本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道
政策补贴及市场打折促销等因素影响下，近期重庆中心城区楼市出现回温迹象。
《中国经营报》记者近日走访发现，重庆中心城区新房市场看房客源相较年初明显增长，成交规模也有所回升；因多个改善项目入市，尽管有不少项目打折促销，当地新房成交价格仍出现结构性上涨。前期二手房挂牌短暂趋缓后，近期又出现回升，部分业主降价推售下，二手房源渐成市场成交主力。
“同样预算下可选择的二手房源确实更多些，并且只考虑价格因素的话，近期购买二手房也更实惠。”重庆市九龙坡区一位房产中介人员告诉记者，由于近期当地新房市场以改善型项目为主，同时部分二手房源经过多轮降价与同区域新房形成较明显价差，不少购房客户尤其是偏刚需客户都会被二手房市场分流；但部分业主“卖旧换新”需求下，二手房市场客流提升对新房市场也会起到一定支撑作用。
成交连续两月回升
“和年初比起来，最近忙了不少，除周边项目外，不时还会带客户看北区部分项目，往返路上至少都要两个多小时。”在重庆市沙坪坝区工作的一位房产中介人员表示，相较前两个月，今年3月份尤其是下半个月市场热度明显提升，工作日也有不少看房客户，签约成交量也有所增长。
多方数据也验证着该中介人员的话。今年3月份，在“房交会”优惠政策及市场促销背景下，重庆市中心城区新房与二手房成交规模均出现上涨，其中新房成交价格在改善项目入市带动下也出现回升。
克而瑞数据显示，自2月底以来，重庆市中心城区住宅市场来访量、认购量就开始出现攀升，至3月底共5周时间，新房市场成交规模超40万平方米，为41.78万平方米。其中3月底前一周成交规模超11万平方米，较上一周环比增长约32.5%；该周成交均价为16960元/平方米，环比微增5.5%。
同时，2月份重庆市中心城区二手房成交不足5100套的背景下，3月份成交超万套，环比实现翻倍增长。
中指研究院数据则显示，2月底至3月底共5周时间，重庆市中心城区新房成交规模超50万平方米，其中3月底前一周成交17.5万平方米，环比增长超80%，创下今年以来单周成交规模新高。
重庆锐理数据也显示，今年3月重庆中心城区商品住宅成交55.21万平方米，环比上涨100%，同比上涨16%；均价为16080元/平方米，环比上涨11%，同比上涨12%。二手房累计成交10326套，环比上涨102%。
重庆市住建委发布的数据则显示，今年3月，重庆市商品住房网签成交142万平方米，环比增长12.2%，且已连续2个月回升，其中2月份环比增幅为17.7%。
“3月底重庆市中心城区整体住宅市场来访量、认购量持续上涨，主要是由于月底房企冲刺业绩，加之当地春季房交会即将结束，多项目推盘积极性提升。”克而瑞方面认为，重庆市中心城区房交会优惠政策基本于4月份前截止，因此不少项目在3月底积极供货，推出限时特惠活动等，从而带动成交上涨。
二手房渐为成交主力
在价格因素影响下，重庆市二手房成交规模明显提升，已渐成当地商品住宅市场成交主力。
克而瑞数据显示，3月份重庆整体住宅市场供应规模中，新房占比不足10%，且在60平方米以下、60—80平方米、160—180平方米以及200平方米以上等多个面积段中，新房供应占比多在5%以下，部分面积段甚至零供应。
同时，3月份重庆住宅市场成交规模中，新房成交规模占比涨至34%，环比增长7个百分点，但依然处于过去一年以来的低位。实际上，自2023年7月份以来，重庆二手房成交套数占比已多次在70%以上，当地一、二手房成交渐成“三七开”局面。
“只考虑价格尤其只考虑单价的话，二手房肯定比新房实惠，尤其近期部分城区还会给予一定税费优惠。”重庆市一位房产中介人员表示，由于更具价格优势，且房源本身及周边配套等基本都是“所见即所得”，二手房比新房更容易成交；同时如果服务到位，给客户留下较好印象，还会出现同一套房两次出售均通过同一中介人员的情况。
“说实话，无论是成本还是收益，我们都更倾向带客户看新房。但由于目前市场上新房项目可选择性不高，部分客户倾向购房区域可能只有一两个新房项目甚至没有新房，同时二手房价格更低，客户选择二手房的话我们也只能协调同事带看。”上述中介人员表示，由于二手房业主出售房屋原因各异，除部分“换新”业主售房后可能对新房市场起到支撑作用外，其他类似工作城市变动、急需用钱等业主降价售房还会分流新房市场客源。
“二手房降价确实会加剧市场竞争，从供应规模与价格差来看，近来重庆市二手房全业态、全面积段分流新房市场客源，新房市场承压明显。”克而瑞方面认为，短期内重庆市二手房降价跑量趋势将延续，预计将持续分流新房市场客源，叠加新房供应减少等因素，预计后续新房市场成交规模仍将延续低位。
挂牌量再度回升
成交规模回升的同时，重庆市二手房挂牌量上涨速度在短暂回落后也再度提升。
根据重庆锐理数据统计，单月新增挂牌量连续4个月下滑后，今年3月份重庆二手房新增挂牌量再度回升，达到32205套，环比上涨106%，创下2013年以来单月环比最大涨幅；累计在网挂牌总量也上涨至209442套。
克而瑞数据也显示，截至4月14日，重庆市中心城区二手房累计挂牌量约为26.93万套。自2月底以来，重庆市中心城区二手房单周新增挂牌量均在3000组以上，其中3月份新增挂牌量上涨明显，单周均维持在3500组以上。而在2023年年底，相应数据则在2300组上下。
“今年3月份重庆新房住宅成交环比上涨97%，新房行情回暖带动二手房交易量快速上涨，中介带看量明显增多。”重庆锐理数据方面分析认为，伴随着市场行情回暖，前期积压的房源大量再度挂牌上线，导致3月份重庆二手房新增挂牌和累计在网挂牌双双再创新高。
挂牌量与成交量回升的同时，重庆市二手房成交价格下降趋势却仍未止住。国家统计局数据显示，今年3月份，重庆市二手住宅销售价格指数环比下跌0.3%，且自2023年5月份以来已连续11个月环比下跌；同比下降7%，且自2022年8月份以来已连续20个月同比下降。
实际上，这一情况在全国多地市场中较为普遍。从今年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，二手住宅价格环比上涨的仅福州一座城市，其余69城环比均呈下跌态势。
“从全国数据看，3月份商品住宅销售价格边际改善和底部徘徊这两大趋势特征仍在。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，3月份不少城市新房、二手房价格环比虽仍下降，但降幅已多有所收窄，且已连续多月降幅收窄，说明商品住宅价格将缓慢进入企稳阶段；同时从下跌城市数占比及价格总体下降幅度来看，后续二手房价格下行压力仍然略大于新房。
从全国层面来看，传统楼市“旺季”带动下，今年3月份全国多地二手房成交量与挂牌量均出现上涨。
诸葛数据研究中心监测数据显示，今年3月份，其重点监测的14城二手住宅成交约10.28万套，环比上升125.2%，同比下降32.5%；挂牌量环比虽略有下降，但同比仍上升54.08%，且同比已连续19个月上涨。
“随着存量房时代的步伐加快，全国多地二手房成交比重均逐步上升。”诸葛数据研究中心方面分析认为，随着房地产政策持续优化，预计4月份多地二手房成交规模仍会继续稳步释放，但当前二手房挂牌量仍处在高位，房源去化压力较大，因此短期二手房降价跑量仍将持续。
