1，估计很多人都想不到，北京上一轮涨幅最高的区域居然是亦庄河西。涨幅在50%左右，普涨。这个涨幅秒掉了北京的东西海朝的所有热点板块。这应该是南城第一次打翻身仗。
亦庄河西对于很多人来说可能只听说过，但并不熟悉，下面我简单讲下这个神奇的板块。
大家看上边这张图，这基本上就是亦庄河西区的大致框架，特点很明显：板块内道路规整，把每个地块切得非常均匀，地块方方正正。单就这一点，已经超越了北京绝大多数的板块。
亦庄河西的楼盘分为大致三类，第一类，回迁房，南海家园等，体量超级巨大，对标码农区著名红盘融泽家园，南海家园虽然是回迁房，但是从回迁房的品质这个维度上来说，它算是北京回迁房里品质比较高的；
第二类，品质改善盘，以海梓府和金域东郡等为主，这类楼盘属于刚需置换的主力盘，总价没有那么高，普通改善群体均可以买得起，80-100平米左右的两居室或小三居价格在600-800万区间；
第三类，高端改善盘，以金茂府、金茂逸墅等为主，单价在10万左右，以改善户型为主。
综合下来看，整个亦庄河西区的楼盘，整体质量很好，没有掺杂进大量的老破小或观感极差的回迁房等。类比区域，各位可以想想海淀清河橡树湾周边，老破小遍地，村里村气……
从楼龄角度来说，整个亦庄河西区以2010年以后的房子为主，品质盘多是2015年之后的。板块的整体规划非常舒服，资源匹配也极为均衡，教育、商业都有合理的配置。
亦庄河西在前两年还被炒出学区概念。
让我评价的话，我觉得亦庄河西在全北京这么多板块里，算是非常顶级的板块，一点不夸张。当然，我也没有吹亦庄的意思，也没有必要去吹。
2，亦庄河西唯一拉胯的地方就是没有地铁。这一点很关键，牵扯到外来人口到底会不会去亦庄买房，尤其是刚需。
3，房价涨幅方面，50%的涨幅确实很夸张。很多人可能没有概念，我把上轮北京房价上涨的情况简单说一下。
上轮行情，发生在2020年底到2022年底。北京热点板块如望京、太阳宫、东西海学区等涨幅在15-30%，有些小区能涨到40%左右的幅度，但是比较少。
南城涨幅普遍拉胯，多数在20%以下，像丰台的热点板块的热点盘，差不多能到20%左右，刚需盘老破小等，基本上维持不涨甚至阴跌状态……而像大兴之类的区域，涨幅就更拉垮了，多数没涨。
从总价角度说，上一轮行情里，北京400万以下的刚需盘，几乎是全军覆没的状态，多数是装死不动，甚至有一定跌幅。
看完这，再来看亦庄河西，大家应该就有体会了。南海家园这种回迁房，20年左右90平米的两居室价格在300万左右，而到了2022年，成交价可以到450万……在低总价盘里，南海家园是涨幅最高的，全北京第一。
品质改善盘，金域东郡，涨幅也基本上到了50%，在南城普遍拉胯，旁边的旧宫还在阴跌的背景下，亦庄河西确实有点逆天。你连个地铁都没有，到底怎么涨这么多的？
4，关于上涨原因，我简单分析下，各位可以参考。
第一，学区利好。2021年亦庄宣布学籍独立后，亦庄的房价才开启的上涨模式，在此之前价格保持的相对稳定；当时亦庄的学籍独立，在北京算是个大新闻，这肯定能刺激很多大兴人去亦庄买房。
第二，市场行情因素。2021年正是北京热点板块快速上涨的时候，到了2021年的下半年，北京的热点区域已经有了一定的涨幅，北京开始板块轮动，第二梯队板块开始进入补涨状态，亦庄当时涨价也是在这个背景之下，没有这种市场行情带动，亦庄单纯的学籍利好能让房价涨50%，这是存疑的。
我们可以做一个假设，如果2021年亦庄没有宣布学籍独立，而是在2023年全北京房价下跌的状态下宣布学籍独立，大家觉得房价能涨吗？
第三，炒家因素。有部分炒家在炒亦庄，这很容易把市场节奏带起来。关于炒家因素，其实也是分市场阶段的，在市场行情一般的时候，炒家想把一个区域炒起来，几乎是不太可能的，但是在市场行情相对好的时候，炒家的进场就很容易把市场热情给点燃，跟加速剂一样。
5，亦庄河西房价能不能维持住？答案很简单，维持不住，整个亦庄河西肯定会迎来一波普跌。
