日前，在连云港市赣榆法院的诉前人民调解工作室内，同样的“剧情”正在反复上演：陆续有上百位同一小区业主拿着起诉开发商逾期交房的材料，来签署早已拟好的调解协议。这几百起逾期交房纠纷案件是如何类型化妥善化解的呢？事情还得从2022年年底说起……
2022年年底，赣榆法院接连收到了某小区十余名业主起诉该小区开发商的诉状，要求开发商按照“已支付房屋价款每日万分之0.5”的标准支付逾期交房违约金。同时了解到该小区存在类似情况的业主不在少数，后续还将有几百名业主将以此为由提起诉讼。
调解现场
鉴于该案件系涉众性、群体性纠纷，赣榆法院迅速安排速裁法官与人民调解员一起化解，第一时间分别听取了业主代表和开发商代表的意见。
“法官，房子晚交了大半年，我等得都快急死了，更别说我还在外面多租了一年房子，所以违约了就得赔偿！”
“法官，我们也不想逾期，当时那个环境（疫情）我们想干都干不了啊，真要赔偿，那这小区逾期的还有成百上千户，根本赔不完啊！”
在了解双方争议焦点，并与业主代表充分沟通后，因调解方案与业主诉求差距较大，无法形成统一意见，调解陷入僵局。为了“一揽子”解决纠纷，赣榆法院决定以示范诉讼的方式定分止争，助力批量纠纷妥善化解。
经研究，速裁法官选取了具有代表性的两起案件进行示范性审理，并作出一审判决。
调解现场
经审理查明，案涉商品房逾期交房230余天，项目自2019年动工至2022年竣工，期间因大气环保等不可抗力多次停工，对开发建设进度确有影响，但开发商不全无过错。最终，考虑到施工内容、影响时长、复工备案等因素，法院酌定某开发商免于承担110天逾期交房违约责任。
最终，法院判决被告某开发商按照已付房款每日万分之0.5赔偿原告违约金5000余元，某开发商不服提起上诉。
虽然这两起案件正处于二审审理阶段，但剩余十多起案件依然悬而未决，因此承办法官和人民调解员的调解工作仍未停歇。调解过程中，综合双方的诉求，法官对被告开发商公司进行法律释明，重点对照合同条款，让其明确哪些属于合法顺延交房事由，促使该公司拿出最大的履行诚意。同时，建议业主退让一步，并提出以“物业费折抵违约金”的调解方案。
随后，在法官的释法明理和调解员于情于理地劝解下，双方均作出让步并达成调解协议：该公司自愿为业主代为缴纳与违约金等额的物业服务费用以折抵违约金。对于此前已经判决并处于二审阶段的两起案件，及时与二审法官沟通对接，并在两级法院共同努力下，双方终于同意按上述方案达成调解协议。
一案结，百案解。示范诉讼以及示范调解结束后，开发商及时履行了调解协议，为业主代为缴纳了未来几年的物业费。消息传开后，在接下来的一年多时间，其他尚未起诉的业主陆续来法院递交了起诉材料，并表达了调解意向。有了前述案件调解协议作为示范，原被告双方争议大幅减少，调解工作进展十分顺利。
对于该小区逾期交房的新收案件，赣榆法院全部将其流转至诉前人民调解工作室。调解员们耐心指导业主们提交涉案房屋信息、逾期交房天数等相关证据材料，并统一进行登记、确认及审核，最终逐一计算出了每位业主应获赔付的违约金数额。同时考虑到部分业主身处外地等因素，还通过“线上+线下”“集中+分散”调解相结合的方式，灵活展开对后续案件的调解工作。某开发商公司在看到法院的所作所为切实为其解决了问题，也十分配合，积极完成企业内部审批流程，均按照“物业费折抵违约金”方案与业主们达成了调解协议。
在近两年的时间里，该小区共计有185户业主逾期交房纠纷案件在诉前得以高效化解，为当事人节约诉讼费近五万元。
“安居”是“乐业”之本。“示范诉讼+调解”是赣榆法院高效处理商品房买卖合同纠纷、物业纠纷等类型化群体性纠纷的又一行之有效的解决方式。尽管此类案件中事实及法律争议相对较小，但由于涉及人数多、矛盾焦点集中、群众情绪不稳定等因素，对于效率和方式方法的要求往往更高。赣榆法院通过充分发挥“示范诉讼”降低诉讼成本、提高纠纷解决效率、强化源头治理等机制优势，以精准“小切口”打造群体纠纷化解“大样板”，实现了“处理一案、化解一批”的良好效果。
通讯员 郑孟超 扬子晚报/紫牛新闻记者 张凌飞
校对 王菲
