情况下，库存商品住房数量仍然巨大。相关数据显示，截至2022年4月末，武汉市尚有已批准预售但尚未网签的商品住房182495套，面积达到2119.84万平方米。
中指研究院数据也显示，今年1～4月份，武汉市新建商品住房销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%；截至4月底，住房去化周期达到12.9个月，其中新城区平均达17.4个月，市场压力不断显现。
易居研究院智库中心在《5月全国百城住宅成交检测报告》中表示，如武汉市等二线城市为新建商品住宅成交面积同比降幅最大的一类城市，这也要求此类城市应继续在购房政策方面优化，包括放松限购、降低购房首付比例等，以防范交易数据继续下滑或恶化。
在李国政看来，当前武汉楼市遇到的挑战是多方面的，有来自市场供给端的挑战，也有需求端需求和动力不足的问题。例如，在供给端，房企爆雷和不良债务等影响市场和购房者的信心；而在需求端方面，市民购房需求降低导致市场供需失衡，项目去化周期也变得更长。
“武汉市出台一揽子纾困措施，符合房地产市场发展需要，在市场预料之中，也是市场期盼已久的。”李国政告诉记者，由于当前房地产行业、市场发展整体表现疲弱，政策的及时出台能够释放特定群体的购房需求，促进市场的活跃度，加快去库存，从长期来看也有稳定房地产市场预期的作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，热点二线城市或新一线城市的政策放松成为大趋势，此前包括南京、杭州、成都等城市放松后，对于武汉放松的期望和呼声较高，此次放松符合预期。“此次放松是局部的放松，也是近期各地放松的一种特征，即对郊区市场进行放松，有助于落实差异化的调控政策。同时，此次放松属于限购放松，客观上有助于促进武汉郊区市场的项目去库存，也有助于提振市场行情。”
“总体来看，由于疫情带来的不确定性，目前依靠单一手段无法根本扭转市场发展和预期，纾解楼市难题一定要有组合拳。”李国政进一步表示，因此，按照“房住不炒”和循序渐进的原则，视房地产市场发展实际需要，不排除武汉市后续还会推出系列优化措施。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
