本报记者 张家振 武汉报道
“今晚奋战到凌晨，明日涨价。”10月7日18﹕30左右，武汉城建悦享湖璟营销人员王政（化名）在微信朋友圈发出了涨价预告。
10月8日，武汉城建集团发出的喜报显示，国庆“黄金周”期间，该集团旗下房地产项目销售额突破10亿元；和中秋节假期相比，单个项目来访人数最高增长218%。此外，华润置地武汉在售项目累计到访10127组，销售额同样突破10亿元；中建壹品方面则宣布，在国庆“黄金周”期间，旗下项目“劲销5亿元”。
《中国经营报》记者在采访中了解到，受房地产利好政策不断和购房者消费信心提升等因素影响，武汉市多家房企或项目宣布自10月8日起收回折扣或涨价，收回折扣幅度最高达3%，中国电建泷悦长安和绿城光谷桂府则宣布价格全面上调2%，绿城华生桂语朝阳则自10月8日起涨价500元/平方米。
对此，武汉市一位不愿具名的房地产业内人士向记者分析：“就目前房地产市场运行情况而言，真正有底气涨价的还是极少数销售情况比较好的项目。其实在国庆节之前，武汉市很多项目都在打折促销‘以价换量’，折扣价远低于备案价，现在宣布收回一点折扣是正常的，也是出于营销宣传的需要，顺应购房者‘买涨不买跌’的心理。”
“7天卖了1个月的房”
在新一轮房地产“汉十条”新政和宜居武汉“乐享生活”金秋购房节促销活动双重作用下，武汉楼市在金秋十月开局良好，国庆假期销售实现大幅增长。
就在国庆节前的9月30日，武汉市出台3.0版“汉十条”房地产政策，通过优化住房贷款首套房认定条件、减免契税等方式促进房地产市场止跌回稳。
武汉市住房和城市更新局（以下简称“武汉市住更局”）10月8日晚公布的最新统计数据显示，10月1—7日，在全市242个重点在售项目中，楼盘现场到访量4.85万人次，比去年国庆节期间增长47%，已成交商品房2765套，同比增长113%；销售面积约31万平方米，同比增长98.6%；销售金额54.9亿元，同比增长93%。
在楼市销售总体升温行情下，多家房企和项目也纷纷发出了红色喜报。其中，10月1日至7日，龙湖在武汉的销售额突破5.6亿元，在售项目包括龙湖御湖境、龙湖清能天曜、龙湖清能武汉101、葛洲坝龙湖江宸世纪和龙湖昱光之城。
记者在采访中了解到，多个楼盘国庆假期7天卖出了此前1个月的销量，品牌房企旗下部分高品质热门项目甚至出现了“金蛋不够砸”的情况。
以今年上半年“销冠”招商武汉城建未来中心为例，该项目在国庆“黄金周”期间成交150余套房源，销售额突破3亿元。该项目营销负责人在接受媒体记者采访时表示：“这一销售成绩较9月份全月成交额提升了300%，比今年1—9月月均销量还要多1倍。”
此外，地处武汉内环、容积率仅为2.83的城投金沙府国庆假期客户来访超1600组，成交额约2.3亿元；位于汉阳区的天创云和樾在国庆假期销售额约2亿元，单日成交最多达15套；武昌首府和保利新武昌锦园在国庆节7天均卖出了超80套房源。
根据武汉贝壳平台统计数据，10月1—7日，贝壳武汉合作新房楼盘成交总单量环比9月同期上升466.6%，同比去年国庆期间上升85.7%。
中指研究院调研数据也显示，10月1—7日，武汉到访项目平均到访量573组，平均认购套数36套，平均转化率8%，优惠折扣以特价房居多。
在多数项目到访量、成交量明显提升的同时，武汉楼市销售表现也呈分化趋势。中指研究院（华中）市场研究中心主任、湖北省房协市场监测委员会专家李国政向记者分析称，结合开发商、案场置业顾问以及购房者调查情况，国庆假期武汉市房地产市场特征明显，以刚需和高品质的改善客户为主。
“从认购产品来看，超高性价比叠加金融利好政策，刚需客户购买意愿较强，小户型转化率更高。高品质住宅表现也非常抢眼，品牌房企率先实现业绩飘红，甚至7天卖了1个月的房。”李国政表示。
部分项目涨价虚实
在国庆假期结束前，武汉市有多个项目发出了收回折扣或即将涨价的通知。
