在“房住不炒”的主基调下，2019年的广州楼市，既平淡亦有一点小惊喜。
上半年，得益于土拍市场升温、大湾区规划落地等重磅利好，3-5月一手住宅网签升温明显。但自6月官方重申严格把控楼市态度后，网签量开始下行。到了年末，各区陆续放宽人才购房限制，楼市出现“翘尾”行情，网签量再次上涨......
下面，就让我们一起来用数据解码今年广州楼市由暖转冷再回暖的过程。
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微涨5%！2019年广州新房网签近8万套
按照阳光家缘网数据统计，2019年广州一手住宅网签量为86276套，但此数据中涵盖回迁房、2017-2018年积压网签等干扰项。
广州中原研究发展部剔除以上异常数据后，今年广州一手住宅共网签79737套，与2018年相比微涨5%，在近10年中排在倒数第4的位置，比2011、2014、2018年要好。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
放眼到整个一线城市，广州今年的网签量属于什么水平？
据中原研究发展部统计数据，北上广深2019年1-11月新房成交面积均同比上涨，其中广州以成交784.07万㎡夺冠，位列一线城市榜首，但同比涨幅最小，仅10.2%，体现出广州市场“慢热”特征。
数据来源：广州中原研究发展部
再来看回广州具体情况，从整体来看，广州今年一手住宅网签面积总体呈高开低走。
2月份受春节假期影响，网签量达到全年最低，仅3653套。到了3月，粤港澳大湾区规划纲要正式出台，重磅利好增强购房者信心，这也导致3-5月网签量出现高峰，4月份网签量更是居全年最高位，达8724套！
五一前夕，中央会议重申“房住不炒”；五一过后，住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号，同时加强对房企融资方式监管。
6月起，广州陆续出现土地流拍、中止出让的现象，市场气氛转冷。从6月到8月，新房网签量均维持在7000套出头水平，“金九银十”网签量更为惨淡，两个月网签量均未上7000套，成为近5年倒数第二差的“金九银十”。
到了12月，黄埔、花都、南沙等区陆续放开人才购房限制，在此利好刺激下，楼市出现“翘尾”行情，出现单日网签近千套现象，导致12月网签6831套，比“金九银十”成绩还要好。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
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增城楼盘最受欢迎
豪宅成交占比创7年新高
细看各区情况，几乎霸占每月网签三甲的增城、南沙、黄埔发挥稳定，分别以网签21456、13568、10089套的成绩成为全年网签量榜单的冠亚季军。
但是，以增城和黄埔为例，两区网签面积与2018年对比分别有2%、12%的下跌幅度。
究其原因，我们可以发现增城近3年出让地块均位于永和、石滩、仙村等边缘板块，且边缘板块供地存在明显逐年增加迹象，2018年其占比已高达62%。市区上班族买家对边缘板块的认可度不高，即使房企“坚持”推货，成交表现亦不佳。
而黄埔方面，由于区域自身房价不低，再加上今年地铁21号线的全线开通，部分意向买家需求外溢至外围区，直到年底该区放松人才购房限制，成交才逐步回暖。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
三甲中唯一一个网签面积同比上涨的南沙，得益于黄阁、南沙湾板块多盘推新，网签面积增加，后势强劲。
除此以外，中心区越秀表现也可圈可点，网签面积较2018年上涨188%！这主要是因为粤海拾桂府、瑜舍、世茂天樾等项目入市，供应达6.52万㎡创近年新高，同比增加34倍。
实际上，中心老五区除天河因供应不足成交下滑外，其余四区均迎来成交同比增加。得益于年初备案价优化释放大量市区成交，大量实力买家于一季度入市，从今年中心区以及千万豪宅成交表现来看，高端需求复苏迹象比刚需更加明显。
再来看看价格信息，2019年广州一手住宅均有上涨，网签均价最高的区域竟然不是天河，而是越秀的65917元/㎡。在越秀，买一套房子均总价高达785万元！
网签均价齐齐破5万元/㎡的天河和海珠，房子套均总价分别为568万元、598万元。
需要指出的是，受近年土地成本提高刺激，越来越多优质项目跨过千万门槛，今年广州豪宅成交占比创2013年以来新高。
随着天河新房资源枯竭，荔湾正“接棒”成为千万豪宅成交第一大区，该区占全市近3成份额，一枝独秀。而传统豪宅区天河、海珠则与番禺形成“豪宅第二梯队”。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
外围区方面，从化网签均价依旧是最低，但也近1.5万元/㎡，想在从化拿下一套房子，3成首付都近50万元。
增城、南沙、花都三区网签均价都超过2万元/㎡，其中以花都较高，达22590元/㎡。
借用此前刷爆朋友圈的2017、2019年对比，我们可以更加直观地看到，近三年广州11区新房网签均价均有上涨，其中新房市场几乎饱和的天河上涨幅度最少，为25%；而今年多个高端项目入市的越秀上涨幅度最大，达100%。
外围区中，南沙的网签均价涨幅是最小的。
2019年十大热盘榜首由番禺大盘广州亚运城拿下，其共网签4169套，售价2.85万元/㎡。但该盘成交主要集中在第一季度，下半年以来该盘供应能力明显减弱。
