万科从未公告!法院揭开万科高杠杆秘密 11亿融资中介费去哪儿了

万科从未公告!法院揭开万科高杠杆秘密 11亿融资中介费去哪儿了
2021年11月09日 08:31 国际投行研究报告

谁的红旗崛起?

一场在北京天津和深圳法院的多方循环混战,正揭开历来被认为是“稳重”的万科用巨大杠杆撬动房地产开发的秘密,作为上市公司,万科从未公告。

法院判决书和开庭公告显示,万科在天津项目中,用自有的1亿资金通过中国华能旗下的贵诚信托融资撬动了一个12.6亿的项目。

严重的是,11亿融资通过一个万科自己老干部而不是万科公司控股的一个叫做红旗崛起的公司,这个老干部控制的私人公司鲸吞了融资的利差和中介费用。而万科的控股股东是国企深圳地铁,万科是上市公司,这种模式是否欺负国资和公众股东利益呢?

万科陷入循环法律混战

    公开的开庭公告显示,万科旗下唐山万富合益房地产开发公司正和合作方在地公司唐山金牛房地产开发有限公司、资金方唐山市华宝房地产开发有限公司,中介方红色崛起资产管理有限公司进行循环起诉。这些其实发生地分别在天津、北京和深圳。

缘起:万科天津马家屯项目

万科这一系列诉讼都是因为万科天津马家屯项目。

公开资料显示,2018年5月,唐山万科拿下了位于唐山高新区马家屯的城中村改造项目,项目案名“万科翡翠蓝山”。

中国裁判文书网一份河北唐山高新区法院的判决书表示,2018年5月21日,原告唐山今牛公司与被告唐山万科公司共同成立了被告唐山万富合益公司,公司章程约定注册资本1000万元,唐山万科公司持股51%,唐山今牛公司持股49%。2018年6月4日,唐山今牛公司与唐山万科公司及唐山华宝房地产开发有限公司签订了《合作开发协议书》及《补充协议》。

河北唐山高新区法院的判决书显示,在合作过程中,由于合作公司的公章等资料完全由万科把控,要求法院判决万科返回公章并且查账。而北京法院从2021年3月开始的多个开庭公告显示,唐山万富合益、唐山金牛、红色崛起、唐山华宝之间有着剪不断理还乱的借贷关系,多方法庭循环混战。

本质:万科杠杆开发模式

   而从这混战中,凌通社理出一个头绪。其实就是万科利用金融杠杆开发房地产的模式。

   开始,万科和唐山金牛合作成立了一个项目公司唐山万富,项目总投资12.16亿,万科出资1亿,11.16亿由这个公司出钱,公司资料显示,合作方唐山金牛成立于2018年1月,可以说是专门为万科这个项目提前成立的,法定代表人为刘建军。

   而事实上,这个合资公司只是万科的一个托,万科的目的是自己用高杠杆开发。万科完全把控公司,所有公章等资料一揽子“服务”,万科的杠杆来自一家叫做唐山市华宝房地产开发有限公司的提供11亿资金(也就是说这唐山这家公司可能实际出资了1600万),当然,万科表面上也不是自己“亲自”操盘,而是用了一家叫做“红色崛起资产管理管理公司”的公司来做中介,当然,鬼都知道,这家公司的背后就是万科自己。

     为什么相互起诉,不清楚详细的内幕,唯一的可能性当然就是利益了。就是这个托公司的利益分不清。

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名义上的合资公司 万科自己完全操盘

虽然这是一个合资公司,但万科认为公司很小,其实就是一个托,所以所有公司的事情,从公章到账务完全不让对方碰。但没想到,天津卫的爷们不一样,一纸诉讼要求万科交出图章。

