受到“二手增值税5改2”、新盘供应突增等影响，进入第四季度，广州牛奶厂板块的价格引来关注。牛奶厂片区周边进场的全新住宅项目低价入市，板块内个别项目特价房单价甚至低至“4字头”。到底市场竞争会否令整个片区持续“价格战”？有业内人士指出，目前该板块业主仍是不妥协心态，议价空间低于全市平均值，但新房市场整体均价难有上涨空间。
■牛奶厂板块是目前广州的网红板块。新快报记者何璐诗/摄新盘联投文津府高佣吸客
板块红盘推“4字头”特价房
牛奶厂板块的掐架氛围，从本月的楼盘营销可以看出。国庆黄金周期间，全新盘联投文津府出动高达40万元的中介佣金吸客，该项目主力单位为110-165㎡四至五房，以低至5.9万元/平方米的价格入市；而2公里外的板块红盘珠江花城，更推出总价410多万元的特价房，约86平方米的户型，折合单价约4.8万元/平方米，将板块新房价格拉至“4字头”，而194平方米的大户型，特价房单价约为6.5万元/平方米。
“此前牛奶厂板块一直都较为强势，多年来从‘4字头’卖到‘10字头’，但近半年以来整体价格已下了一个台阶”，房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，今年二季度开始，板块跟随大市打折促销，先有面向高端改善人群的合生缦云部分单位触达‘6字头’，再有同样为改善盘的联投文津府低于‘6字头’入市并启动高佣。“文津府定价主要因为不在板块核心区，虽然一路之隔为天河执信中学，但未设有小学。”激烈竞争之下，有资深业内人士向记者透露，虽然有高带看率，但联投文津府去化表现依然一般，不足百套，“项目距离金融城、智慧城等CBD不远，三面环山，容积率仅2.7，舒适度较高，但公共交通不便，学位不确定，地块前身是天河沥青搅拌厂，地段一般，且价格高于竞品珠江花城，所以成交难以突破。”
天河区在售项目十多个
板块去化周期超22个月
凭土拍“改命”的板块，被新房“卷飞”的板块……近年被标上多个标签的牛奶厂片区，话题度一直很高，凭借地块低密、靠近山景的优势，打造产品以大平层和别墅为主，圈层纯粹，吸引了不少改善购房者买入。“由于2019年到2021年这三年，片区内甚至整个天河的新增供应都较少，造就了牛奶厂的四大名盘——龙湖天宸原著、招商雍华府、金地天河公馆、华润天合，整个片区作为次新房迅速炒热，定位中高端住宅”，在邓浩志看来，现时天河的供应量已增加了不少，在售项目达十多个，而牛奶厂板块缺乏商业配套，片区也较新，周边未设地铁，供应突增之下，加上市场深度调整，整个片区价格自然回调。”
克而瑞广佛首席分析师肖文晓同样认为，板块主要受到了城区在售楼盘增多的分流影响，所以楼盘定价也趋于理性。据克而瑞广佛数据显示，截至今年10月15日，包含牛奶厂和奥体片区的东圃板块一手住宅成交1144套，同比减少了23%。肖文晓告诉记者，“从库存来看，截至9月末板块可售货量为2409套，同比大增80%，去化周期为22.7个月，同比延长了15.4个月，市场竞争烈度大幅提升。”
不少业主仍然不妥协
二手议价空间低于全市平均水平
近几年来，牛奶厂随着新房热度持续，二手价格也相对坚挺，二手住宅成交单价曾一度冲过“9字头”。合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，在9月，依然有个别二手单位以“9字头”单价成交，提振了不少业主的信心。但这只是个别的成交价跑出，近月该板块二手成交依然集中在“7字头”“8字头”。9月20日，赶在节前，广州公布了新一轮楼市新政，其中一条为二手增值税免征年限，由5年改为2年。“牛奶厂板块受到增值税新政利好带动，近两月业主放盘的积极性高了不少。”梁燕明进一步说道“板块内物业的楼龄较新，新政下‘满2’的选择多了，竞争也更为激烈，而价格不及新房有优势，所以买家的关注度也集中在新房。”
广州中原研究发展部同样指出，9月牛奶厂板块市场氛围未见明显改善，业客成交持续僵持，新增客户数量、带看量虽略有提升，但整体增加幅度不及区域周边板块。“目前牛奶厂板块优质二手项目与周边新房形成一二手倒挂现象，目前龙湖天宸原著、华润天合等项目与周边保利天汇、缦云倒挂，加上板块二手业主让利降价幅度未达买家预期，促使不少二手买家转移至新房市场。”
对于牛奶厂的二手业主心态，梁燕明表示，该板块的二手业主，有一定置换需求，不少业主倾向“买一卖一”，购置更新的住宅，或者在本板块“小房换大房”，期望以此升级手上资产的质量。“目前牛奶厂的未来行情预期，不足令业主大幅割价出售”，梁燕明告诉记者，现时该板块二手项目的议价空间在2%-5%，低于广州市5.8%-6%的平均议价空间。有业内人士认为，部分投资客能接受的降价幅度更大，所以出现个别二手项目价格明显跳水的情况，但大部分自住业主心态依然较强。
业主不妥协的心态，也来源于板块周边还有一些高地价项目在摩拳擦掌。8月初世界大观地块出让，被越秀以约5万元/平方米的楼面价拿下，跻身广州成交均价TOP 8。世界大观地块连片开发，规划有商业、小学、幼儿园等配套，后续还有望引入商业。在梁燕明看来，“高楼面价项目高地价项目入市，对板块行情会有一定的带动作用，所以业主目前的议价幅度实属正常。”
不过邓浩志认为，即使板块未来定位为高端住宅区，但整体价格难有上涨空间。“除非是个别产品力特别强的项目，定位会稍高，其余项目预计价格将进入稳定阶段。此前价格存在一定泡沫，现时是回归价值。”
采写：新快报记者 何璐诗
