兽爷又开腔了。你猜的没错，就是那个一篇文章洗牌了整个疫苗行业的兽爷。
兽爷这次的身份，是雪球的用户。作为嘉宾，他来到了雪球嘉年华。在李大霄慷慨激昂地说“股市最绝望的时候已经过去”后，他走上了讲台，来了一句冷幽默：“我决定明天就入股市了，掏五毛钱加一倍的杠杆，明年估计就可以实现财务自由了吧！”
当然，兽爷对A股没有兽性的现状，貌似不太感冒。他整个讲演的主题，是中国最为关注的另一块重资产——楼市。洋洋洒洒四千多字的讲演，知更君听下来，最核心的就这句话：
未来中国楼市将会全面分化，如果炒房或者投资房地产，只有20%的城市值得投资，包括一些一线城市和强二线城市，去三线城市炒房算是一个笑话。
那么，兽爷这个论断是怎么形成的呢？
兽爷认为，房地产的逻辑就两条主线：第一、城市化；第二、货币政策。要想理清楚当前房地产市场的走势，那就得从这两条主线上逐一梳理。
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兽爷眼里的城市化到了什么程度？他引用了社科院此前的预测，即预测2018年城市化率到60%。在兽爷看来，城镇化率60%意味着房地产快速增长的阶段已经过去，中国房地产早已告别了短缺，进入总量平衡的阶段。
城镇化率这个词，对于普通百姓来说，可能有些抽象。于是，兽爷又举了另一组数据，就是中国住宅的总数量：大约2.1亿套！按这个总数量，以2017年的成交均价换算，中国总住宅的市值已经超过美国。这下，估计都明白了，中国房地产究竟站在哪个山顶上！
从兽爷的口气里，显然听出了他不乐观的态度。但另一个问题来了，虽然中国房地产前景不妙，但去年的情况，却是三四线城市房地产涨的如火如荼，一线城市房价不涨反跌，这岂不是和兽爷对着干么？
兽爷认为，去年三四线城市房地产走热主要来自三个原因：第一、国家主推去库存的政策；第二、大城市限购太狠，一部分的青年返乡置业，部分购买力溢出；第三、棚改货币化。兽爷说：这两年尤其去年跟今年，很多房企在学这样一个模式——冲进三四线城市！但今年棚改货币化开始逐渐取消，他们再这么做就是找死。
但一线城市都跌了，为啥还看好呢？兽爷又说，过去所有发达国家在城市化的第二个阶段，即城市化率50—60%的阶段，都会出现一个现象，就是城市的“马太效应”。这个阶段里，小城市人口往大城市流入，城市化率越靠近75%这个阶段，小城市人口流失越来越多，而北上广深的城市化率已经超过80%。
“东京城市人口到两千万的时候也特别焦虑，赶了几十年成功地从2000万变成3000万。”兽爷又调侃了一次。
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兽爷眼里的货币政策，在未来，是很难向房地产倾斜了。
“现在这个阶段，房地产的一个形势是什么样的形势呢？是全面调控的时代。大家可能不知道，在2017年中国有多少个房地产调控政策，中国110个城市颁布了250次调控政策，没有多一次，没有少一次，正好250次。2018年调控政策颁发更多，过去十个月颁了410次的调控政策，几乎每天都有各种调控政策出来，现在是一个全面管控的时代。”这是兽爷的原话。
造成这种现象的原因，兽爷说的也很直白。他认为，过去十年，个人财富的差距主要体现在房地产上，一场房事，把中国财富和M2都掏空了。知更君的解释，就两个字：“原罪”。
但老百姓总归还是要投资的，房地产投资也不可能就此消失，那接下来怎么办？兽爷说：看寡头！
兽爷认为，中国房地产经历了三个阶段：第一个阶段，类同于卖白菜，房子太好卖了，看天吃饭，不需要专业技能就把房子卖出去了，这个时候的领军企业是万科；第二个阶段，变成系统的运营阶段，这个阶段领军企业是龙湖，自己研究了一套体系，它在这个阶段发展特别快。第三个阶段叫高周转，这时领军企业是碧桂园，碧桂园出了“四五六”政策，房子拿到地四个月之后要开盘，五个月后现金流量回正，六个月之后要资金待利用，把中国房地产企业资金的周转率提高到极致。
接下来，房地产未来会进入一个寡头的阶段。兽爷指出，2016年，中国排名前30的房企加起来市场占比30%，2017年，这个数据变成40%，2018年前三季度，则变成48%，显然，中国房产企业集中度越来越高。
但兽爷又反问了自己一句：集中度越来越高，这些大企业，成为寡头好吗？他的答案是：不一定！
“我们可以看看这两年房企干什么，万科一直在说多元化，做养老业务，做长租公寓业务，甚至他们做食堂。碧桂园每年要投一两百个亿做机器人。恒大投资贾跃亭、融创也投资贾跃亭。”兽爷说，“最近有房企在改名字，龙湖地产在今年年初变成了龙湖集团，恒大地产变成恒大集团，保利地产在两个月更名叫保利发展。可以看出来也很焦虑。”