不同于广州亚运城的后劲不足，增城朱村板块网红盘科慧花园得益于小户型、交通便利、低总价等优势，再借五一、十一两个节点推货、促销，成交优势贯穿全年，取得成交3850套的好成绩。
南沙金洲、黄阁板块合计3盘上榜，分别为越秀滨海新城、阳光城丽景湾以及万科海上明月。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
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中心区两板块成交同涨190%
天河、黄埔库存告急
看完全市11区楼市情况，我们再细看一下各大热门板块的成交“战绩”。
让人意外的是，今年成交量同比涨幅最大的板块，均位于中心区，涨幅都为190%！
荔湾广钢板块上半年大部分项目采取小幅让利优惠，再加上今年供应充足，中海花湾壹号、保利和光晨樾、华发中央公园等多盘发力，导致全年新房共成交4720套，同比涨190%。
而同比涨幅同样达190%的天河东圃板块就比较特殊。由于该板块本来新房供应就少，今年主力盘兰亭盛荟“杀出一条血路”，助力整个板块新房成交1167套。
其余区域方面，黄埔知识城、科学城板块表现也不错，分别成交5272、1586套，同比涨17%、116%。科学城上下半年各有大盘如保利罗兰花园、大壮名城推货，供应相对充足。
东大仓增城的新塘、荔城、官湖板块分别成交2594、2398、1506套，同比涨97%、84%、340%。在这些板块中，成交主力盘为香江天赋、碧桂园云顶、碧桂园中心、广州院子、品秀星图以及中海联睿品。
大湾区门户区域南沙的成交就比较冰火两重天。一方面，黄阁、南沙湾成交均同比上涨，黄阁板块更是由于近年成为土拍热点板块，供应充足，涨幅超7成；而南沙湾板块主打中高端市场，吸引大湾区豪客，成交同比涨幅较缓，但也有16%。
另一方面，由于交通、生活配套都相当成熟，近年来成为成交大热板块的金洲蕉门河，因下半年推货力度大幅放缓，后劲不足，成交同比下跌5%。
事实上，今年众多作为广州新房市场“中流砥柱”的热门板块，都因为下半年成交下滑，直接影响区域全年表现。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
看完了成交，我们来看看目前各区的库存。
天河、黄埔接近6个月红线，库存告急；经过一整年成交去化，荔湾库存仅7.2个月；外围区中增城低于10个月，如果有意在以上区域入市的买家，建议要加快步伐了。
统计日期：2018年12月26日-2019年12月25日 数据来源：广州中原研究发展部
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业内：2020年好于2019年
展望即将到来的2020年，广州楼市情况又会如何？
我们不妨来听听专家们的预测！
地产经济学家邓浩志：该涨的还得涨
该涨的还得涨。
尽管去年市场不景，但就统计数据显示，北上广深的房价，2019比2018还是有递增的。不但这四座一线城市，二线城市当中房价年度环比上涨的还是占绝大多数。这说明一个问题，只要人口流入的城市，只要经济持续增长，房价这种随波逐流的上涨是一定的，而且这将是整个中国一二线城市的最最基本的常态。
我的根本观点是，大城市房价“永远”上涨的，是涨一点点还是涨得多而已。而近期，全国各大城市都已经展开了疯狂的抢人政策，这将让大城市与小城市的差距越拉越大。
至于房企方面，我判断2020年，会出现个别“大鱼”倒下的情况，倒下未必是破产，可能是逐步由前10、前20一直跌出前50……。当然，他们的“肉”，会被其他大鱼肢解。2020销售额第一的房企，可能总销量会继续创历史新高。
我坚信，房地产税这种极具争议的，广泛征收的税种，只会在经济、楼市都很好的年份用来吓唬一下过热的市场。实际上无论从民意还是技术层面都离我们很远，我已经第N年说未来5年都不会开征，我也继续保持这个观点。
全国房地产经理人联盟副主席余英：
限购限贷双向放松
1、2020年整体好于2019年。大湾区核心区，上海及周边，北京是全年亮点；
2、春节后“小阳春”，全年量价企稳，年底“翘尾”；
3、土地供应增加；
4、除二线、部分三线城市，其它三四五线城市商品房投资属性减弱、流动性降低；
5、政策主基调是托底保“三稳”，限购限贷双向放松。
广州中原研究发展部：
2020年成交量少于8.8万套
对于2020年市场展望，广州中原研究发展部仍维持“审慎乐观”的态度。
从宏观角度来看，经济大环境问题影响着潜在客户对未来情况预判，同时决定潜在客户愿意继续持有现金还是入市。
从中观角度看，虽然“因城施策”给予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底线，一旦市场出现过热迹象，将如2019年年中佛山、苏州一样被黄牌警告，面临“适度调整”。
从微观角度看，近年土地成本提高导致买家购房成本不同程度提高；部分区域、优质板块一手资源枯竭问题突出，或影响买家入市步伐。
因此，广州中原研究发展部认为，2020年大市成交优于2019年的可能性较高，但同时存在一定客观制约因素，因此成交要恢复至2017年水平（90000套及以上）仍存在一定难度，预计成交量增幅在6-10%左右（85000-88000套）的可能性较高。
来源：广州乐居、广州中原研究发展部
