在南京楼市重镇河西，走入一处交付近20年老小区的地下车库，你会惊叹于这里就跟新建豪宅项目的地库几乎一模一样，光线明亮，整洁干净，令居民们回家的体验感直接“拉满”。这个小区便是滨江奥城，万科物业南京区域牵头人孙鹏飞介绍说，接手该小区后立即启动了“焕新改造”工程，通过对局部空间的渐进式“微更新”，不断提升居民的舒适度和幸福感，“居民满意让我们收获了最大的成就感”，孙鹏飞说。
老小区旧车库亟需更新改造
滨江奥城观澜苑位于南京建邺区松花江西街69号，总建筑面积约11万平方米，最早是于2008年交付的，小区内有高层、小高层、商铺等多种业态，共计700余户，入住率高达99%。据了解，在观澜苑交付之初，是由顺驰地产旗下的顺驰物业提供物业服务，2009年时业主选聘了典雅物业为新一任的物业服务企业，2011年底又迎来邦盛物业，其在服务6年后因“公共设施损毁严重，物业无力修复”遭业委会解聘，最终于2017年5月迎来万科物业进场。
“过去的地下车库光线昏暗，有的灯还一闪一闪的，地面有车经过的时候，甚至会尘土飞扬”，市民老孙是这个小区的业主，在滨江奥城居住了十多年，他说刚搬来的时候，小区里的环境还不错，设备设施保养得也还可以，可后来渐渐年久失修，物业服务也跟不上了，除了地下车库以外，路面上也坑坑洼洼的，电动自行车推行的出入口也颇为危险亟需改造，像他这样上了岁数的中老年人根本不敢把电动车推下斜坡，总之，居住的体验感越来越差。
滨江奥城观澜苑车库微更新前后
微更新让“烂尾楼”重获新生
万科物业的工作人员告诉记者，这里的车库原先是起砂地面，墙面斑驳，照明也较为缺失，在万科物业进入小区之后，经与业委会沟通后，决定首先进行一系列“微更新”改造。
什么是微更新呢？“它与大规模城市更新的区别在于，微更新是通过对小区内的局部空间和设施进行小规模、渐进式的改造，以提升社区环境，合理利用资源。”孙鹏飞说，观澜苑的“微更新”选择从最难、最复杂，同时也是最能看到变化的地库改造做起，为此，物业进行了约14000平方米的地面固化改造，还使用节能灯管取代过去的传统照明，通过持续2年时间的努力，再也不见昏暗的灯光和坑洼的地面，取而代之的是通风良好、没有陈旧车库异味的新地库，居民们都很满意。
滨江奥城观澜苑坡道微更新前后
如今的车库已经成为整个物业团队引以为傲的改造工作，小区的满意度也较去年提高了近10%左右。不仅是在地库，专门针对电动自行车出入地库的防滑坡道改造，为楼道进行的出新改造，以及人行道出新、水系重改草坪等一系列微更新行动，都在同步进行着，种种举措让曾经的“烂尾楼”重新焕发出无限活力，有居民表示“就连房价也比过去上涨了一截呢！”
滨江奥城观澜苑景观微更新前后
改造后房价高出周边小区20%
数据统计显示，自2022年起，观澜苑的一系列微更新改造令房价同比周边小区高出20%左右，车位价格从2022年的21万元提高到2024年的26万元，居民满意度也从2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%，这一切在很大程度上要归功于物业服务企业的专业与用心。
“小区微更新不仅提升了居民的幸福感，更是万科物业增强自身改造能力的一次技术革新”，孙鹏飞告诉记者，未来将以滨江奥城观澜苑为出发点，将改造技术带到南京的其他小区中，通过调研居民的需求，制定集约化施工方案，让更多小区的人居环境越来越好。
微更新行动已覆盖南京近百个小区
据了解，万科物业微更新行动已经从南京建邺辐射到栖霞、浦口等已交付的近100个小区，这些小区的微更新改造均以社区公共空间的优化布局为主，同时万科物业也在持续推进与街道社区、业委会、业主的共建共治，打造温馨、舒适的和谐社区。
此外，万科物业还在南京管理的多个小区尝试数字化服务报告，并于2024年7月1日率先在中南锦苑小区落地。该数字服务报告可以将公共收益去向、每日清洁、绿化、安全巡检、设备设施保养等工作记录、客服服务记录等整个服务，通过线上平台进行留底、跟进，可供居民掌上随时查阅。
万科光明城市微更新前后
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恒山花苑微更新前后
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
