11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》（以下简称“《条例》”），《条例》将于2023年2月1日起施行。
根据《条例》，上海将加大对个人“二房东”监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。
《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。
“二房东”须开立租金监管专用账户
近年来，长租公寓“爆雷”屡现，部分公寓出租平台因为自身经营等原因，导致公司破产或负责人“跑路”，给租客带来巨大损失。
在租赁市场，还存在“二房东”哄抬价格，抑或单方面解除租赁合同等行业乱象，如何将其规范关乎租赁市场的健康发展。
上海市人大常委会法工委主任阎锐介绍，此次，《条例》重点从加强市场主体监管角度，形成了有针对性的制度措施设计。首先，上海将加大对个人“二房东”监管力度，规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。
其次，《条例》强化对企业和从业人员管理。要求建立企业备案制度，并要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员需持卡实名从业。
针对租赁市场出现的虚假房源信息，《条例》也设定相关规定，要求发布的房源信息必须真实有效，通过网络信息平台发布房源信息的，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存。
此次立法的一大亮点，即明确了“二房东”收取的相关租金要纳入监管专用账户。
根据《条例》，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，要按规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并将这一信息向社会公示。
具体而言，住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
上海市人大代表施政在接受澎湃新闻记者采访时表示，通过上述规定，长租公寓“爆雷”等问题将会大大减少，其中存在的金融风险等情况也将会通过法治途径得到遏制。
施政说，相关法规条款避免让租客“钱房两空”，也有利于上海的住房租赁市场健康发展，吸引更多人来到上海居住生活。
为规范住房租赁市场秩序，《条例》还对哄抬价格、不正当竞争、泄露个人信息等行为，明确予以禁止。
禁止群租、禁止出租违法建筑
明确禁止群租、规范租赁行为，也是此次立法一大亮点。
群租房是城市进化过程中的一个“顽疾”，由此引发的火灾、盗窃等公共安全事件和各类纠纷矛盾屡见不鲜，当中存在着许多风险隐患。
《条例》要求严格住房出租要求，明确规定禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租；明确街镇应当对此加大查处和整治力度，定期组织排查，发现安全隐患的，应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治；规定街镇应当加大对“商业办公用房、厂房擅自改变房屋结构和规划用途”的查处和整治，对在整治期间尚有承租人实际居住的，应当纳入基层治理范畴。其次，完善登记备案制度，明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。
“随申办”上新“我要租房”
动动指尖签约入住
上海市人大代表彭燕玲表示：“《条例》适应了新形势，破解了过去管理中法治支撑力不足的问题。”在她看来，《条例》中的创设制度要落到实处，关键还在于提升城市精细化治理水平。特别是，依托法条提及的“住房租赁公共服务平台”，实现数据找房、“一键”安家。
最近，“随申办”App上新了“我要租房”模块。李新锐成为首批“尝鲜者”。输入“地图找房”，全市所有登记备案过的房源信息统统清晰可查，细致到地址、面积、价格、装修情况等。为确保房源真实性，《条例》还明确，“已成交的房源信息应当及时予以撤销”。“再也不用担心相中的房源已被出租了。”李新锐说。
管理功能外，该平台还嫁接了诸多服务职能，包括在线看房选房、申请预约、合同网签备案以及办理相关公积金提取支付房租等。市房管局相关负责人透露，未来该平台还将丰富功能服务，最终目标是“动动指尖签约入住”，实现保障性租赁住房当天线上申请、当天完成审核并签约入住。
什么是群租房？
群租房有哪些危害？
“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。满足以下情形之一的即可认定为“群租”。
1. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；
2. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；
3. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；
4. 每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房规范〔2019〕5号）的精神，住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。
群租房采用隔断的方式改变了房屋的功能区域，所以水电气管道都会受到影响。特别是很多人住在一间小屋子里，小屋子还要满足各种用电需求，这无形中会加大电荷的负载，从而引发火灾。而且紧急疏散通道的大小是根据建筑可容纳的最大人口设计的，不利于火灾等紧急情况时人员的疏散。群租房来往的人口杂多，流动性非常大，也达不到卫生标准，很容易引起一些疾病，对人体健康有很大的影响。人与人之间挤在那么小的地方也很容易发生冲突，也有些人可能会去偷盗他人钱财物品，因为人员流动性很大，所以往往很难将财物追回，没办法保障自身的人身权利和安全。
来源：中国经营报 综合自第一财经、澎湃新闻、解放日报、文汇报等
