本报记者 任威 夏欣 上海报道
6月21日，9只公募REITs在沪深交易所上市满一周年，这也意味着首批产品的部分战略配售限购份额可以进入二级市场流通。
在解禁当天，首批公募REITs价格并未出现市场担忧的大幅波动，总体运行较为平稳，4只产品呈现小幅上涨，5只下跌产品中最大跌幅仅为1.37%。
Wind数据显示，截至6月20日，首批公募REITs自成立以来大多收获颇丰。其中，富国首创水务REIT涨幅最多达40%，共有6只产品涨幅超过20%，仅有一只产品收益率下跌。
值得注意的是，近期有关公募REITs市场扩容的政策信息不断。包括“鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”“基础设施REITs扩募规则落地”“REITs试水保障性租赁住房领域”等，公募REITs市场扩容的脚步已渐行渐近。
产品供不应求
作为国内新出现的大类资产投资品种，公募REITs目前仅12只上市交易，合计募集资金458.12亿元。
2021年6月21日，9只公募REITs产品在沪深交易所上市，正式接受市场检验。Wind数据显示，截至6月20日，首批9只产品：富国首创水务REIT、红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT自成立以来的涨幅分别为：40%、35%、28.18%、26.99%、26.68%、23.34%、17.27%、2.51%、-7.75%。
据了解，投资者投资REITs产品，能从两个方面获得投资收益，一是持有期间的分红，二是在二级市场的交易价差。我国公募REITs要求可供分配金额的90%须分配给投资者。
据上海证券基金评价中心统计，截至6月17日，上市以来首批9只产品中有5只实现两次分红，4只产品实现一次分红。
“从首批公募REITs上市一年来的表现看，基础设施资产的经营状况符合预期，实际分红金额达到或超过招募说明书披露的水平。”中金基金相关人士指出，公募REITs在二级市场的交易量、换手率保持了相对较高的水平，REITs二级市场交易价格整体表现较好。
济安金信基金评价中心张碧璇分析称，公募REITs的运作形式是通过获得底层基础设施项目的租金、收费等作为基金资产的收益来源，所以不同于普通基金的涨跌幅即净值变动。公募REITs每半年更新一次估值，产品的涨跌幅变动除了反映基本面经营变化外，更主要是取决于二级市场交易价格的变化。
在她看来，由于前期资本市场波动较为剧烈，市场风险偏好有所下行，加之公募REITs在大类资产配置层面非常到机构欢迎，所以该类产始终处于供不应求的状态，价格也就随之水涨船高。
上海证券基金评价中心高级分析师孙桂平认为，作为不同于股票和债券的大类资产类型，公募REITs上市以来的走势与股票市场有所差异，走出了相对独立的行情，两者之间的平均相关系数仅为0.26，体现出了该产品作为重要的资产类型，在投资组合中具有的资产配置价值。
“首批REITs持有的资产都较为优质。目前已上市的产业园和仓储物流等产权类REITs，以及环保等特许经营权REITs持有的基础设施资产多位于国内一线城市，以及国内三大城市群内；收费公路REITs持有的高速公路也多位于大城市周边或经济较发达的区域。”孙桂平表示，资产的稀缺性也使得公募REITs上市后整体上处于高溢价交易状态。
孙桂平进一步指出，公募REITs发行时受到了投资者的欢迎，导致配售比例较低。首批产品的配售比例在1.76%到12.30%之间，平均配售比例为6.27%。首批REITs上市后的良好表现，使得后续第二批和第三批REITs的发行热度持续较高，第二批REITs的配置比例在2%左右，第三批华夏中国交建高速的配售比例更是降到了1%以下，创下REITs发行纪录。
在孙桂平看来，当前公募REITs发售时的火爆场面并不是投资者的非理性造成的，主要还是因为产品的稀缺性。随着公募REITs限售份额解禁、扩募，以及新产品的发行，一定程度上会缓解资产稀缺性，REITs发售可能会有所降温。
“长期来看，随着REITs被越来越多的投资者所熟悉，REITs的资产配置需求将持续增加，优质REITs的稀缺性仍将持续存在。未来仍需加快REITs的发行速度和产品创新速度，推出更多优质资产匹配投资需求。”孙桂平指出。
对于公募REITs未来的发售前景，张碧璇预计，作为风险和收益特征介于权益和固收之间的产品，其配置价值是被有对应需求的投资者，尤其是机构投资者充分认可的。在目前公募REITs的资质比较优秀、市场供不应求、已上市产品赚钱效应明显的大环境下，短期内新产品的发行大概率也会受到市场较高关注。
溢价空间或减小
2022年6月21日，首批公募REITs部分战略配售份额迎来解禁。此前市场担忧，减持压力可能会对价格产生一定冲击，尤其是价格与净值偏离较大的产品。
从解禁当天的表现来看，首批9只公募REITs中，红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT出现上涨，跌幅最大的富国首创水务REIT也仅有1.37%。整体来说，产品解禁后的走势较为平稳。
“市场供不应求的大环境，使得部分机构在解禁前难以实现足额配置，所以解禁后流通份额的增加将带来新的配置机会。在买卖双方的博弈下，解禁带来的价格冲击不是特别剧烈。”张碧璇指出，随着交易性机构兑现收益后逐渐退出，持有人结构可能向投资期限更长的资金倾斜，产品的价格也将逐渐趋于合理估值。
孙桂平认为，解禁期后REITs二级市场交易价格没有出现大幅动荡的原因在于，今年2月以来REITs价格持续回落，价格已经很大程度反映了REITs的解禁预期。
他同时指出，在持有REITs限售份额的机构性质方面，其资金属性相对长期、稳定。长期来看，REITs仍然是最富有投资性价比和竞争力的优质资产之一，解禁将为更多的各类长期配置资金提供长期配置机会。
对于投资者而言，中金基金相关人士表示，首批公募REITs产品战略配售份额解禁后，二级市场流通份额将会增加，有利于市场流动性的改善，但同时也可能造成短期的价格波动。
“公募REITs以长期稳定的分红为目标，风险收益特征区别于股票和债券。”上述中金基金人士建议投资者，结合宏观经济、市场环境等因素，合理分析判断上述因素对基础设施资产经营状况的影响，树立长期投资的理念，更加理性的看待短期的价格波动。
对于REITs的投资价值，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。整体来看，投资公募REITs还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求等+综合考虑和判断。
对于公募REITs未来的投资机会，中金基金相关人士认为，我国存量基础设施资产体量大、种类多，随着公募REITs试点工作的深入推进，将会有更多地区、不同品种、符合监管要求的基础设施资产发行公募REITs。投资者可根据对基础设施资产的了解程度，结合产品的风险评级选择适合自身风险承受能力的产品投资。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚谈到，REITs市场目前仍处在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大。未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都有一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。
他同时提醒投资人，随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减小。