记者在采访中了解到，10月5日，武汉城建花山印象开发商武汉联投武地房地产有限公司发布“涨价在即”通知称，公司决定，自10月8日起，在售高层全面收回9.7折优惠。
另据了解，钰龙旭辉半岛方面表示，国庆7天假期已完成全月指标，指标完成率171%，并宣布折扣已收回3%；旭辉千山凌云方面表示，国庆“黄金周”销售额超过1.1亿元，国庆长假全月指标达成率280%，折扣全线收回2%。
此外，能建青誉府、武汉城建万科云泊江岸、金融街金悦府、天创云和樾等多个项目纷纷宣布自10月8日起收回2%的折扣。中国电建泷悦长安、绿城光谷桂府均宣布，自10月8日起全线产品价格上调2%；绿城华生桂语朝阳方面则表示，自10月8日起涨价500元/平方米。
对于涨价情况，记者10月10日从绿城华生桂语朝阳售楼部一位置业顾问处了解到，目前在售的是6号楼部分尾盘房源，主要是精装修小户型，所剩房源已不多。
“现在成交价是1.1万多元/平方米，备案价为1.4万—1.5万元/平方米，项目是在今年3月份拿到的预售许可证。”上述置业顾问表示，“国庆节后，项目确实已经收回了折扣。有意向可以到现场看房，如果能确定买房，可以看能不能找领导申请到国庆节期间的折扣。”
另据记者了解，绿城华生桂语朝阳于今年9月27日取得7号楼预售许可证，已由此前的带装修销售改为毛坯，主推建面约108、141平方米高层房源，备案均价约1.1万元/平方米。
不过，据绿城华生桂语朝阳上述置业顾问介绍，目前7号楼尚未开始销售，目前主推前期已取证的带装修房源。
在上述不愿具名的房地产业内人士看来，在售项目宣布收回折扣或者涨价的只是极少数，国庆假期一些项目销量虽然有所增长，但还是以去库存为主，很多开发商前期其实都是以价换量进行促销，给出的折扣比较大。“比如，有的项目备案价2万元/平方米，在国庆节前的折后实际销售价格可能只有1.5万—1.6万元/平方米，所以收回折扣不一定就是涨价，只是优惠空间变小了。”
抢抓去库存窗口期
事实上，武汉市部分项目在国庆“黄金周”期间热销，也得益于房企降价促销，以价换量。
根据克而瑞对武汉全市项目营销动作的监测数据，市场热销项目“十一”促销力度加强，部分项目多给出2个点优惠或分销提佣1%左右。“在售项目为筹备应对10月传统的市场热销期，近期频繁调整价格策略和推售策略。在政策支持下，预计10月武汉楼市有望短期内迎来一波爆发式回调。”
李国政分析称，对于很多在售项目而言，在政策利好之下迎来了难得的去库存良机，楼市表现在短期内肯定是“量在价先”，只有销量回升价格才能更稳定，更有利于促进房地产市场止跌回稳。
据了解，由于夏季长时间高温，武汉房地产市场不可避免地受到影响，前期出台的利好政策效应有所弱化。根据武汉市住更局数据，2024年9月，武汉市新建商品住房成交4564套，环比下降19.28%，同比下降34.58%；成交面积533327.86平方米，环比下降17.22%，同比下降30.80%。
“除了主城区的新上市高品质住宅项目开盘表现较为亮眼，其他在售项目多采用以价换量策略吸引客户，总体上市场竞争压力较大。”李国政告诉记者。此外，二手房也分流了新房市场需求，前期出台的政策未能带来新房和土地市场的正反馈，导致房企拿地和投资无法同步增长。
“尽管市场活跃度回升，购房者的态度依然相对谨慎。大多数购房者会比较和考虑房屋的位置、价格、品质以及周边配套设施等因素，更加注重房屋本身的性价比和长期价值。”中指研究院方面分析称。
武汉克而瑞方面也认为，武汉市多数项目已经过二、三季度的一轮价格调整，在宏观政策鼓舞下，预计短期内不会出现大面积降价行为。但部分项目受“准四代”或四代住宅影响激烈竞争，所在区域价格战还将持续。
李国政告诉记者，总体来说，在国家层面一系列长短结合的利好政策落地之后，叠加武汉市、区的多重政策，有助于切实降低住房消费成本，激发市场活力，全面提振“银十”的市场热度。“预计接下来，更多房企会借助这一波政策利好，加大营销宣传动作，促进住房消费释放，全面打响第四季度的收官之战，最终迎来2024年的翘尾行情。”
