本报记者 夏晨翔 北京报道
近日，河南省郑州市举办土地市场推介会，市内五区和三个开发区共44宗2159亩土地集中亮相，其中住宅用地33宗1784亩，商服用地11宗375亩，部分地块已列入一批次供地清单，即将进行挂牌拍卖。
《中国经营报》记者了解到，本次推介会是迄今为止郑州市举办的规模最大的一次土地市场推介会，推出的优质地块，拥有教育、交通、生态、医疗、产业等良好配套资源优势，项目特色明显，可多元化满足市场需求，吸引了中海、保利、建业等百余家房企到场参与。
郑州市自然资源和规划局相关负责人介绍，举办土地推介会，是转变政府职能、激发市场活力的重要举措，通过主动服务，更好地适应市场形势变化，从以往单一的直接拍地形式，逐步过渡为“先土地推介，后挂地拍卖”的模式，让房地产开发企业提前了解城市发展思路和土地供应计划，更加精准、高效地制订投资拿地计划。
“本次推介会的举办，是政府搭建了一座和企业诚挚沟通的桥梁，一方面让我们对地块的区位优势、配套设施更加了解，为后续参与土地拍卖或是合作，有了更准确的研究和判断，另一方面也让土地信息和交易更加透明化。”一位参加本次推介会的房地产企业相关负责人告诉记者。
推介优质地块
在本次推介会上，郑州市相关部门负责人系统地介绍了拟出让地块的区域空间规划、产业发展、重点地块位置、周边配套等情况，全景呈现各出让地块的投资价值。
如金水区拟出让的一宗住宅用地，面积为49.87亩，容积率小于2.5，绿地率大于35%，起始价约为5亿元，评估楼面地价5797元/平方米，房管局毛坯销售备案均价为1.73万元/平方米。
记者了解到，该地块紧邻金水区金科智慧城核心板块，周边已建成河南省信息安全产业示范基地、河南外包产业园等15个战略新兴产业园区，商业、教育、医疗、交通等配套资源也已逐步完善。
相关信息显示，该地块周边在售楼盘有万科·未来时光、奥园誉湖、水投常绿壹号院等，均价在1.6万~1.8万元/平方米。
二七区则推出了一宗位于三环内的商务用地兼容二类居住用地。该地块紧邻大学路、航海路等城市主干道，周边已拥有成熟的商业、教育、医疗等资源，且有地铁5号线、7号线交汇。
此外，管城区共推介8宗地块，分别位于郑州南站核心板块、金岱科创城核心板块和中储片区做地项目内。
记者注意到，中储片区做地项目系郑州市“一环十横十纵”道路综合改造工程带土地开发试点项目，由管城回族区政府作为做地主体，郑州建中建设开发（集团）有限责任公司作为项目实施主体，统一规划、统一开发。
此次推介的中储片区做地项目内的2宗地块，位于长江东路以北、城东路以东，均为住宅用地。
其中，西侧地块占地面积53.03亩，容积率小于3，不仅道路、水电气暖等配置到位，公园、绿地以及周边公交等配套也都实现了系统完善，企业可实现“拿地即开工”。
值得一提的是，郑州市推介的地块中，约有三分之一地块已被地方国资企业摘得，而本次推介旨在更好地寻找企业合作。
如惠济区本次推出的7宗住宅用地中，有5宗地块均已出让，权属公司则都是地方国资企业。
以A06-01地块为例，该地块占地面积约为65亩，容积率2.5，建筑密度小于25%。地块于2021年12月由河南众乐房地产开发有限公司获得，成交金额约为5.34亿元。工商信息显示，该公司系惠济区国资委全资控股公司。
“此次推介会涉宅地块33宗，市内五区及开发区均有涉及，可多元化满足市场需求，且含多宗优质地块，引起房企高度关注。推出多宗优质地块，有利于提升企业拿地积极性，土拍低温情绪或将有所缓解。”中指研究院分析师孟新增指出。
孟新增指出，通过举办土地推介会，将全市成熟土地信息、城市规划布局等情况进行分析介绍，可以使房企更加全面地了解郑州。此外，通过前期的土地推介，还可以给予企业更充分的时间对拟出让地块进行研判测算，有助于企业精准有效投资，对土拍市场的稳定以及未来房地产销售市场的稳定均将产生积极作用。
优化土拍模式
事实上，近两年，郑州市土地市场并不太“平稳”。
相关数据显示，2021年，郑州市共举行了3次集中供地，成交地块74宗，总计面积4778.6亩，成交金额573亿元。其中，仅第一批次集中供地就揽金414亿元，无一宗地块流拍。而第二、三批次集中供地，成交金额分别为65亿元、94亿元，流拍率则分别达到了27%和44%。
时至2022年，22个“两集中供地”试点城市中，多数城市进行了多批次土拍，突破3次公告的限制。该年12月，自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”
郑州市亦在2022年将土地拍卖调整为四批次集中供应。
其中，首轮土拍合计推出15宗地块，除管城区3号地块、郑东新区北龙湖3号地块分别以12.2%、8%的溢价成交外，其余地块多为城中村旧改或合村并城地块，均为底价成交。15宗地块，成交总价为108.7亿元。
二轮土拍合计推出17宗地块，虽无地块流拍，但是撤销3宗，成交总价为103.2亿元，全部为底价成交。三轮土拍合计推出23宗地块，3宗地块流拍，其余地块亦全部以底价成交。
值得一提的是，郑州市在2022年组织的这三次土拍中，城投公司均为拿地主力，拿地金额占比分别达到了66.5%、65.6%和61%。
今年2月，郑州市完成2022年第四批次土拍，本次土拍共推出11宗地块，1宗流拍，其余地块均以底价成交，成交总价53.8亿元。而在本次土拍中，当地国企成为了拿地主力，全口径拿地金额为34.6亿元，占比64.2%。
“当前郑州土拍市场情绪偏弱，郑州举办此次推介会，亦是对‘集中土拍’模式的一次优化，对于土地市场的平稳发展或有积极的作用。”孟新增分析指出。
聚焦到房地产市场。郑州360房产网统计数据显示，2022年郑州全市商品房累计批准预售面积791.94万平方米，较去年同期下降了63.86%；商品住宅累计批准预售面积679.69万平方米，较去年同期下降了62.79%。
2022年，郑州市商品住宅累计销售70887套（间），较去年同期下降了48.96%；商品住宅累计销售面积850.87万平方米，较去年同期下降了46.65%。
郑州市房管局最新发布的4月份房地产市场销售情况显示，郑州全市商品房销售19651套（间），销售面积160.9万平方米，销售均价10748元/平方米。其中，商品住宅销售8519套，销售面积103.12万平方米，销售均价12451元/平方米。非住宅销售11132套（间）,销售面积57.78万平方米，销售均价7708元/平方米。
“本次土地推介，是政府全面优化土地市场营商环境的一次创新，有效地架起了政府和市场沟通的桥梁。”郑州市自然资源和规划局相关负责人表示。
该负责人介绍，通过政府部门对城市规划布局、产业和房地产政策讲解，使开发企业更加了解郑州，抓牢投资机会。此外，通过土地的集中推介，可以让土地直面市场，实现“政府推优质地，企业拿明白地”，助力企业更加精准、高效地在郑投资。
同时，构建政府与企业的沟通平台，也可以进一步围绕土地市场需求合理调控土地市场，优化土地市场营商环境，促进房地产业健康有序发展。
