北京试行二手房“连环单”并行办理 打通换房需求“堵点”

北京试行二手房“连环单”并行办理 打通换房需求“堵点”
2022年09月23日 15:41 中国经营报

本报记者 余燕明 北京报道

日前,北京市住建委和北京市规自委联合印发了《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》(以下简称“《通知》”),将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理,缩短办理时间,方便购房群众。

此举是为了提高北京二手住房交易效率,支持购房家庭合理住房需求。

根据之前相关机构发布的研究结果,北京属于典型的换房市场,七成左右的房屋交易实际上是换房需求,换房过程中的连环单现象非常普遍。

在二手房交易领域,“连环单”指的是同一时期内,购房家庭(“连环单”家庭)先出售名下住房,再次购买住房的交易业务。

按照北京市现行做法,“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后,才能腾出资格购买下一处住房,交易周期较长。

为了打通“堵点”,2021年开始,北京市住建委在部分经纪机构中进行了试点,将“连环单”业务优化为并行办理,有效压减了交易时长。在总结试点经验的基础上,北京市住建委和北京市规自委正式下发《通知》,在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

《通知》在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下,优化了购房资格核验操作,即:纳入“连环单”业务的购房家庭,其卖出住房网上签约后,即可视同该套住房“暂时”转出,进行买入房屋的购房资格审核,待完成买入住房的网签后,可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。

因此,《通知》实际上优化了购房资格核验规则(完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数),将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理,以提高房屋交易效率、降低购房成本。

目前,《通知》仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。

《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。在办理程序上,“连环单”家庭与卖出方、买入方(向“连环单”家庭出售房屋的一方称为卖出方,购买“连环单”家庭房屋的一方称为买入方)达成交易意向,就办理“连环单”业务达成一致意见,共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。

申请“连环单”业务的购房家庭应符合“有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求”“出售原住房后,具有本市商品住房购房资格”等条件。

“连环单”业务的交易各方签订《房屋交易“连环单”业务并行办理承诺书》,在“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”上传。

买入方购房资格核验通过后,“连环单”家庭通过“服务平台”完成卖出房屋的网上签约手续,同步提交购房资格核验申请。“连环单”家庭已签订合同(卖出)网上签约未转移登记的房产,购房资格审核时不计入名下房产套数。

“连环单”家庭购房资格核验通过后,通过“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”完成新购入房屋合同(买入)网上签约流程。

“连环单”家庭卖出、买入房屋可同时申请办理购房贷款、纳税及不动产登记业务。不动产登记部门根据网上签约时间,顺序办理卖出、买入房屋的不动产登记。

北京市住建委方面表示,下一步将会同有关部门,监测评估“连环单”并联办理的实施效果,依托不动产网上办事服务平台,加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接,在兼顾安全和效率的前提下,逐步完善优化相关措施。

为了支持刚性和改善性住房需求,简化二手房交易流程,降低交易成本和时间,同时提升交易安全保障,近期南京、苏州、济南、福州、无锡、昆明、青岛、珠海、深圳等地都已开始试行二手房交易过程中“带押过户”政策。

在进一步降低二手房交易风险和成本的同时,这一政策也被认为将有利于盘活二手房资源、加快二手房流通和交易,从而带动楼市活跃,以期促进市场成交。

早前,空白研究院创始人杨现领发表观点称,目前中国住房自有率为85%,大多数人买房,会以名下的房子换房子,以旧换新、以小换大,换房需求占据主导地位,拉动整个房屋的交易量。这种情况下,房地产市场的动力不是杠杆,也不是用户现金支付能力,而是整个换房周期的启动。

杨现领提出,当前中国房地产正在形成全流通格局,租赁市场、新房市场、二手房市场间联动越来越强。他用“交易乘数”对这个理论进行了解释,并认为房地产市场选择二手房的比例越高,换房比例越大,连环交易链条越长,则交易乘数越大,市场就越容易繁荣。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)

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