本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
“已经很久没在杭州市土拍市场看到众安集团的身影了。前两年，这家公司还在花重金激进拿地，现在的首要任务便是在保证一定利润的情况下加速推盘、销售回款。”近日，浙江省杭州市第十二批次土拍平静收官，依旧不见本土房企众安集团（00672.HK）的身影，一名当地资深房地产行业人士对此感慨道。
《中国经营报》记者了解到，2021—2022年，在大多数民营房企收缩阵线之时，众安集团斥资约160亿元拿下19宗地块。这样的逆势扩张打法，也让一直低调的众安集团声名远扬。
逆势“狂飙”的众安集团很快便感受到激进扩张带来的后遗症。财报数据显示，2024年上半年，众安集团房地产合约销售金额约为28.75亿元，同比减少约61.4%；利润约为1.18亿元，较2023年同期减少约24.5%；母公司拥有人应占溢利仅为6250.9万元，同比减少68.2%。
此外，众安集团还提出了轻重并举的发展战略，从2016年开始便布局代建业务，但发展态势不尽如人意。2024年至今，众安集团不仅“颗粒无收”，综合能力还排在代建行业30强开外。
针对代建业务困局、现有土储开发规划以及未来发展战略，记者致电众安集团总部及投资者关系部，并通过邮件发送了采访提纲。众安集团工作人员表示，已将采访需求告知相关部门，但截至发稿记者暂未收到进一步回复。
财报数据“闹乌龙”
由于印刷错误，众安集团2024年中期业绩公告中的土地储备总建筑面积放大百倍，变成了8.1亿平方米。认识到错误的众安集团随后发布了一则澄清公告，表示确定修正后的土地储备总建筑面积约为810万平方米。
实际上，这并非众安集团第一次马虎大意。在2023年中期财报中，众安集团披露的土地储备面积便是不合常理的9.64亿平方米，但公司并未对此发布澄清公告。
众安集团财报数据多次“闹乌龙”，也让这家浙系房企再度进入公众视野。公开资料显示，众安集团创始人、董事局主席施中安曾是杭州萧山区财政税务局一名公务员，担任过萧山银河房地产开发公司总经理，并主持开发了银河公寓、银河商务中心、银河小区等知名项目。
时间拨转至1997年，施中安决定下海创业，并成立了众安集团的前身众安房产公司，很快在萧山区拿下了一宗宅地，成功开发了首个项目众安花园，自此以杭州市为中心向浙江省内拓展。
在施中安的掌舵下，众安集团成为浙江省内一家同时拥有房产、商业和物业管理上市公司的大型企业集团。其中，众安集团负责房地产开发业务；中国新城市（01321.HK）主营商业项目运营，业态包含商业、酒店、产业园、写字楼等；众安智慧生活（02271.HK）则专注于住宅物业管理服务。
尽管创立至今已有26年，但众安集团一鸣惊人还是在2021年。这一年，众安集团共计耗费约111亿元一举拿下12宗土地，新增土地面积约193万平方米；2022年上半年，众安集团又耗资约49亿元拿下7宗地块，新增土地建筑面积约52.4万平方米，成为名副其实的房地产“黑马”。
很快，众安集团在土拍市场中的“狂飙”便戛然而止。从2022年下半年起，众安集团便再也没有新增土地储备。
对此，众安集团首席执行官张坚刚在2024年度业绩报告会上回应称，2023年没有在杭州市以及其他城市的土地市场拿地，是出于稳健经营的考量，并且公司目前储备的土地也足够未来几年开发。“在保持集团财务状况稳健的情况下，我们会适当购买一些符合开发要求的土地。”
众安集团方面也在财报中透露，截至2024年上半年末，现有土地储备足够支撑公司未来5年的发展。
再三强调“稳健”二字
在房地产行业下行期进行逆势扩张，也让众安集团的业绩在2022—2023年大幅增长。
财报数据显示，2022年，众安集团实现营业收入92.5亿元，同比增长86%；归母净利润为1.87亿元，同比增长155%。2023年，公司营业收入144.9亿元，同比增长56.6%；利润为2.87亿元，同比增长1240.5%；归母净利润为4.79亿元，同比增长156.8%。
