本报记者 陈婷 赵毅 佛山报道
“大沥村改第一宗，政府招商必成功。”
6月1日，《中国经营报》记者实地走访佛山南海区大沥镇洛溪旧村改造项目（以下简称“洛溪旧改项目”）现场看到，部分土地已整备完毕，旧村居周围悬挂数张红色横幅，语句气势澎湃，改造氛围浓烈。
日前，时代中国（1233.HK）中选洛溪旧改项目的合作开发意向企业。公告显示，该项目改造范围内现状总建筑面积约为1.45万平方米，控制性详细规划为居住用地、商服用地及教育用地等。合作开发意向企业选定后，下一步将开启项目改造方案的编制工作。
洛溪旧改项目为南海大沥首个旧村改造项目，紧邻“南海之眼”（即南海艺术中心片区，位于千灯湖中轴线核心地段），也被视为南海“超级中轴”的第一站。1月4日，南海区“三旧”改造项目拆旧建新现场涉及7个镇街的8个旧改（超5000亩）项目集中签约。
近年来，佛山城市更新在旧村改造、工改居、政策推动等方面进展迅速。第七次人口普查数据显示，佛山常住人口近950万，过去10年净增230万人。按照国务院有关标准（以城区常住人口为统计口径），佛山正式跻身“特大城市”行列，进入城市化发展的新阶段。
房企积极抢滩布局
从广州番禺区驱车约23公里，即可到达洛溪旧改项目现场，首先映入眼帘的便是一张带有时代中国logo的巨幅海报，写着“新时代、新起点、新洛溪、新跨越”。再往前步行约500米，即到达洛溪旧村入口，已开挖的土地平整，现有村居鳞次栉比。
洛溪旧改项目之重要，不仅从现场悬挂的横幅标语中体现，也从其对合作开发企业的慎重选择中凸显。
公告显示，洛溪旧改项目合作开发企业的竞选条件包括必须是大沥镇内的独立企业法人机构；实缴注册资本1亿元以上；应出具不少于5亿元的净资产证明；具有旧村居改造项目市场改造主体的经验，且不接受联合体竞选。
最终，南海大沥洛溪村选定时代中国为合作开发意向企业。值得注意的是，在业内看来，这是预期之中的结果。
早在2020年11月，时代中国当选洛溪旧改项目的前期服务机构，并设有办公点，负责该项目的前期工作。记者走访当天，在洛溪旧改项目所在的马路对面，也见到一栋门头为“时代中国佛山城市更新大沥公司”的两层建筑。
2022年3月，洛溪旧改项目纳入第一批南海区旧村改造三年计划；2022年12月，佛山市自然资源局南海分局发布《关于批准大沥镇奇槎社区洛溪旧村居改造项目单元计划的公告》，单元计划经南海区政府批准，更新用地面积约4.8万平方米，实施旧村居改造后将采用协议出让的方式供地。
当前，洛溪旧改项目已进入改造流程的第四阶段（即选择合作开发企业）。不过，时代中国目前仍为“意向”合作开发企业，仅意味着符合招商文件的各项要求，其是否成为最终的市场改造主体，还需经过洛溪村全体股东表决。正式选取市场改造主体后，村民最为关系的具体拆迁补偿方案才会陆续出台。
事实上，时代中国在南海大沥布局已久，其开发的商住项目包括时代水岸、时代糖果、时代中国奇槎项目、时代中国太平项目等。2018年12月，时代中国以9.88亿元的价格收获南海大沥一宗城镇住宅用地，面积为4.35万平方米；2020年1月，时代中国以11.01亿元竞得南海大沥黄岐一宗商住用地，成交楼面价约为17735元/平方米；2020年8月，时代中国佛山大沥全球创客小镇一期启动建设，项目改造范围约900亩，总建筑面积约150万平方米，拟总投资300亿元。
近期，就在成为洛溪旧改项目合作开发意向企业的数日前，时代中国中选大沥镇敦豪物流中心更新改造项目土地前期整理的合作方，该项目整体面积约195.13亩，整理期限为自签订协议之日起两年内。
值得注意的是，除了时代中国，其他房企近日在南海大沥亦有相关动作。
