“带押过户”是降低交易成本的好棋

“带押过户”是降低交易成本的好棋
2022年09月23日 13:11 中国经营报

文/梁发芾

最近,一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出,被视为活跃楼市的重要调整。从已经官宣的几个城市来看,南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户,“带押过户”可以降低交易成本,同时提升交易安全性,业内人士纷纷叫好。

以前,在二手房交易中办理过户,如果住房还有未偿还的银行按揭贷款,手续相当烦琐。买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请;贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记;然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记;抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,且在全部交易和登记手续完成之前,卖方要结清原银行贷款的费用,需要筹集一笔资金,承担相关费用,如不少卖方需要借助过桥资金(期限在六个月以内的短期资金融通),房屋过户的成本很高。

近日各地实行的“带押过户”将改变这种操作方式。最大的变化是,贷款尚未还清的抵押房产要上市交易的,无须垫付资金和先行解押,买卖双方与银行达成一致后,买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中,待办理完不动产过户“三合一”(即抵押变更、转移登记及新抵押设立)登记手续后,监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。据报道,从已经官宣放开的几个城市来看,“带押过户”在流程上大大简化,三项业务普遍可以“一次申请,全部搞定”,百姓只需“进一个窗口,提交一套材料”。卖方交易成本大大降低,而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

正如报道所言,这种操作模式的转变,方便了买卖双方,降低了交易成本。既然原来的操作方式如此烦琐不便,稍作改变就会有这等好处,那么为什么直到现在各地才想起做如此调整?

首先是因为法律规定出现了变化。以前的《物权法》规定,财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人(业主)与抵押权人(银行)协商一致,后者同意则需要抵押人先还清债务,未经抵押权人同意的不得转让;而现行的《民法典》则规定,抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响,但应当及时通知抵押权人。因为《民法典》实施后《物权法》已经废止,促成“带押过户”模式出现的法律障碍已经不复存在,《民法典》的新规定成为“带押过户”破冰的推手,给“带押过户”提供了法律依据。

其次是市场有强烈的需求。便利是人类行为中最基本的逻辑,市场交易当然遵从这个基本逻辑。此前先解押再交易的模式,确实给市场带来极大不便。在目前房地产市场低迷的状况下,市场强烈要求通过降低交易成本促成交易便利化,活跃市场。这种情况下,“带押过户”可以说是人心所向。法律有依据,市场有要求,各地政府顺势而为,因势利导,推出这样的举措,也是顺应民心之举。

“带押过户”的最大好处是降低了交易成本,当然,伴随着一系列的严格规程,这种模式也大幅度降低了交易风险。对于降低交易风险本文无暇论及,这里重点谈谈降低交易成本的意义。

交易成本理论是制度经济学的核心概念。如果没有交易成本,资源会流动到最需要它的地方,可以得到最优配置。但是,就因为存在交易成本,使得交易变得复杂,市场效率受到影响,资源配置也达不到最优。

有些交易成本是自然形成的,但有些则是制度化的产物。制度(各种规则的总称)既可以增加交易成本,也可以降低交易成本,而且制度本身很可能成为最昂贵的交易成本。一方面,有效的规则和制度带来稳定的秩序和确定性预期,减少了交易成本,促进了交易。这也是为什么良好发展的经济必然是法治基础上的市场经济,因为法律作为刚性的制度和规则,为市场提供了稳定的秩序和预期。这本来也是良好的制度应有的功能。当然,有时为了限制某种交易,也可以有意识地提高交易的门槛,提高交易成本,增加交易的难度,如为调控房地产市场而出现的各种限购措施。这都是制度的正常功能。但不可否认的是,制度也往往成为最昂贵的交易成本,成为正常交易的障碍,需要适时改革破解调整。

以二手房交易为例。如果完全按照方便市场交易的原则,则只要买卖双方和银行之间签订三方协议,作为抵押权人的银行同意卖方在不办理偿还贷款、解除抵押、赎回住房手续的情况下,可以将抵押义务转移给买方,由买方偿还剩余借款本息,这样就可以避免复杂的手续,并节省为清偿贷款使用过桥资金的成本费用。但是,《物权法》的规定堵死了这条道路。好在《民法典》的规定废止了《物权法》的规定。这样就促进了交易便利化,也降低了交易成本。

多年来,国家一直在强调通过“放管服”改革等措施降低制度化交易成本,便利市场交易,促进经济发展。“带押过户”破冰,各地城市逐步试水,是通过改革创新降低制度性交易成本的一个很好的案例。

“带押过户”模式下,卖方买方减少了手续,降低了费用,实现了双赢;银行作为第三方,利益也没有受损。从整个社会来说,交易成本的下降激活了市场活力,提升了二手房交易量,不但增加了就业也增加了政府财政收入。“带押过户”是一步一举多得的好棋。

作者为财税史学者

(校对:颜京宁)

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