本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
随着各地陆续跟进落实“5·17”新政细则，多个核心城市二手房市场成交开始提升。其中，“老破小”房源在前期经历多轮价格下跌后，近期成交明显加速。
据了解，“老破小”房源由于建成时间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗、教育资源较为充足，也是相较于次新房、郊区新房更有优势的房源。
《中国经营报》记者近日走访北京市场了解到，一些交通便利、有教育资源加成的老旧小区，目前价格已跌至2016年的水平，在更高的租售比、完善的资源配套以及原拆原建等政策加持下，成为刚需客群的性价比之选。
“老破小”成性价比之选
6月中旬，记者在第三方平台看到，在北京6号线十里堡站附近，某小区一套56平方米的两居室挂牌价245万元。
经纪人李峰告诉记者，该小区建成年代为1984—2008年，户型基本为40—60平方米的一居和两居室。除了少数原业主居住外，因为临近地铁及朝阳大悦城，许多在国贸及附近区域上班的年轻群体会把该小区作为首套置业的选择。
在刚刚过去的一周内，该套房源新增了20余个关注。李峰表示，前几天有意向客户与业主面聊过，将价格谈到238万元，业主心理预期下调，后续估计还能再降几万元。
而早在2022年，该小区此类户型（楼层相近）成交价格在280万—306万元，自去年下半年以来，成交价格已降至228万—245万元。与此同时，同小区的三居室近一年的成交价格则下跌近100万元，价格已与2016年相近。
在李峰提供的该小区成交单上，记者看到，今年3—6月初，小区房源成交单价在每平方米4万元上下。5月中旬，一套58平方米的两居室以210万元总价成交。
附近几个“老破小”小区成交及价格走势均与之相近。在第三方租房平台上，这几个小区40—60平方米的房源月租金多在5000—7500元，少数房源甚至超过8000元。而这套56平方米的两居室，按照三成首付计算，净首付82万元，月供8500元。
在北京劲松片区深耕的经纪人姚洋向记者表示，自己近期带看量明显增加。据了解，其所在的劲松片区地铁四通八达，医疗、商业、教育资源完善，许多在朝阳及东西城通勤的人士，如果预算不多，则首次置业一般会选择此片区的老旧房源。自去年下半年至今，区域内不少二手房源价格已下跌近30%。
记者看到，该片区某小区一套63平方米的顶层、小两居在近一周内新增了30个关注。据姚洋介绍：“近期价格已逐渐稳定下来，成交加快后，部分小区现在中间楼层还没有释放新房源，只剩下顶层以及挂牌价较高、出售意愿不强的业主。”
中原地产研究院首席研究员张大伟指出：“价格跌到位，租售比合适是近期不少‘老破小’房源成交活跃度提升的主要原因。”
除了上述交通便利、通勤方便、配套完善的小区外，学区房也是近期二手房市场中成交较好的一类房源。
比如位于北京北四环内万柳区域内的蜂鸟家园，建成于2004年，此前曾因其强学区属性、低总价等特点，一度是许多家长选择学区房的“上车盘”。
从2016年下半年开始，其最小的44平方米户型成交单价由10万元左右一路飙升至2021年3月份的22.39万元，总价也从550万元左右升至近千万元。
2022年，随着北京学区划片改革落地，蜂鸟家园该户型成交单价降至17万—18万元，去年单价则降至14万元左右。而今年三四月份，其成交单价进一步降至13万元左右。
第三方平台显示，目前小区内部分挂牌的同户型房源单价已回落至2016年的10万—12万元，总价也降至550万元以内。经纪人杨明告诉记者：“上学名额对业主挂牌价格有一定影响，名额刚用的价格便宜一些，名额没有占用的目前总价最低590万元左右。近期刚成交的一套房源，上学名额2029年腾出，总价500万元，是今年卖得最低的一套。”
张大伟指出：“在全国的热点大城市，特别是一线城市，‘老破小’占据了优质的地段，特别是价格跌了之后，性价比非常合适。”
记者了解到，“5·17”新政后，北京市场部分看房人群加快买房决策。中介人士向记者表示：“这类客户此前已经经过多轮看房，在与业主就价格几番磨合后，觉得当前价格合适，便果断入手了。此外，今年以来能够成交的二手房，仍是在价格上愿意作较大让步的业主。”
除了北京以外，近期上海、杭州、南京、成都等核心城市二手房去化加快，位于市区、交通便利、总价低或有教育资源加成的二手房受到刚需客群关注。
