中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道
2026年上半年，沪市REITs交出了亮眼的“期中答卷”：底层资产保持较强韧性，持续兑现稳定收益；分红派现总额超43亿元，平均分派率超6.5%，与十年期国债的利差处于历史高位区间，“现金牛”属性持续强化。
“REITs已不只是融资工具，而是逐步形成覆盖多类基础设施，能够提供稳定现金流和资产配置价值的成熟产品体系。”天府立言金融研究院院长曾刚对《中国经营报》记者表示。
值得关注的是，上交所近期对REITs信披专栏页面进行全面优化升级，实现了信披文件的精准定位与高效查询，同时增强“可预期性”。此外，上交所还通过多类型活动，畅通投融沟通，提升双向互动质效。
“信息披露是REITs从融资工具走向独立大类资产的重要制度基础。”上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，“信披水平的持续提升，有助于改善市场的信息信用，进而影响资产的定价效率与投资者结构，并最终作用于整个市场生态。”
长期配置价值进一步凸显
截至8月底，沪市触发披露义务的54只公募REITs均已完成中期报告披露。
“在一个资产类型高度分散的市场上实现全口径按期披露，是信披基础设施常态化运行的标志。”朱元伟表示，沪市REITs资产类型覆盖保租房、消费、仓储物流、产业园区、数据中心、高速公路、能源、水务。这54份中报不只是54张财务报表，更像是54份底层资产的“体检报告”。
“在二级市场受资金面和情绪扰动的背景下，沪市公募REITs底层资产仍保持较强韧性，并持续兑现稳定收益。”曾刚称。
朱元伟则认为，底层资产运营呈现结构性分化，需要穿透“量的指标”看“价的指标”。
上交所数据显示，保障性租赁住房、消费是经营稳定性最强的两个板块。
2026年上半年，保障性租赁住房板块发挥“稳定器”作用，核心城市人口持续流入与青年群体租赁需求刚性，为板块提供了坚实的基本盘。板块整体出租率维持在94%—99%区间，租金收缴率普遍接近100%。
“需要注意的是，保租房出租率具有高度刚性、运营同质化特征，板块内估值区分度有限；同时租金管制政策也为其分派率设定了天花板，稳定性高但收益弹性有限。”朱元伟表示。
消费板块通过品牌焕新、业态优化、空间改造、会员运营和营销活动，主动改善运营管理，带动客流与坪效提升。上交所数据显示，板块项目出租率维持在93%—100%区间，其中优质项目客流和销售实现较快增长。
其他板块方面，仓储物流和产业园区板块在存量竞争中持续提质增效，租金单价虽短期承压，但部分项目出租率有所提高。数据中心板块因AI算力需求持续释放，凭借高上架率和长租约保持较强现金流。高速公路板块受路网环境变动等因素影响经营有所分化，优质标的路段展示出资产端的强大韧性。能源板块受电力市场化改革和自然条件扰动影响，业绩存在波动，其中水电、燃气发电相对稳定。
底层资产的韧性，也为REITs持续强化“现金牛”属性提供了支撑。2026年上半年，沪市共有51只REITs产品实施分红，合计分红65次，派现总额超过43亿元。根据中报数据，沪市公募REITs平均分派率超6.5%，与十年期国债的利差处于历史高位区间，估值安全边际较为充分。
“投资者回报的绝对水平站得住，但需要正确理解其来源。”朱元伟表示，2026年7至8月，十年期国债到期收益率由7月初约1.74%下行至7月末约1.71%，8月中下旬进一步降至1.7%以下。“在这一无风险利率持续走低的大背景下，REITs的投资吸引力得以增强。”朱元伟称。
曾刚则强调，高分派率说明REITs已不再仅仅是一种融资工具，而是逐步形成了覆盖多品类基础设施，能够提供稳定现金流和资产配置价值的成熟产品体系。
此外，有市场分析人士认为，当前二级市场价格波动更多由情绪与资金面主导，基本面并未发生趋势性改变。“随着原始权益人增持、扩募机制深化及中长期资金入市，沪市公募REITs的长期配置价值正进一步凸显。”该分析人士称。
构筑高效信披与投融交流体系
在沪市REITs交出了亮眼“期中答卷”的同时，作为连接投融两端的核心纽带，REITs信披也正持续得到改善。近期，上交所对REITs信披专栏页面进行了全面优化升级。本次优化聚焦公告检索效率与用户体验提升，新增公告标题关键词搜索、公告类型精细化分类检索等功能，公告类型涵盖募集、上市、定期报告、临时报告、基金运作、管理人公告等核心类别，实现了信息披露文件的精准定位与高效查询。
不仅如此，上交所公募REITs专栏新增定期报告预计披露时间展示功能，投资者可一键查阅各产品年度报告、中期报告及季度报告的预计披露时间节点。基金管理人可预约披露时间，投资者则可提前掌握信息发布时间，标志着REITs市场信息披露服务从“可查”迈向“可预期”。
