21世纪经济报道记者唐韶葵
2025年12月29日，旭辉控股（00884.HK）宣布境外债务重组方案正式生效，加之今年9月获批的境内债重组，这家民营房企历时三年的境内外债务重组终告收官。
根据公告，旭辉此次重组覆盖境内外全部公开债务，合计规模达667.6亿元人民币（下同）。其中，境外债务重组涉及本息总额81亿美元（约合567亿元），通过债转股、本金削减等方式实现380亿元债务削减，化债比例高达67%，且未来三年无需现金偿付境外债务本息。境内债方面，100.6亿元的7笔公开债券通过现金回收、以资抵债等多元方式，预计削减债务超50亿元，未来两年免付本息，为经营修复预留关键窗口期。
至此，融创（01918.HK）、碧桂园（02007.HK）、旭辉三家头部民企的境内外债务重组相继生效，后续偿债节奏与落地情况也将受到市场关注。
加上不久前金科通过司法重整化解千亿债务，房地产行业化债进程在年末迎来标志性突破。
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎指出，完成境内外债初步化解的房企，有一些共性特征。首先是内部经营基本盘没垮。其次是对外化债务重组方案能基本匹配债权人的诉求。最后就是内外部衔接点——大股东舍得绑定一些自身利益。这三家企业都参照与债权人一致的标准做了股东借款的债权股，让渡了一部分决策权，实控人或大股东用自身信用弥补企业信用缺口。
旭辉债务重组收官
值得关注的是，旭辉境内债现金回购方案获投资人超额申请，仅用2.2亿元回购资金便完成首批11亿元债务化解，兑付工作将于12月31日落地。重组完成后，旭辉有息负债总额将从2025年中期的842亿元压降至500亿左右，净负债率回归2017年的水平，债务结构实现从“短期高息”向“长期低息”的转变。
“近30万套新房的交付履约，让旭辉守住了活下去的基础；债务重组的完成，则让企业获得了‘站起来’的机会。”旭辉控股CFO杨欣表示，此次重组的顺利落地，离不开债权人的谅解与监管部门的指导，公司将以“低负债、轻资产、高质量”为发展方向，聚焦自营、收租、资管三大核心业务，实现信用修复与盈利模式切换。
旭辉的化债路径颇具样本意义。自2022年11月启动境外重组以来，公司成立专项团队与债权人委员会常态化沟通，实控人林中亲赴一线推动谈判；方案设计遵循“短端削债，中端转股，长端保本降息”原则，提供五大类灵活选项，最终以92.66%的债权人赞成率高票通过。境内重组中，旭辉两度优化方案，将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提升至40%。
陆鼎认为，房企债务问题久拖之下，债权人预期趋于务实。相较推进慢的债务人，仍在推进化债的房企若能推出含现金、有预期、非一刀切的多元偿债方案，大概率能获得机构债权人为主的群体认可。
陆鼎指出，化债方案需切中债权人核心关切点，否则即便重组获批，企业经营缺乏韧性仍可能再度崩盘，这是机构债权人决策层不愿看到的局面。
行业风险加速出清
旭辉的化债收官，是行业风险出清的缩影。12月以来，房企债务重组进入密集落地期：12月23日，融创宣布境外债二次重组方案生效；12月29日，碧桂园宣布境外债重组方案生效。此前，金科股份宣布司法重整案顺利完成，成为业内首家通过该模式脱困的大型上市房企。
据统计，2025年已有约21家出险房企完成债务重组或重整获批，化债总规模达1.2万亿元人民币。中指研究院企业研究总监刘水指出，这些企业总有息负债规模接近2万亿元，重组完成后短期偿付压力大幅缓解，已逐步进入“安全期”，行业风险加速出清的态势明显。
其认为，在化债模式上，行业已形成两大路径：以旭辉、融创为代表的“境内外协同重组”模式，通过市场化协商实现债务优化；以金科为代表的“司法重整”模式，借助法治化程序处置高额债务，为不同类型出险企业提供了可借鉴的样本。
尽管头部房企化债取得突破，但行业转型仍面临多重挑战。
全国住房城乡建设工作会议明确提出，2026年要“统筹防风险和促转型”，坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险。这也意味着，明年仍是房地产化解风险的关键阶段。
同策研究院联席院长宋红卫表示，房企债务问题已进入集中解决期，房企化债正稳步推进，而此前偿债压力突出但未出险的企业可能面临风险暴露，2026年仍将是行业风险出清的关键年。
对于已完成化债或重组的企业而言，真正的考验才刚刚开始。陆鼎指出，企业已从“战略防御阶段”进入“战略持久战阶段”，未来需闯过三大关卡：
一是经营关。需实现存量货值的高效去化，转化成经营性现金流，在销售端跑赢市场，同时优化费效比。二是转型关。从重资产、重销售模式转向轻资产运营，在资管领域打造标杆项目，重塑市场信心。三是融资关。房地产天然有金融属性，需通过持续稳健的经营，争取进入融资“白名单”，获得长期低息资金支持，构建良性循环。
