自如，中国领先的机构化住房租赁平台，13年里已管理房源累计近100万间，累计服务客户超500万次。如今，中国住房租赁行业在产品、服务、科技与智能化等方面的用户体验,已赶超国际水平。
作为中国长租机构的开创者，自如在行业推动了二次质变—— “增益租”，作为自如2021年推出的针对收房端的全新商业模式，自如完成了向资产管理者的身份转变——机构与业主不再是单一的租赁关系，而是转为深度合作伙伴。对业主有吸引力的是，“增益租”改造后的房子，更利好将来的出租、出售和自住。
事实上三年来，针对自如的这一商业模式一直有不同声音。但最新的数据则显示，“增益租”房源已经约占自如整体房源的一半，而新收房源则100%采用“增益租”模式。依托这一模式，截至2024年三季度末，自如已入驻8个国家和地区、覆盖全球81个城市，累计服务租客500万余人，业主百万余人。
自如董事长、CEO熊林认为，住房租赁市场正在从一个快速扩张、泥沙俱下的市场，转变为一个拥有更大确定性、高质量增长的市场。“如果只用一个关键词，那就是‘稳定’”。
租房生活，更加追求品质服务
“房子马上到期，正在物色新房，虽然房东大幅降了租金，但我不想再和那些没法入眼的厨卫、老旧家具打交道……”这是多位年轻租客不再续租的主要原因之一。
房东们坦言，这一代年轻人，对租期的服务和品质都有全新的要求。
不可否认，中国的租住市场已进入存量时代，全国潜在用于出租的房源已超过6000万套，“有房住”已不是主要矛盾，“住得好”变成新时代的关键词。
根据中指研究院对全国50座重点城市住宅租赁价格的调查，2024年前三季度，只有8座城市租金小幅上涨，其余城市均在下跌。从数据来看，一、二线代表城市住宅平均房租同比去年分别下滑0.49%和0.63%。
根据新华网、自如研究院联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》，截至2023年底，中国的租房人口突破2.6亿，越来越多一、二线城市年轻人可接受租房5~10年。
熊林分析认为，中国租赁市场已经发生了很大变化。从租房人口结构看，10年前租客以大学毕业生为主，但今天的城市租房人群正在变得多元化，情侣夫妻、三口之家、与父母同住等家庭型人群增多；甚至很多人会把租房作为长期的选择。
人群的不同导致了需求的变化，品质化、改善型租房产品成为更主流的选择，重视稳定的租赁关系，也关注“质价比”、重视线上便捷体验。
管理住宅，让业主房子都增值
供给端明显滞后于需求端，是一个不争的事实。北京、上海等一线城市，楼龄20年以上房源占比超40%。这些老旧存量房、简装房难以长期稳定出租，房东也无法有持续收益。
这正是住房租赁行业的机会。
熊林坦言，专业化租赁机构的价值就在于缓解供需错配、提供稳定的租赁关系，让房东的资产保值增值，让租客用相同的价格租到更好的房子。
事实上，目前日本、美国、德国的租房市场，机构化率分别达到80%、50%、40%，专业化住房租赁机构是实现供需平衡、稳定市场的主体。中国租房市场，机构化率仅为10%左右，提升潜力巨大。
正是在这样的背景下，自如推出的“增益租”模式具有典型意义：房屋装修改造后，提升租金，业主承担装修成本；与业主商定房租价格，业主与租客之间无差价和空置期；业主每月可收到至少80%的月租金作为保底收益，若租金超出商定部分，业主可以拿到分成。
一位南京业主告诉记者，她在2023年更换为“增益租”模式，“全程不用操心，从装修、带客户上门看房、维修等，全部由自如搞定，自己每月收房租就行”。
“增益租”让自如从“中间商”转变为“资产管理者”。这位“资产管理者”在5~10年或者一个更长的时间维度上，对业主的资产保值增值负责。
事实上，这一直是国际流行的五星级酒店业主的管理方法。
据了解，酒店行业有成熟的“委托管理”模式，即酒店业主将经营管理权交由专业酒店运营商，业主需要按照酒店运营商的设计标准投入装修改造资金，酒店运营商在承诺保底收益的基础上收取运营管理费。
“我们希望把这样一个针对大物业、大业主的专业服务模式，让每一位业主都能享受到。”熊林说。