除了完善信披体系之外，上交所还策划组织多类型活动，降低信息理解门槛，畅通投融沟通，提升双向互动质效。
例如，在中期报告披露后，上交所推出2026年中期业绩说明会三大行业主题周，组织公募REITs全方位展示各赛道运营成果。
除了业绩说明会之外，多只REITs将中报进行图文可视化展示，将复杂的财务数据与运营指标转化为清晰易懂的图表和长图，有效降低了信息理解门槛，提升了披露信息的可读性与透明度。
而随着投资者开放日密集举行，“面对面”沟通再升温。今年7至8月，已有超20只沪市REITs密集组织投资者开放日活动，广大投资者实地走进底层资产现场。通过实地考察与企业高管面对面交流，投资者得以零距离感知资产运营实况。
“REITs价值高度依赖未来现金流，信息披露因此既是投资者定价的基础，也是约束管理人履职的重要机制。”曾刚认为，上交所升级信披专栏，有助于降低信息搜寻成本，缓解不同投资者之间的信息不对称。透明、持续、可验证的沟通，能够稳定投资预期、改善价格发现、降低融资成本，也能形成外部监督压力，促使管理人提升运营水平，最终增强REITs市场的公信力和可持续扩容能力。
在朱元伟看来，改善信披与投融沟通对市场发展可提供三个层面的助益，从低到高分别是降低交易成本、改善定价效率，扩大投资者基础。
“信息密集披露期，最大的成本往往不是信息本身，而是信息发布时点的不确定性。投资者需要反复等待、反复确认，这个过程本身会放大短期扰动。有了明确的时间预期，‘信息等待焦虑’随之下降，市场预期也更趋稳定。”朱元伟称。
在改善定价效率方面，朱元伟认为，运营数据的披露越充分、口径越统一，投资者对资产的判断就越接近真实。
“上半年投融沟通有一个显著变化，即从‘屏对屏’走向‘面对面’。中期业绩说明会、中报图文可视化展示、投资者开放日，这三件事的共同点是让投资者从‘看数据’变成‘看资产’。”朱元伟称，“REITs这类资产的价值，恰恰藏在数据背后的物理世界。这些‘软信息’通过业绩说明会、投资者开放日、可视化报告得以传递，才能转化为投资者的持有信心。”
朱元伟总结道，信披水平的持续提升，有助于改善市场的信息信用，进而影响资产的定价效率与投资者结构，并最终作用于整个市场生态。
配套推进优化更多制度安排
在充分肯定成绩的同时，专业人士也不讳言行业发展与市场制度等方面仍有改进完善空间。
“当前不足主要体现在行业分化加大、运营能力不均衡以及市场定价仍易受短期资金和情绪影响。”曾刚表示，产业园区、仓储物流面临供给竞争和租金压力，部分项目出租率仍处于低位；高速公路容易受到路网变化影响，能源项目则受电价机制和自然条件扰动。与此同时，不同管理人对资产运营、招商管理和成本控制的专业能力仍有差距，部分披露偏重财务结果，对租约到期、客户集中度、资本开支和未来经营压力说明不足。
曾刚建议，下一步应强化主动运营，通过业态优化、客户结构调整和数字化管理提升资产效率；建立分行业、可横向比较的核心指标体系；完善扩募、并购和资产退出机制；同时培育保险、养老金等长期资金，降低市场短期波动，推动估值真正回归底层资产质量与长期现金流。
在信披方面，曾刚指出，高质量信披不能止于合规公告，还应将出租率、租金变化、租约期限、客户集中度、资本开支等关键变量讲清楚。
朱元伟指出，信披方面存在的不足主要包括：披露的“完整度”提升明显，但“可比性”还不够；前瞻性信息的供给偏薄；板块间披露颗粒度不均衡；业绩分化的解释性披露不足。
对此，朱元伟建议，由交易所或行业协会牵头，按资产类型出台分层级的运营指标披露指引，明确必披指标、计算公式和统计时点，特别是将单位租金、坪效等“价”的指标纳入必披范围，让横向可比与质量判断成为默认能力。
此外，应鼓励管理人在定期报告中增加“租约到期结构表”“租金调价时间表”“资本开支与改造计划”等结构化前瞻信息；针对经营权类资产，出台专项披露清单；对重大变动提供归因说明，而非仅列数字。
“投资者结构的高度集中，是当前市场最需要正视的结构性问题。”朱元伟指出，二级流通盘由券商自营主导，意味着定价权更多受券商配置节奏与考核周期影响；保险资金占比不升反降，说明中长期资金尚未真正入场；叠加高度机构化与筹码集中，市场换手率结构性偏低（约0.41%）。
朱元伟强调，信披能改善定价效率、降低信息不对称，但无法替代资金结构的扩容。“建议在信息披露之外，配套推进投资者结构优化的制度安排，包括为保险资金、养老金等长期资金创造更适配的参与机制。”朱元伟称。
“当前沪市公募REITs已具备成为独立大类资产的收益基础；随着常态化发行推进、扩募机制深化、投资者结构逐步优化，信息基础设施的持续打磨，长期效应会逐步显现。”朱元伟对REITs市场未来发展表示乐观。
（编辑：夏欣 审核：李慧敏 校对：翟军）