河北唐山高新区法院的一份法院判决书是这样写的。

起诉方唐山今牛:天津爷们

唐山今牛就是现在其实万科的那个公司,但是其实就是万科的一个托。

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2018年1月刚刚成立

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唐山金牛控制人是自然人刘建军

11亿资金提供方唐山华宝:穿透是华能贵诚信托

2018年6月4日,唐山今牛公司与唐山万科公司及唐山华宝房地产开发有限公司签订了《合作开发协议书》及《补充协议》。凌通社无法看到协议书文字,不过从逻辑理解,唐山华宝就是11亿资金的提供方。

不过,工商资料显示,唐山华宝早就没是经营能力,股权早就抵押给了华能贵诚信托,所以华能贵诚信托才是11亿资金的金主。

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唐山华宝已经是失信被执行人

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唐山华宝法人已被限高

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唐山华宝多个执行案都没办法执行

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唐山华宝欠看长城资产农业银行等很多钱

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唐山华宝早就质押给华能贵诚信托

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华能贵诚信托属于华能集团

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华能贵城能撬动地球

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华能贵城是11亿资金的金主

从逻辑上看,唐山华宝已经是个空壳。并且完全抵押给华能贵城,因此华能贵城才是可能的最后资金提供方。

此前,据市场公开媒体描述证明,天津项目的实际资金来源于华能贵诚信托,资金成本11%,然后以11.27%的利率放贷给了合作的小股东。而底层资产是万科购房者按揭尾款债权。

中介方红旗崛起:背后就是万科自己高管

    看起来天衣无缝的操作。

    根据法庭的开庭公告,其中还有一个中介方叫做红旗崛起,从法庭的记录看,红旗崛起起诉唐山今牛房地产开发有限公司、唐山市华宝房地产开发有限公司,第三人唐山万富合益房地产开发有限公司 的理由是“借款合同纠纷”,而唐山万富合益房地产开发有限公司起诉唐山市华宝房地产开发有限公司、唐山今牛房地产开发有限公司,第三人红色崛起资产管理有限公司的案子是“民间借贷纠纷”,也就是说,红旗崛起认为是自己借钱给了万科这个合作公司唐山万富唐山万富,而唐山万富认为是向唐山华宝借的钱,红色崛起只是中介。

    事实上,国家规定,只有持牌企业才能从事金融活动,而红旗崛起显然不可能有金融牌照。

    唐山华宝背后的华能贵城有金融牌照,不过凌通社查了一下在2018只有并没有发行过关联天津此项目的信托产品。

    而根据公开信息,唐山唐山今牛的利息是转给红色崛起的而不是华能贵城,虽然凌通社无法知道其中的秘密,但根据金融常识,这个做法肯定是不合规的。

    红色崛起在其中扮演的角色有点如中介,又有点如转贷人,但凌通社没看到合同。只是从公开信息看,红色崛起一年的利差就达到300万。根据常理,公司还有从华能贵城拿到的中介费,一年的收益真是大大的好了。

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红旗崛起的法人为自然人“陈莉”

工商资料显示,红旗崛起注册资金600万,法人为自然人“陈莉”,认缴500万,占公司股份的83.3%,而平安旗下的一个公司以及万科旗下的一个公司认缴50万,各占股份8.3%。

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红旗崛起的董事长是王志红

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红色崛起2016年是万科的全资子公司

工商资料显示,红色崛起期初有几个自然人成立,在2016年的时候由北京万科的孙公司北京城业通接收成为100%的控股孙公司。而此后,公司引进了平安和陈莉做股东,并且由陈莉控股公司。

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平级孙公司中盛兴建一直用的万科的邮箱

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董事长王志红是万科南都的孙公司的法人

这就有点意思了,工商资料显示,红旗崛起的董事长王志红是万科南都的孙公司杭州万舸的法人代表,而他自己又有几个公司。

也就是说,红旗崛起不是万科的控股公司,但是万科老干部个人担任董事长的可控的“自己人”公司。

凌通社觉得这种架构真的非常有创造力,一方面保证了万科融资的安全性,另一方面,这个巨额融资的中介费和管理费都“肥水不流外人田”。

问题是,万科的控股股东现在是国企吧,万科还是上市公司,这样的安排是否符合股东利益呢?

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万科控股股东是国企

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