LAODINGJIESHUI
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本文就发票模式下转让旧房的土地增值税实务问题做涉税分析，以飨读者。
01
发票模式的具体规定
财税〔2006〕21号第三条（关于转让旧房准予扣除项目的计算问题）规定如下：
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
02
发票模式下扣除项目金额的计算
在发票模式下，根据财税〔2006〕21号第三条的规定，结合税源明细表的填表说明，扣除项目内容包括以下四项：
（一）购房发票金额
根据税源明细表填报说明，具体情形如下：
1.提供营业税销售不动产发票的，为发票所载金额。
2.提供增值税专用发票的，为发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额数填写。即进项税额允许抵扣的，按发票金额填写；进项税额不允许抵扣的，按价税合计金额填写。
3.提供增值税普通发票的，为发票所载价税合计金额。
（二）发票加计扣除金额
根据规定，发票加计扣除金额为购房发票金额乘以房产实际持有年数乘以5%的积数，即发票金额×5%×实际持有年数
注意：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条的规定，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。年限计算举例如下表：
（三）购房契税
是指购房时支付的契税，即旧房购置时实际支付的契税，同时需要提供契税完税凭证。
（四）与转让房地产有关的税费
是指转让旧房时实际缴纳的有关税费，具体包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
上述四项扣除项目见下图：
发票模式扣除项目总结：
发票所载金额×（1+持有年限×5%）+购置环节契税+转让环节城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
小案例：乙公司（非房地产开发企业）为增值税一般纳税人（位于市区），2023 年10月转让一栋2017年外购的商业用房，取得含税收入6,000 万元，已按规定缴纳转让环节的有关税费，并取得完税凭证。
该商业用房为2017年2月15日购置，取得税率为11%的增值税专用发票，价税合计金额为3,000万元，进项税额允许抵扣。购置时，缴纳契税80万元。
经当地税务机关认可，以购房发票确认扣除项目金额。
计算：乙公司转让上述商业用房应缴纳多少土地增值税？
1.转让收入：6,000÷（1+9%）=5,504.59万元
2.扣除项目金额
（1）购房发票金额：3,000÷（1+11%）=2,702.7万元
（2）发票加计金额：2,702.7×5%×7=945.95万元
（3）购置契税：80万元
（4）相关税费：6,000÷（1+9%）×9%×（7％+3％+2％）+6,000×0.5‰=59.45+3=62.45万元
扣除项目金额合计：2,702.7+945.95+80+62.45=3,791.1万元
3.增值额=5,504.59-3,791.1=1,713.49万元
4.增值率=1,713.49÷3,791.1×100%=45.2%
5.应缴土地增值税=1,713.49×30%=514.05万元
土地增值税税源明细表（“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”）填报见下图：
注：税源明细表填写完毕，会自动生成《财产和行为税纳税申报表》，不需要再另行申报。
另外，根据财税〔2006〕21号第三条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
根据上述规定，如果扣除项目金额无法确定的，根据征管法的规定，可以按照转让收入（或视同转让收入）进行核定征收土地增值税。
目前针对转让旧房，核定征收率为多少，总局并没有明确。根据国税发〔2010〕53号的规定，在房地产开发企业土地增值税清算中，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
因此，转让旧房，确需核定征收土地增值税的，如何核定及核定征收率的确定，可以咨询房屋所在地的主管税务机关。
以上是笔者就发票模式下转让旧房的土地增值税实务处理所做的分析，希望能对大家带来一定的帮助。另外，在分析中难免存在错误及不足，欢迎大家批评指正，沟通交流。