今年以来，众安集团营业收入虽然保持高增长，但利润下滑明显。财报数据显示，2024年上半年，众安集团实现营业收入92.83亿元，同比增长约127.6%；毛利约为18.30亿元，同比增长约161.7%；但利润约为1.18亿元，较2023年同期减少约24.5%；其母公司拥有人应占溢利仅为6250.9万元，同比减少68.2%。
具体到房地产业务，众安集团的房地产销售额同样下滑明显。财报数据显示，2024年上半年，众安集团共有40余个在售项目，主要分布在长三角地区的多个城市，录得合约销售金额约为28.75亿元，同比减少约61.4%。
受前期逆势扩张影响，众安集团的现金流状况也并不乐观。财报数据显示，2021—2023年，众安集团经营性现金流净额分别为-2.69亿元、5.46亿元、27.81亿元，融资性现金流净额分别为20.40亿元、-18.80亿元、-49.69亿元，投资性现金流净额分别为-13.27亿元、-9.20亿元、-0.26亿元。
为此，施中安掌控的其他两大上市公司平台开始频频为众安集团“输血”，其中以中国新城市最为突出。2022年6月，中国新城市与众安集团订立财务垫款框架协议，将向众安集团提供经常性垫款。按照协议，2022—2024年，中国新城市向众安集团垫款上限分别是12亿元、15亿元和18亿元。
尽管如此，众安集团的短期偿债压力仍较大。财报数据显示，截至2024年上半年末，众安集团的总资产负债率及净负债率分别为69.1%和44.8%；持有现金及现金等价物为5.88亿元、受限制现金13.26亿元。但借款总额约为77.87亿元，其中一年以内到期的债务占比接近50%达35.88亿元。
在此背景下，施中安在2024年业绩发布会上曾再三强调“稳健”二字。他表示，众安集团在房产板块要继续促销售降负债，坚持“深耕长三角、核心在浙江”的战略规划，做健康的企业。
在施中安看来，尽管2024年上半年楼市复苏动力不足，但随着房地产政策开始不断优化，预计购房者信心和预期会逐步得到修复，2024年下半年销售有望逐步回暖。
转型代建“赶晚集”
坐落于浙江省义乌市主城区北苑街道雪峰西路与复兴路交汇处的众安湖畔名邸，大平层产品均价超4.5万元/平方米，让该项目在当地高端市场占有一席之地。这正是众安集团旗下的房地产代建项目。
据了解，早在2016年，众安集团便成立了代建专业平台，形成“轻重并举、以重促轻”的发展战略。截至目前，众安集团累计代建项目36个，合约总建筑面积约560万平方米。除义乌市外，众安集团代建项目还分布在浙江省内的杭州市、宁波市等重点城市。
就在不久前，众安集团代建公司董事长关剑公开表示，当前房地产市场仍在筑底，转型代建的企业也越来越多，从洽谈的项目经验来看，经营安全肯定是委托方首要考察的指标之一。“在民营企业中，众安集团一直坚持稳健发展的经营策略，这为我们探索代建新模式提供了充分的转型时间与空间。”
据关剑介绍，众安集团在选择代建项目时，始终保持稳健经营的惯性思维。在项目选择方面，除了经营指标外，众安集团更看重项目的中长期价值。对于存在短期利润，但中长期有市场风险或品牌风险的项目，众安集团仍要放弃；对于风险可控的项目，众安集团则优选所在市场容量较大的区域，如果只是一两个项目的机会型区域，项目结束后团队安置将会是很大问题，并且也无法形成品牌影响力。
“因此，众安集团更看重项目所在区域、城市是否存在深耕的条件。”关剑表示，众安集团代建业务将与房产布局保持较高的契合度，以浙江省为基点扎根长三角。例如，在众安集团精耕6年的义乌市，产品力与交付力获得了市场认可。
众安集团方面还表示，如今，代建项目普遍与代销、代运营深度绑定。而众安集团在商业、酒店等领域积累了多年的经验，是拓展代建业务时的加分项。
尽管有一套完备的方法论，但众安集团的代建业务可谓“起了个大早、赶了个晚集”。据中指研究院统计数据，2024年上半年，众安集团新签约代建面积“挂零”。
同时，在克而瑞刚刚公布的《2024年上半年中国房地产企业代建综合能力排行榜》中，前30名中未见众安集团的身影，代建“新秀”龙湖龙智造、旭辉建管、招商建管名列前茅。在代建市场竞争压力之下，众安集团轻资产转型如何取得新突破，值得市场期待。
