北京城市更新走向成熟

北京城市更新走向成熟
2023年05月31日 19:20 中国经营报

本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

今年3月,北京发布的《北京市城市更新条例》(以下简称《条例》)正式实施,北京成为全国首个实行“减量发展”的超大型城市。

近日,《中国经营报》记者走访了北京部分城市更新项目发现,这些项目在建设完成后的后期运营十分顺畅,也获得了周边居民和机构的好评。

作为一座历史悠久的城市,北京的城市更新更需要在保护历史遗迹的同时,满足现代生活、生产需求。与此同时,在经历了多年的探索之后,北京的一些城市更新项目已经实现自循环,后期运营的利润可以逐渐覆盖前期改造成本。随着《条例》的实施,北京也开始吸引更多的社会资本进入城市更新市场,并明确保护了项目实施方的收益权。

“北京城市更新已经进入到‘法律为引领、运营为中枢’的高质量发展阶段。”戴德梁行北区商业部主管孟祎向记者表示,现在北京的城市更新显现出了更加注重片区化推进、更加突出运营导向、更加强化区级统筹等趋势。

上新了,老城

在有斑驳锈迹的铁轨旁散步,在绿皮火车车厢旁拍照,北京市民休闲娱乐现在有了新去处。京张铁路是历史上第一条由中国人自行设计和建造的干线铁路,如今京张铁路已经变成了“京张高铁”,且进入了地下,而京张铁路的遗址,能够以另外一种面貌继续服务于城市。

在位于北京知春路附近的京张铁路遗址公园一期C区可以看到,一座遍布铁路元素的新公园已经呈现。公园里能看到沿着铁轨铺设的游步道,也有市民在公园里的运动场上踢足球、打篮球。公园里还设置了能够在铁轨上活动的“移动盒子”,这些彩色的集装箱盒子将来可以用作小卖部、咖啡屋、展览室等功能。

“移动盒子”设计师舒斌龙告诉记者,公园的设计充分考虑了京张铁路遗址的文化特征和周边居民的休闲需求,以公益性服务为主。其中的“移动盒子”可以做零售也可以做展览,比如能够解决市民在公园里买水不方便的问题。“移动盒子”是可以在铁轨上移动的,传承了京张铁路文化的同时,也给公园空间增加了很多可能。

北京是一座千年古城,留下的历史遗迹尤为丰富,像京张遗址公园这样的案例只是其中之一。在北京的历史文化区域的多数改造中,都尽可能保留了原有建筑的功能和设计,并在此基础上进一步升级改造。

比如,在南锣鼓巷四条胡同(雨儿、福祥、蓑衣、帽儿)修缮整治项目中,实施方提出了“申请式”腾退及改善概念,将外迁和留住的选择权交给居民选择。在项目实施过程中,坚持恢复性修建,倡导老物件、旧物料的再利用,恢复了胡同、院落与街区的传统风貌,尤其注重保留老北京的乡愁和记忆,使得百年前的传统民居样貌得以延续。

微利可持续

城市更新的建设资金投入往往不是一笔小数目,后续运营同样需要资金注入,如何实现可持续运营成为城市更新的规划者们需要考虑的问题。

孟祎指出,北京的城市更新是减量、高质量的城市更新,具有资金投入大、回收周期长、盈利空间有限的特点。总结一句话,前期投资资金筹集难,运营期资金动态平衡难,以及退出期潜在风险导致回款难。

今年4月,北京城市更新联盟联合北京城市规划设计研究院、戴德梁行共同发布《2022北京城市更新白皮书》。其中指出,北京的城市更新现在更加突出运营导向。城市更新正逐步从物质空间改善向综合品质提升转变,更加关注更新后注入的“内容”并长久保持活力。将运营前置,以运营引导更新改造对此起到关键作用。

现在,这样的运营已经不只是规划,北京有了很多成熟案例可以借鉴。北京的月坛街道真武庙五里三号院项目启动于2020年,在那之前,这栋有三十年楼龄的居民楼不仅排水不通畅、电线乱飞,还有很多消防隐患。项目实施单位北京愿景集团(以下简称“愿景”)出资为整栋楼更换了下水系统,并统一制作安装了带有逃生窗的防盗网。如今,小区里增加了方便居民举办公共活动的“美好会客厅”,院子大门处也安装了自动停车系统,线缆收纳井井有条,一改以往的脏乱差。此外,小区的外立面、安防设施、屋顶防水也有了质的提升,整体面貌焕然一新。

这些改造资金如何回笼?这也是民营背景的愿景要考虑的问题,这个问题如今有了越来越多的答案。在三号院城市更新项目中,采用了“租赁置换”的模式。也就是根据居民自愿的原则,有20户房屋的业主将自有房屋租赁给愿景,愿景改造装修后对外出租。愿景同时在其他地方为原业主租赁更适合其上班、生活的房屋供其居住,以此来方便业主实现“职住平衡”, 愿景也能从中获取小部分租赁收益,实现“微利可持续”运营。

该项目负责人贾靓告诉记者,这个项目改造完成后资金回笼周期大约是8年,房屋合同时间为10年。更新后的租赁房屋投入市场后非常抢手,周边的租房需求量很大,基本处于满租状态。

京张铁路遗址公园项目总设计师、北京林业大学园林学院副教授刘东云也向记者透露,城市更新项目要推动改造对象有质的提升,项目的后期运营表现也就非常重要。正是基于这个需求,公园设计中包含了收费足球场、能够承办露天活动的小广场、“移动盒子”等内容,在方便市民休闲的同时,也为日后的可持续运营提供了可能。

从北京模式出发

据记者了解,目前城市更新市场中,参与主体多为国资背景的公司,这样的平台往往担负着更大的社会责任,也拥有雄厚的实力,能为城市更新项目实现一以贯之的规划建设。尽管如此,北京已经开始期待更多种类型的参与者入场。

在北京市今年正式实施的《条例》中特别提到:鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目;畅通经营主体参与渠道,依法保障其合法权益。经营主体应当积极履行社会责任。

《条例》同时明确了保护实施主体的收益权:实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后,可以获得经营房屋的权利。推进直管公房经营预期收益等应收账款质押,鼓励金融机构向获得区人民政府批准授权的实施主体给予贷款支持。

从目前的案例来看,社会资本也更加关注项目的运营。在这一方面,北京市已经不止于采用“租赁置换”模式了。北京市提出,实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的,可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式,完善配套功能,改善居住环境。与此同时,北京的城市更新鼓励安排共有产权住房、保障性租赁住房、便民服务、商务文化服务、体育、教育、医疗、社会福利等功能。但是,改建项目应当不增加户数。

北京作为全国首个“减量发展”超大城市,城市更新更强调坚持减量和高质量发展要求。《北京城市更新白皮书》指出,北京要实现与“疏整促”的有效衔接,面临机遇也更具挑战。当前,北京全市存量建筑用地和存量建筑规模较大,建成区内需更新存量建筑约2.45亿平方米,其中中心城区约1.66亿平方米。

北京市规划和自然资源委员会总规划师、北京市城市规划设计研究院院长石晓冬也总结道,结合北京“减量发展”背景和存量特点,北京确立了以街区为单元,以存量建筑为主体,以功能环境提升为导向的更新工作思路,推进小规模、渐进式、可持续的城市更新。总体来看,近年来北京的城市更新呈现立足老城保护推动保护性更新、立足城市发展推动功能性更新、立足以民为本推动保障性更新、立足城市治理推动社会性更新等典型特征。

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