简单做个市场分析，讲一下望京的房价。
望京的房价，相对来说，比较有特点，望京区域，从多个维度看也比较有意思，我觉得更能代表北京的楼市。原因是什么呢？
1，咱们先来看看望京的房价情况，以望京知名度比较高的小区，如融科橄榄城来看，融科橄榄城房价的最高点，两居室成交价可以达到1200万，在本轮房价上涨之前，2019-2020年的价格是850-900万区间，到了房价开始回调的时候，望京的房价也是领跌全北京的，现在跌回了850-900的区间。
从哪里来，到哪里去。
一些刚改小区，五六百万区间的，如望京新城，房价不仅跌回了本轮房价上涨之前的价格，而且跌超了，把上上一轮的涨幅也跌掉了不少。
现在的情况是，第一，望京的房价跌幅要更大，第二，望京的房价下跌速度，要比北京一些相对同样热门的区域跌得快。
那原因到底是什么呢？（注，本文不做特别深入的分析，只讲一下大家能好理解的关键点）
2，我觉得主要在于两点，第一，望京的楼盘规模更大；第二，有炒作因素在。
下面我逐一来解释：
1）楼盘规模大，会导致高成交量，在高成交量的基础上，价格的调整速度就会比较快，也更容易出现相对合理的市场价。对比之下，一些成交量很低的小区，一年卖个七八套房子，它的价格是高还是低，就很难判断。
2）大家可以看下北京二环三环四环这些区域的各个板块，你会发现，望京是最大的一个住宅板块，没有之一。不管是1000万以上的选择，还是五六百万的选择，它都算是规模相对大甚至最大的一个。
同样的相对大的住宅板块，比如说，海淀的世纪城，它也有同样的特点，房价的调整速度相对快一些。而世纪城以南的四季青，改善盘相对少，调整速度就慢很多。
3）规模大，成交量高，还会导致什么呢？试想一下，望京内部，同样一个户型，同时有十几个人或二十几个人在卖房，竞品户型还有几十套房源，那么谁先卖掉呢？自然是愿意降价的那个。
对于卖家来说，竞争对手多，竞争惨烈，你不着急，这几十人里总有着急的，那体现出的结果就是，房价调整速度快。
再看看那些竞争不够惨烈的地方，同一个户型，只有三四个人卖，而且这三四个人都不急不慌，那房价就死活下不来，他们宁可不卖也不降价，体现出来的市场就是，这地方挺扛跌。
4）对比一下：北京成规模的老破小社区，是不是也跌得快，跌得多？跟望京的房价涨跌特点是类似的。其实这不是望京的涨跌特点，而是大盘，竞品房源多的区域的普遍特点。
5）炒作因素。这个该怎么理解呢？
我觉得一方面，望京确实是炒家多，上一轮行情，很多炒房团主要的区域就集中在望京，后来才往其它区域蔓延的。
另一方面，由于望京区域，互联网从业人员较多，不仅是望京，往北的新北苑，回龙观等，都是码农覆盖区，在互联网泡沫严重的时候，互联网er或者更确切点说是大批的互联网ers一旦开始进入买房市场，市场是容易产生泡沫的（冲动进场的多），等市场进入调整期，市场松动的点也会更多，每个冲动进场的互联网er都有可能会是那个砸盘的人。
简单说就是，冲动进场的多，且退出的多。
再举个例子做对比：西城的改善盘，每个进场的人，都有相对明确的需求，即使是高位接盘，退出的概率也不大，所以体现出来的就是价格扛跌。
以上就是大致的一个原因分析。我过去总结过更简单的理解市场的一句话：涨得早跌得早，涨得晚跌得晚。
记结论要更简单，但想要真正理解结论，需要对市场有很强的认知，对于多数买房或卖房的人来说，我觉得只要能看懂结论且能在实践中对自己有些帮助就够了。