据张大伟介绍，5月份上海二手住宅成交1.71万套，环比增长5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增长了5%。
此外，在今年全面放开限购后，杭州市内“老破小”成交也明显提升。杭州贝壳研究院数据显示，在5月9日新政后一个月内，杭州市区（含临安、富阳）中介共网签二手房7280套（不含自主签约），比新政前一个月的6422套增长约13%。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，近年来各地持续推进城市更新，持续优化改善老旧小区居住环境，“老破小”的居住体验也有一定提升。
值得注意的是，多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）案例增多，成为老旧小区盘活的一种新模式。
记者了解到，今年5月份，北京西城区首个原址重建危改项目——桦皮厂胡同8号楼完成改造并向居民交付。据了解，该小区是上世纪70年代建成的5层住宅楼房，此前西城区相关部门勘查后将其评估为D级危楼。在征求全楼居民意见后，西城区对此进行了原址重建。完成重建后的楼宇依旧是5层高的建筑，新增了电梯，房间设计增加了飘窗，布局更加合理。
据西城区住建委相关负责人介绍，该小区改建后产权主体不变，年限也重新更新了70年。此次重建资金由市区财政补贴一部分，差价由居民承担一部分，平均每户居民承担18万—23万元，后续该模式将在西城区其他城市更新项目中继续推广。
二手房市场仍未企稳
自去年以来，几个核心城市二手房挂牌量不断攀升，二手房市场也开启了漫长的“以价换量”阶段。
今年4月份，易居研究院发布的相关报告指出，总体来看一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年年初开始拉升，但2016—2018年价格总体涨幅可控，至2018年年底及2019年年初时二手房价格开始拉升，到2021年一季度时达到高点。而今年一季度时，其价格已回落至2018年年底水平，但略高于2016—2017年。
自“5·17”新政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升，特别是二手房市场成交开始放量。中指研究院数据显示，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长，其中上海、深圳在前期政策影响下，市场活跃度提升明显；无锡、南宁、温州、佛山、湖州较去年端午假期有所增长。
虽然几大核心城市二手房价格已大幅下跌，但并非所有老旧房源都能快速去化。多位北京市场中介向记者表示，位置偏远、楼龄过老、配套缺乏的老旧房源挂牌量虽在增多，但成交却无明显变化，业主只能在价格上继续作较大调整。
张大伟提示，楼龄太老的房子尽量别买，特别是上世纪80年代以前的，基本已经接近危房。而根据上述西城区危房重建的案例，“目前可能被改造的基本都是上世纪70年代以前的。”
6月中旬，李峰告诉记者，因为北京目前尚未跟进“5·17”新政细则，仍有不少客户尚在观望和与业主的谈判中。
陈文静指出，虽然成交热度在提升，但二手房价格下跌态势仍未出现明显改善。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年5月，百城二手住宅均价环比下跌0.7%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，价格的持续下跌，也表明当前市场尚未企稳。另外，部分城市二手房挂牌量仍较高，一定程度导致“卖旧买新”的置业需求释放不畅。
近期，国常会进一步明确“去库存”“稳市场”的政策导向，陈文静认为，这为市场释放了更加有力的积极信号，建议相关举措加快推进落实。比如在“稳市场”方面，她建议北京加快跟进“5·17”新政，降低首付比例、降低房贷利率，缓解购房者观望情绪。除此之外，一线城市也有必要继续优化限制性政策，各地也要降低交易税费等，以降低购房成本。
在“去库存”方面，她指出，地方国企收储未售新房、国企收旧换新、盘活存量土地等去库存多种举措加快推进，以激活市场并帮助企业解困，有利于市场预期好转。其中国企收旧换新也有利于畅通一、二手链条，促进需求释放。
