本报记者 蒋翰林 广州报道
近期，广州楼市筑底回升的态势正逐渐明朗。
“整个6月份都很忙，从早到晚能接待十多组客户。”广州某TOD项目销售人员向《中国经营报》记者表示，项目在一个月内加推了4栋楼，去化率近8成。位于白云区另一楼盘于6月29日获发预售证，根据楼盘公布的海报，两天内销售了10亿元。6月以来，像这样的成交“捷报”频传，给广州楼市带来一抹亮色。
今年年初至4月，广州由于疫情反复等原因，部分刚需买家观望情绪浓厚，暂缓了置业计划。广州中原研究发展部统计显示，上半年广州累计成交新房39618套，同比下跌35%。
不过，近期的广州楼市“微笑曲线”已出现，成交筑底回升。根据国家统计局数据，广州新房、二手房价格已连续三个月上涨；成交量方面，5月、6月的新房网签成交面积分别环比上升41%、66%。
多样化调控政策激活市场
近期，多城支持机关事业单位团体购房，成为激活楼市的一项政策工具。据记者不完全统计，目前包括山西太原、辽宁沈阳、吉林长春等省会城市，也有湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱等三四线城市相继出台新政，支持并鼓励“团购买房”。
实际上，本轮最早推出类似团购政策的城市是广州增城。5月，广州市增城区住建局向区委组织部、区发改局、区科工商信局、区教育局、区卫健局等部门发送了一份《关于组织开展团体购房活动的函》。
同时，广州市增城区住建局还梳理汇总了区内59个楼盘项目，包括楼盘的区域位置、户型面积、可售货量、销售价格等基础信息。楼盘优惠普遍在85折到95折之间，最高优惠可享8折。
团购房针对特定人群，购房者辐射范围并不大。而从政策力度看，发布团购政策的城市仅有广州属于一线城市，购买力相对较强，8折的优惠也具有吸引力。
记者在7月19日向增城区住建局询问，市场科相关负责人证实了该文件的真实性，并表示目前该团购活动已经结束。
团购买房激活楼市的背后，是广州上半年整体疲软的态势。广州中原研究发展部统计显示，上半年广州累计成交新房39618套，同比下跌35%；二手房共成交42002套（中介网签+自助网签），同比下降44.2%。
上半年广州11个区库存消化周期超过12个月的区域有6个，其中南沙、增城、从化、花都4区的库存消化周期超过20个月。
值得留意的是，就在推出团购房政策的增城区，日前有楼盘推出了“荔枝换房”活动，用荔枝抵扣房款进行促销。活动海报显示，“糯米糍、归为、仙进奉40元/斤收购，最高抵5万元房款”，对附近有荔枝的村民或购房者有较大吸引力。
新房、二手房价连续回升
相比之下，上半年的广州高端住宅项目去化则明显提升。记者了解到，天河区的汇景台均价约13万元/平方米，套均总价在2000万元左右，加推当天售出近7成。琶洲南TOD项目大部分户型的总价在2000万元以上，5月初288套房源一周售罄。
实际上，近期广州楼市的“微笑曲线”已经出现。合富研究院机构的数据显示，5月、6月的网签成交面积分别环比上升41%、66%。
据广州中原研究发展部数据，6月广州的新房网签量达到了7776套，环比增加26%，是2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。该机构表示，6月成交超过传统旺季“红五月”是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期。
广州已连续三个月录得一二手房价齐涨。根据国家统计局数据，6月广州新房、二手房价环比分别上涨0.3%、0.5%，是继4月以来第三个月保持“双涨”。其中，6月二手房价（0.5%）环比领涨一线城市。2月至6月，广州二手房价指数分别环比上涨0.6%、0.3%、0.5%、0.2%、0.5%。
市场普遍预计，以一线城市为代表的核心城市正处于复苏中，下半年或筑底回稳。按照合富研究院的预测，下半年广州大概率会延续复苏行情，新房的新增供应将增加至4.9万套，预计网签成交回升到500万平方米至600万平方米，较上半年提升约3成。
广州中原研究发展部也认为，下半年广州出台放松政策可能性不大，但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。目前，广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年会重新抓紧入市。
销售端热 供给端冷
然而，销售端回升尚未传导至拿地端。7月18日，广州第二轮集中供地开拍， 10宗地块成功出让，3宗地块流拍，共计揽金209.56亿元，整体溢价率为6.55%，流拍率为27.27%。
其中，天河燕塘地块经过54轮竞拍，触碰最高限制地价81.19亿元，楼面价50842元/平方米，为广州拍地史上Top5。根据CRIC克而瑞广佛区域统计，参与摇号的房企有越秀、保利、中海、华发、珠实等。这也是时隔一年多广州市场再次迎来摇号地块。作为广州的第一经济强区，天河宅地稀缺，是广州房价最高的区域。
不过，这并非意味着土地市场的回暖。整体来看，尽管此轮土拍优质地块不少，天河、荔湾、海珠、黄埔、白云多个核心发展区域均有地块出让，但从竞拍结果看，10宗成功出让的地块仅3宗产生溢价，溢价率分别为12.9%、0.9%和0.9%，其余均为底价成交，全部地块均由国企、央企拿下。
实际上，第二轮集中土拍，出让规则有所放宽。相对于今年第一轮集中供地，第二轮在竞拍规则上由之前的“限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”，即取消了“竞自持”环节。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此轮集中供地，相比2022年第一轮集中供地的341亿元出让金，环比减少131亿元。政府仍旧坚持缩小供应量，优化供地区域，降低流拍对市场情绪的扰动，拿出优质地块，吸引开发商并给市场让利，国企央企托底，维持市场温度，逐步让土地市场回归至正常态势。
“但从拍地结果看，尽管政府思路达到了，但市场低迷的态势不容忽视。‘销售端热、供给端冷’的局面，还会持续一段时间。”李宇嘉预计，下一步只有在商品房市场回升趋势确定，开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。
