北接天河、越秀，西面荔湾，南向番禺，海珠作为广州中心四区之一，一直是二手楼市活跃之地。
据广州中原研究发展部数据，广州9月二手住宅成交量的冠军正是海珠区，共成交878套。
近日有中介发朋友圈称，海珠区府板块有一套122.1㎡四室两厅电梯房源，总价仅430万元，折合单价35218元/㎡。
此外，中介还称目前整个海珠中西部，均有不少配套成熟的二手小区房源陆续降价，比如前进路84.71㎡房源降价45万元，益兆明珠103.57㎡三居室降价30万元，以及金碧花园三期77.99㎡两居室降价40万元。
其中，前进路房源单价略高于小区挂牌均价，而金碧花园三期房源单价则低于小区挂牌均价。
总价从295万元到550万元共4个房源，这次刚需能上车了吗？
GUANGZHOU LEJU
电梯房直降86万元！
这次实踩的益兆明珠、前进路、金碧花园以及海珠交警大队宿舍共4个房源均在海珠区的中西部位置，既有靠近荔湾的滨江西板块、前进路板块，有靠近番禺的工业大道南板块，也有靠近天河的客村板块。
海珠交警大队宿舍
海珠交警大队宿舍是乐居君本次最期待的房源，月内降价幅度高达86万元。
位置与海珠区政府仅隔了一条广州大道南，同时，距离天河区也非常近。
高德地图显示，从该房源自驾到珠江新城仅需要11分钟，或步行至客村地铁站乘坐3号线则需要26分钟（其中，步行需要22分钟）。虽然步行距离较远，但2站就能到珠江新城。
|高德地图
更重要的是，该房源挂牌总价430万元，122.1㎡，折合单价仅35218元/㎡！
虽然单位宿舍的权属原本是房改房，但业主已经补过地价，目前和商品房无异。
且房屋2002年建成，自带原装电梯，外立面和房屋楼道都保养得较好。该房源位于16层高楼的顶楼，此前已经对天台的防水隔热层进行过翻新。
从户型图来看，“枪”形的户型使得客厅相当空旷且不易拆改，整体使用率不高。
虽有四个房间，但房间的面积都不算大，且都在西北方位，夏季难免受到西斜阳光的直晒，可能较为闷热。
阳台方位向南，视野外是成片密密麻麻的单体楼。从卧室B的弧形窗台往外看，视野情况亦是如此。
该房源确实能目睹客村的成长，但也有可能会直面十年间不断从周边吹来的建筑粉尘。
出于业主对个人隐私的要求，乐居君未能拍摄全屋实际状况。但业主表示，房屋内部装修在两年前翻新过，并投入了近60万元的费用，因此实地感受确实富丽堂皇。
而屋内有如方太厨具、全屋用水净化器以及一众次新电器都会赠送给买家。
同时，业主表示急售房产，如有一次性付款的买家，会优先考虑，价格也还有议价的空间。
总体来说，房源实地情况较为优质，地段位置也很好，价钱上因为海珠交警大队宿舍的特殊性，没有太多可比较的房源，但3万出头的单价依然具有吸引力！
益兆明珠
恰逢台风雨，长堤边上的滨江西路十分干净整洁，能看到对岸的南方大厦、新华大酒店、爱群大厦以及中山大学孙逸仙纪念医院。
益兆明珠也正是在这长堤边上的位置，曾命名为帆影阁，有过一段较长的烂尾历史。该住宅共有29层，乐居君去看的是位于27层的南向房源。
从户型图来看，近8米长的过道成为该房屋的一大特点，而直角梯形的阳台对于103.57㎡的大户型来说显得略小了些。
目前，房屋总价550万，折合单价53105元/㎡，月内降价30万元。
|客厅
虽是厅出阳台的户型，但阳台长度较小，且没有和北面形成对流，能明显感觉到客厅的空气流通性较弱。足足25㎡的宽阔空间，舒适性却因空气流通环境大打折扣。
|阳台
且阳台处于该单体楼的凹陷处，视野空间受到左右楼梯的压迫，而正前方同样受到高楼的遮挡，明明是超过5㎡的阳台，体验却不太好。
再者，阳台外的墙体设有整整两面墙的空调外机架，可以想象夏天到来时外机吹出的热风与微弱的噪声。