“这种模式让专业的人做专业的事，自如也能摆脱包租带来的资金压力，这是品牌运营商走向成熟后的必然选择，体现了行业发展规律。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。
居住系列化，让租客各住其所
有些情况几乎每天都有，有些房东喜欢保底模式，但不想重新装修房子……对此熊林表示，自如会根据房屋不同状况进行评估，有的房子不需要大改，自如会配备一些家电，在厨房、厕所等区域做翻新维护；而有些是30年房龄的老旧房，需要重新装修，自如会出一套完备方案。
目前自如面向各类业主资产推出了多个系列的居住产品，包括：友家、心舍、速优家、曼舍、自如寓、ZABIT等。
速优家面向精简装房源；心舍、友家面向老旧毛坯房源；曼舍聚焦高端住宅。对于整栋或多栋物业，自如则推出了自如寓、自如里；而自如比邻ZABIT则是针对中国海外留学生的租房平台。
两位自如“心舍”的租客提到，装修风格很有“家”的感觉，但也有顾虑：一个是房子很难抢到，一个是希望房子能更好的同时价格还能更便宜。人们总是希望房子又好又有性价比。熊林坦言，性价比是合理诉求，“我相信机构化租赁公司的发展，会让大家用同样的价钱租到更好的房子。”
赵然表示，从他们长期监测的16个重点城市来看，机构化长租公寓的平均出租率在90%左右，说明在需求端对于机构化长租公寓的接受度很高。
当然，要面对百万个人业主、500万租客，总会有新问题出现。
社交平台上，一位在自如居住超过2700天的租客说自己最大的痛点是“有问题找不到管家”。为此，自如把管家服务搬到线上，成为24小时云管家，提出问题后1个小时内后台生成工单给出首次解决方案，每天或每两天跟进处理进度。家具家电损坏，报修后10分钟就会有响应，半小时能上门。
对数量约100万的业主，自如单独开发了自如业主APP，除了可实时查询房子的维修记录、租住记录、月度/年度租金收益外，还可随时查询房子的设计方案、各区域装修主辅材价格。自如也在全屋智能、大数据平台、AI应用等方面投入研发资源，以实现对不同类型、不同地区、百万间级房源的精准管理，从而快速响应租客需求。
之所以特别强调“稳”，熊林认为，“稳”是租住市场核心需求，因为租赁背后是住，住背后是生活、是家庭，围绕着稳定来构建专业化租赁机构的能力和商业模式，是所有一切讨论的重点和起点。
租房市场，迈向国际化业务
不可否认，在目前存量时代下，市场下行，供给量提升，涨规模是最容易的事情，但难的是长期的经营，行业需要的，是一个更精细化的、更客户导向的、更长期去做一些持续的这种改善的商业模型。
熊林表示，做企业永远是着眼于两个事情：既要做好眼前事，又要永远看机会。在积累了一定供应链、家庭服务、智能家装等能力后，自如也着手试水创新性业务。
家服是自如最先从长租服务拓展到市场化服务的产品，自如2021年将保洁、搬家、维修整合为“自如家服”新品牌。截至目前，自如已实现累计服务订单超1亿。
“智爱家”则是自如近两年推出的全屋智能化整装业务，即家装业务。自如交付的房子和传统家庭装修公司交付的有较大区别，是完全的智能整装。“也就是说房子装修出来是通过智能手机，包括房屋里的操作终端、感应器，来完成整个房子的智能化。”熊林谈到。
依靠广泛的客户基础、突出的品牌效应以及强大平台资源，自如迅速搭建起境外平台，并快速布局市场。
在看到中国留学生在国外的租房需求后，自如推出“自如比邻ZABIT”，不到1年时间，已覆盖至美国、英国等8个国家和地区内的67座城市。
在自如比邻小程序上，记者看到，已经布局的城市分别位于中国香港、英国、美国、澳大利亚、加拿大以及日本。整体页面以中文为主，英文为辅；房源有单人卧室、多人卧室、Studio、整租等选项。
熊林希望，未来三年能够在境外市场连接、服务超过100万间以上房源，能够成为中国客户到境外租房的首选平台。
回望租房市场，商业创新和价值创造的机会永远存在。
租赁机构在中国的资产管理经验鲜有前例可考，这无疑是条探寻经验、创新创造、产生影响的行业高质量发展之路——13年的积淀，让自如拿到了更多“装备”，但要真正实现让租赁双方都满意的平衡、守擂行业第一梯队，熊林表示，仍需锲而不舍，不断找寻新时代的流量密码。
作者：辛晓彤(财经)
