本报记者余燕明北京报道
日前，央行和银保监会联合召开了主要银行信贷工作座谈会，明确要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。
“这真是新年里的重大利好。”一家华南大型民营房企的财务负责人周斌（化名）在社交媒体上感慨。
周斌在电话里告诉《中国经营报》记者，过去一年多时间，是他从银行跳槽到房地产以后，工作最复杂、最困难的一年，“有时候早上起来，都有放下担子走人的念头，但到了公司就打住了。老板和同事们都在扛着、撑着，作为职业经理人，我也有责任和义务一起担当起来。”
“每个月都在做存续债务还本付息的资金铺排，梳理项目和资产的抵押情况，跟银行反反复复地申请贷款，跟踪交易所、银行间市场的融资政策的变动。”周斌说，“最困难的时候，我们拖着员工们的两三个月工资、奖金没发，管理层集体减薪，筹集资金就为了支付海外债的本息，保住主体信用。”
对于监管层提出的实施改善优质房企资产负债表计划，从技术操作上，周斌更关注的是“优质房企”的认定标准，这将决定他所在的民营房企能否成为第一批被支持政策覆盖的开发商、能否在第一时间抢先恢复到正常运营状态。
“我们根据港交所的上市规则按时披露了定期报告，审计师出具的是无保留意见的财务报表，我们也守住了主体信用，公开市场债务零违约。”周斌说，“我们的坚守是值得的，用时间换来了改善资产负债表、调整发展模式的空间。”
实施改善资产负债表计划
从2022年底以来，实施改善优质房企资产负债表计划，就成为了监管层出台房地产支持政策的核心关键词。
据记者了解，在日前央行和银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会上，明确要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
座谈会提出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”4项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
座谈会还强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。
同时，座谈会进一步明确，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次座谈会最大的政策亮点在于提出了开展实施改善优质房企资产负债表计划的4项行动。“资产激活”意味着要盘活房企的各类资产，包括待开发土地和待出售存货、加快回笼预售资金、推进资产证券化、公募REITs等；“负债接续”意味着对债务风险要加速化解，包括债务展期、债转股、出售资产以清偿债务等。
严跃进补充解释，“权益补充”意味着要鼓励各类优质房企积极做好战略投资者引入工作，包括央国企、保险公司等，同时强调对房企资本金的注入及确保稳健的资金状况；“预期提升”意味着要不断修复投资者对房企的信心，尤其是各类金融机构，降低房企违约风险，同时强化2023年房企销售目标，进而促进“金融-房企-销售市场”链条畅通。
从2022年底以来，实施改善优质房企资产负债表计划，就成为了监管层出台房地产支持政策的核心关键词。
2022年11月，证监会有关负责人在金融街论坛年会上作主题演讲时表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
随后召开的国务院常务会议上提出，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。
2022年12月，国务院有关负责人在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
同月举行的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
典型房企率先优化资本结构
在支持房企融资、实施改善优质房企资产负债表计划上，监管部门已密集出台了多项政策。
李晟（化名）供职于一家示范性民营房企的资金部，2022年国庆节后，在境外美元债券市场融资功能阶段性丧失的背景下，作为融资团队成员之一，他们向公司管理团队提交了一份优化金融债务结构的可行性报告，建议提前偿还部分境外债务，转而从境内资本市场换取融资。
“公司的销售和经营在2022年相对稳健，这为我们调整和优化资本结构预留了比较充足的缓冲空间。”李晟告诉记者，“去年10月以后，国内支持房企融资的政策不断宽松，老板授意资金部利用窗口期，通过新增获取人民币融资，提前偿还置换美元债务。同时，也有机会降低债务成本，用长期债务覆盖短期债务，缓解短期偿付压力。”
李晟及其所在房企调整优化债务结构的路径，也是其他示范性民营房企实施改善优质房企资产负债表的计划。
2022年10月底及11月初，龙湖集团提前偿还了多达85.5亿港元的银团贷款，原本这些贷款在2023年才到期。2022年11月，龙湖集团又提前赎回了一笔本金总额为3亿美元的优先票据，原本这笔美元票据也要到2023年才到期。
据记者了解，在支持房企融资、实施改善优质房企资产负债表计划上，监管部门已密集出台了多项政策，迅速落地见效。
其中，交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022年全年，银行间债券市场支持民营房企注册了1415亿元票据，同比增长249.7%。在“第二支箭”框架下，中债增进公司为12家民营房企发行的205亿元债券提供了增信支持，4家优质房企完成了780亿元的储架式项目注册。
在支持房地产企业股权融资方面，证监会已经调整优化了5项措施，其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。
由于国内支持房地产融资政策不断宽松，不少典型房企在境内债务风险化解上已率先取得了显著成效。
2022年11月，富力地产的8笔境内债券通过了整体展期，加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上，有效地缓解了公司流动资金压力，也有利于改善整体财务状况。
2022年12月，龙光集团的21笔境内公开市场债券的展期议案均获得了持有人会议表决通过，这将对稳定公司生产经营有着重要的推动作用。
2023年1月，融创集团的10笔境内公开市场债券、合计约160亿元的整体展期方案获债券持有人会议表决通过，将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造了有利条件。
根据央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”），要求保持房地产融资平稳有序，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排，按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
“过去一年多，守住主体信用，保持公开市场债务零违约，坚持下来确实很辛苦。”周斌说，“从市场消息面上对优质房企的认定标准来看，我们的坚守对于尽快实施改善资产负债表计划、化解风险，恢复正常经营，意义重大。”
