本报记者 杜丽娟 北京报道
推动基础设施公募REITs的健康发展，是“十四五”规划一项重要部署。伴随中国公募REITs的起航，两年来其市场规模也向万亿级迈进。截至目前，在交易所上市的REITs数量达17只。
从底层资产看，截至9月15日，房地产类基础设施（仓储物流、产业园区、租赁住宅）的占比达60%，其中，产业园区占全部底层资产的比例为35%。按照目前公募REITs的估值水平，以9月初数据为例，房地产类基础设施REITs的估值水平达到了1.4x，而其他类估值水平仅为1.2x。
根据毕马威的测算，不管是从原始权益人、管理人的角度，还是市场参与者的角度看，房地产类基础设施公募REITs更受市场青睐。
对于市场此种表现，证监会相关负责人介绍，不同于股票，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。
“此外，公募REITs收益的增长空间也相对有限，从物业运营角度看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小，在经济出现波动时，这种稳定性也成为吸引投资人的一个重要考量指标。”证监会相关负责人表示。
《中国经营报》记者了解到，相比股票，公募REITs具有较高的分红比例，根据相关规定，公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例要不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这种收益分配机制相较股票也更为严格。
这种特性也和市场人士对公募REITs的预期相吻合。
北京大岳咨询有限公司董事长金永祥认为，从当前公募REITs的市场表现看，投资人购买公募REITs，特别是参与房地产类底层资产的项目，除了可以享受到稳定的分红外，还能实现底层基础设施的资本增值功能。
“与其他类基础设施相比，房地产类基础设施，可以在一定程度上对冲通货膨胀的风险，比如一些发达地区的产业园区、物流仓储等房地产类基础设施项目，不管是租金水平，还是资产价值，最近几年基本都处在稳步上升过程，这可以为发起人提供稳定的现金流。”金永祥说。
从毕马威的观察来看，公募REITs的价格，很大程度依赖于底层基础设施的价值，而底层基础设施的价值，则来自其未来现金流量的折现。“由于房地产类基础设施的发起人，通常具有较强的扩募能力，这会进一步稳定REITs市价。”一位资本市场人士对此解释。
今年5月31日，在证监会的指导下，沪深两市证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。
光大证券的报告认为，目前各市场主体参与REITs申报发行的意愿明显增强，更为重要的是，随着各参与方对非标类项目的处理经验日渐丰富，后续REITs申报发行流程也有望进一步简化，这或将加快REITs挂牌上市的节奏。
根据证监会的解释，基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
2020年4月30日，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称“基础设施公募REITs”）试点工作，这标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。
需要注意的是，基础设施公募REITs的收益，主要依赖于基础设施项目运营产生的收益，其影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
公募REITs前期试点期间，全国各地区符合条件的项目均可申报，同时将重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。
国家发展改革委投资司副司长韩志峰近日透露，在社会各方参与基础设施公募REITs的积极性显著提升后，市场储备项目数量也在迅速增加。目前，国家发展改革委已正式推荐20余个项目，同时处于培育期的项目也超过80个。
中信建投证券认为，随着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募，未来公募REITs的投资价值也将回归项目本身的价值区间。
（编辑：郝成 校对：颜京宁）
