Enrique Martínez-García, Jarod Coulter, Valerie Grossman, Efthymios Pavlidis, Kostas Vasilopoulos and Iván Payá/文 熊春婷/编译
导读：房价正在迅速上涨——不仅是在美国，全世界都是如此。全球增长在一定程度上反映了各国政府和央行对疫情采取的应对措施，它们通过财政转移和货币政策融通来提高收入，同时降低借款成本。本文原题名为“Taking the Global Housing Market’s Temperature: Is It Running a Fever (Again)?”。本文作者是Enrique Martínez-García, Jarod Coulter, Valerie Grossman, Efthymios Pavlidis, Kostas Vasilopoulos 和Iván Payá。Martínez-García是达拉斯联邦储备银行研究部的高级研究经济学家和顾问。Jarod Coulter是达拉斯联邦储备银行研究部的研究分析师。Valerie Grossman是达拉斯联邦储备银行研究部的研究员和网络内容经理。Efthymios Pavlidis是英国兰开斯特大学管理学院经济系主任。Kostas Vasilopoulos是英国兰开斯特大学管理学院经济系的助教。Iván Payá是英国兰开斯特大学管理学院经济系教授。本文于2021年9月28日刊于美联储达拉斯分行。编译如下：
在为遏制新冠疫情而采取的封锁措施导致住房供应紧张之际，人们对住房的需求增加。
疫情加速了一些生活方式的改变，例如居家办公安排和其他影响住房的结构性转变，即使近期国际市场上的住房供给已经赶上了激增的住房需求，这些改变可能仍将持续下去。
一、经通货膨胀调整后的房价迅速上涨
达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）每个季度公布25个国家的房价。这些数据始于1975年第一季度，在很大程度上反映了发达经济体的经验。
数据显示，在疫情期间，全球实际房价（经通胀调整后）迅速上涨。根据各国国内生产总值（GDP）加权所得物价增长率在2020年第四季度超过了8.0%（年化率），在2021年第一季度超过了6.1%。这两个数据都是历史数据列中的高点（图1）。
最近房价上涨速度超过了1980年代末、21世纪初（2007-2009年全球金融危机之前）全球繁荣时期。数据显示，房价大幅上涨再次变得像21世纪前十年一样普遍。
当前的走势引发了这样一个问题：市场是否会再次面临房地产泡沫?或者，这些价格上涨是否与房地产市场基本面一致?
二、衡量国际住房市场的热度
达拉斯联邦储备银行和英国兰开斯特大学管理学院（Lancaster University Management School）的一个联合项目采用了统计技术来监测国际住房市场。
这些统计技术不同于传统方法——基于模型来评估房价是否与基本面脱节。这一过程类似于给房地产市场测温。
我们没有对房价的需求和供给决定因素进行明确建模，而是以实证的方式测试和确定时间序列中爆炸性行为（我们称之为“房地产热”）的中断。如果房价变得疯狂，显示出泡沫迹象，我们预计会看到这种爆炸性行为。
利用历史数据并借助这些新的统计工具，我们评估了大流行期间全球房价的变化。似乎许多国家都在“过热”——美国、加拿大、德国、法国、荷兰、比利时、卢森堡、丹麦、瑞典、克罗地亚、瑞士、韩国和新西兰。
此外，即使在一些尚未出现住房热迹象的国家，相对于2020年第一季度，价格也出现了非常显著的上升，如英国、斯洛文尼亚、挪威、以色列和澳大利亚（图2）。
三、疫情期间住房市场升温
就像发烧表示疾病，但发烧本身并不是一种诊断一样，我们需要更深入地研究房价发热的国家，以评估发生了什么。我们发现，在这次经济衰退期间，住房市场的表现与以往房价的上涨有所不同。
将有住房过热迹象的国家和没有住房过热的国家进行分组，我们可以看到更清晰的模式（图3）。
经历了住房价格爆炸性增长的国家为应对新冠疫情，采取了相当程度的扩张性财政政策和货币政策。实际意义是，可支配收入的大幅增加发生在与新冠疫情相关的流动性严重限制消费机会的时期。这种可支配收入的增加—伴随着低利率—可能有助于提高家庭储蓄，然后这些储蓄被用于投资更高收益的资产，如住房，而住房的供应受原材料和劳动力的限制。
有迹象表明，随着限制放宽和疫苗接种率上升，住房供应开始对这种增加的需求做出反应。在住房市场过热的国家中，经通胀调整后的住宅投资开始增长，之后签发的建筑许可数量也出现反弹（图4）。
乐观者认为，2020年住房需求超过住房供应在很大程度上解释了目前的全球住房热。随着流动性限制的解除和经济正常化，供应会逐渐赶上需求，如果真是如此，那么房地产市场将自行降温，而不会出现重大回调。这种良性预测表明，经济对新冠正在形成免疫性。
四、不确定性和值得关注的趋势
然而，与数据相关的其他趋势仍具有很大的不确定性。如果出现新的变异病毒并且接种疫苗失效，未来就有可能出现新冠肺炎感染潮。还有一种可能是，新冠疫情加速了生活方式的改变，如将继续存在居家办公。
诊断当前情况需要观察所有可用的住房繁荣指标。目前看来，基本的供需力量似乎是导致数据中看到的房价不断上升的原因。如果这种上行压力持续存在，则可能表明并非一切都很好，需要政策制定者密切关注，并在必要时做出适当的反应，使市场恢复到与基本面相符的更加可持续的水平。