5月29日，保利发展（600048.SH）以10.37亿元摘得佛山南海区大沥镇黄岐广佛路大转湾238号地块（原茶博城专业市场），溢价率为15%，折合楼面价为13618.86元/平方米。同在南海大沥，5月25日，碧桂园（2007.HK）以总价约27.4亿元竞得河东中心路与盐秀路交会处地段一宗土地（原大三丫旧改地块），楼面价为10907元/平方米，溢价率为9%。
公告显示，保利发展所摘得的茶博城地块占地面积为30610.4平方米，规划分为A、B区。其中，A区用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地，规划用地面积为27194.16平方米；B区为公园与绿地，规划用地面积为3416.24平方米。按照规划，上述地块须配建社区用房、一所9班幼儿园（占地面积不少于3780平方米）。
碧桂园所竞得的地块则是南海大沥今年首宗挂牌住宅用地，也是近年来盐步片区少有的巨无霸旧改地释放。该宗地块面积约为10.88万平方米，分为A区住宅用地（占地约7.6万平方米）、B区教育用地。
“特大城市”的新局
时代中国、保利发展、碧桂园等房企抢滩布局的南海大沥，其旧改近年来跑出“加速度”。据记者不完全统计，截至目前，南海大沥正在建设的旧改重点项目共17个，拟投资额超过1400亿元。
加快推进城市更新的南海大沥，其城市发展方式也在逐步转变。
作为佛山产业重镇之一，南海大沥有着“中国铝材第一镇”“中国有色金属名镇”“中国内衣名镇”“中国商贸名镇”等头衔。从地理位置上看，其东接广州荔湾区、白云区，南邻佛山禅城区、南海区桂城，是佛山规划的中心城区，也是连接广佛两市的重要纽带。
2021年3月，广州荔湾区和佛山南海区决定先行启动共建广佛新城核心区23平方公里土地，并将核心区定名为“广佛湾”，在此区域进行广佛新城先导区标杆建设。
按照“七湖三湾一站一园”重点区域建设工作要求，目前南海大沥以“过河进湾、产业第一、项目为王、工商并举、品质领航”为工作主线，计划未来5年内启动及推进产业提升、专业市场、混合改造、美学空间等14个类型、156个重点项目，计划投资总额超2500亿元。
其中，聚焦广佛新城、广佛湾建设，大沥率先启动广佛湾的76个重点项目建设，包括产业提升项目22个、专业市场项目8个、城市更新项目9个、美学空间项目10个、美学空间项目1个、教育医疗项目13个、基础设施项目13个，预期总投资额超过1000亿元。
值得注意的是，上述洛溪旧改项目以及保利发展、碧桂园所拿地块均位于广佛湾片区。后两幅未开发地块在此前南海大沥发布的“未来三年城市品质提升行动计划”中亦被重点提及。
5月22日，南海大沥发布城市品质提升三年行动计划，涉及116个项目，总投资达198亿元，涵盖道路、生态、康体、人文、医疗、教育等方面。三年行动计划发布当天，南海大沥推出5宗优质地块，分别为河东“大三丫”地块（碧桂园竞得）、茶博城地块（保利发展竞得）、太平工业地块、河西沿江片区改造项目01-07地块、河西沿江片区改造项目3D地块。
南海大沥正在“蝶变”背后，佛山自“十三五”期间GDP首次突破万亿元大关以来，其常住人口规模也达到“特大城市”级别（指人口500万以上、1000万以下的城市）。在高度工业化后，佛山进入城市化的新阶段，其中心城区在扩容，广佛极点加快融合。
2022年8月，《广佛全域同城化“十四五”发展规划》出台，其提出，到2025年，广佛地区生产总值将达到5万亿元左右，实现广佛中心城区半小时通达、全域1小时通达；广佛地区经济和人口承载力明显提升，全域同城化实现新跨越，继续在全国同城化实践中走在最前列。
因势而动，顺势而为。国家“十四五”规划纲要指出，以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升。
以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队。
