本报记者 王登海 北京报道
在“一城一策”之中，河南洛阳也出台了稳楼市新政。日前，洛阳市出台《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，围绕“综合评级企业，突出分类施策”“创新服务方式，减轻企业负担”“加大信贷支持，支持合理消费”“规范市场行为，优化发展环境”四个方面，出台了18条具体举措，旨在着力保障群众住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。
《中国经营报》记者了解到，洛阳此次新政不仅调整了公积金使用政策，还明确提出引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对于购首套房的家庭，首付比例最低为20%，同时还明确，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。
此外，洛阳还优化了二手房的贷款政策，提出了二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围、对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内、支持开展法拍房按揭贷款业务等多项政策内容。
在对房地产企业管理方面，洛阳还提出差别化管理、分期缴纳土地出让金、优化预售资金监管、适当延缓缴纳城市基础设施配套费等。
加大信贷支持
今年以来，为落实中央支持合理住房需求的政策导向，多个城市因城施策，从需求端加大力度调整，特别是在公积金方面，已有多个城市从贷款额度、公积金贷款首付比例、贷款期限等作出了适度调整。
在业内人士看来，洛阳此次新政中，从信贷方面支持合理消费，也是对当地房地产市场产生较大影响的措施之一。
洛阳新政提出，调整公积金贷款政策，房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案。提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。
不仅放松了公积金贷款的要求，洛阳还对商业贷款也做了调整。新政明确，引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。执行差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行。鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行。对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内。支持开展法拍房按揭贷款业务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，洛阳新政对二手房贷款给予了更多的政策支持，使得二手房的可贷金额更加充裕，同时还调整了首付比例，这样的规定，都有助于促进二手房市场的活跃，进而加速二手房的盘活和流通。
对于房企融资而言，洛阳新政也释放出了积极的信号。新政要求，引导在洛商业银行及其他金融机构，积极向总行及省行争取房地产贷款额度，加大对洛阳信贷投放，更好满足房地产领域资金需求。对经营稳健、杠杆率合理、销售前景良好、资金封闭运行的房地产企业建设的工程，按照市场化、法治化原则发放开发贷款，杜绝盲目抽贷、压贷、断贷。按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，加大房地产企业并购融资支持。
差别化管理
记者了解到，洛阳此次新政中，最突出的亮点是实行差别化管理。
在预售方面，根据房地产企业日常表现、开发经营、诚信履约、违规及投诉等因素，从优至劣依次将房地产企业评定为一级、二级和三级，实行评级结果与预售形象进度标准挂钩。在开发建设资金投入达到工程建设总投资25%以上前提下，对一级房地产企业适当放宽预售形象进度标准，建设项目为8层（含8层）以下的，完成基础工程即可办理预售；8层以上的，完成基础及地面以上2层工程即可办理预售。二级房地产企业适度提高预售形象进度标准，建设项目为8层（含8层）以下的，完成基础及地面以上4层工程即可办理预售；8层以上的，完成形象进度二分之一以上可办理预售。三级房地产企业严格控制预售形象进度标准，建设项目须完成主体工程（不含二次结构）后方可办理预售。
新政还特别强调，对存在烂尾楼盘或违规操作造成项目无法推进，且被人民法院列入失信被执行人名单的房地产企业，不得参与洛阳新出让地块竞买开发。
不仅对预售实行差别化管理，洛阳此次新政还对资金进行差别化管理。新政明确，根据房地产企业综合评级结果，对一级房地产企业适当放宽资金监管标准，依据项目形象进度分12个节点拨付；对二级房地产企业适度提高资金监管标准，依据项目形象进度分9个节点拨付；对三级房地产企业严格控制资金监管标准，依据项目形象进度分6个节点拨付。
严跃进认为，洛阳依据企业评级实行差别化监管资金管理，对于一级房企来说，其预售资金监管标准放宽，依据工程形象进度分12个节点拨付。而对于等级偏低的企业，则节点数只有6个。这样规定对于房企而言，具有激励效应。对于合规和经营稳健的企业，充分利用政策，可以减少资金沉淀，充分促进企业资金的循环。
新政还明确，支持高品质、改善型住宅小区建设。优化住宅供应套型，规划建设高品质住宅区，推动住宅产品升级换代，支持居民自住和改善性住房需求，逐步提高装修住宅供应比例。对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。对高标准建设“未来社区”的项目，可以适当放宽预售形象进度标准，由房地产企业根据建设成本自行申报预售价格，预售管理部门直接备案。
此外，洛阳新政还提出严格实行净地出让、分期缴纳土地出让金、优化预售资金监管、适当延缓缴纳城市基础设施配套费、完善装配式建筑配建政策、合理调配住宅商业建筑比例、合理确定公建设施计容面积、完善房地产项目周边配套设施、科学制定环保施工政策等多项措施，从而减轻企业负担。
（编辑：王金龙 校对：燕郁霞）