|过道
业主为长度近8米的过道一侧装了一面镜子，让视觉再次得到延伸，而另一侧则吊了一个可以储物的小阁楼。创意不错，但依然改变不了超长过道对空间的浪费。
|厨房
|卫生间A
厨房和卫生间均带有一扇窗户，但由于门口“面壁”，仅起到采光的作用，通风效果一般。
|卧室C
卧室C是一个小书房，业主将门口进行了扩张，使得光源透过房间为过道作了一定的光线补充。
|卧室A
|卧室A窗外景象
卧室A的大小仅比主卧小了不足2㎡，但窗外的景色倒是十分独特。哪怕阴雨天仍能清晰看见楼下著名景点——海幢寺。
|卧室B
卧室B带有主卧特有的套卫，飘窗外是成片的单体楼，密密麻麻连成一片。
|卫生间B
而套卫的窗户，则是该房源唯一能看见珠江水的窗户。撇开卫生间的位置不说，窗外的景色还是不错的。
据中介介绍，该房源的业主也是不太满意这套房子的户型设计，同时这也不是唯一住房，故而想尽快出售该房源。
前进路
其后，乐居君来到了靠近江南西商圈的前进路，该房源是一栋半混合结构半框架结构的建筑，挂售的4楼南向房源恰好属于混合结构。
目前，房源已经补过地价，从“房改房”晋升为商品房属性，也加装了电梯，且可入读省一级的万松园小学。
它的建筑面积有84.71㎡，售价295万元，折合单价34825元/㎡，月内降价了45万元。
从户型图来看，房源有3个阳台，1个由客厅出去，2个由卧室出去。本应是光线不错的阳光房，但由于周边环境楼宇较为密集，窗外阳光受到了一定遮挡。
|客厅
从客厅来看，房屋已经非常老旧。门口正对着的位置有一条厚实的屋柱，刚好分离了客厅和餐厅的空间。
也可能是楼层较低的缘故，屋内北面位置光线不太充足，白天仍需开灯补光。
|阳台C
阳台C外是同样老旧的黄皮楼，视野范围内充满了老城区的烟火气，不少居民到附近的菜市场买菜，会路过楼下。
|卧室A
|阳台A
|卧室B
两个房间本来都是出阳台的户型，但业主利用阳台放衣柜等杂物，倒是没有发挥出阳台的优势。且房间环境老旧、黑暗，体验不太舒适。
|卫生间
|厨房
厨房和卫生间的空间虽不算大，但也能满足日常需求。
总体情况来看，该房源295万的总价确实不高，既是海珠区繁华地段，又能就读省一级小学，但房屋过于老旧，居住体验实在不太好。
且购买后，装修也许还要多花费几十万元的费用，海珠区的学位房可选择的不少，买个户型更小的可能更实惠一些。
金碧花园
而位于工业大道南的金碧花园，是乐居君本次踩楼中，楼龄最新的一套。
因为金碧花园小区从一期到五期的体量较大，二手房源较多，成交量自然与之成正比，所以它也有着海珠区二手“神盘”的称号。
首先，金碧花园的是没有第四期的，而第五期则还没交付，乐居君实踩的第三期房源已是金碧花园较新的一批二手房源了。
且小区对标的金碧第一小学，虽不是省级名校，但位置紧邻小区，小朋友日常读书返学非常方便。
本次要看的房源处于32层高楼中的2楼位置，建筑面积77.99㎡，售价410万元，折合单价51930元/㎡，月内降价40万元。
从户型图来看，业主将阳台和客厅打通后，客厅的位置显得十分宽敞。无论是卧室、还是客厅，整体来看户型还算是方方正正。
当然，另乐居君最为期待的，是那个不包含在户型图内的超大二楼平台，感兴趣的朋友接着往下看啦！
|客厅
如图所示，客厅与阳台连为一体，透过阳台的窗户能看见小区庭院内的绿化树木。可能是阳台方位向北的缘故，业主的窗户设计也较为密实。
|卧室
两个卧室中规中矩，均带有窗户，但出于二楼的安全考虑，业主每个窗户都装设有严密的防盗网。
|卫生间
卫生间位于房屋中部位置，分割开了两个卧室，面积仅有3㎡，对于77.99㎡的户型来说，空间分配利用的情况是不太合理的。
同时，这也给买家留有了一定改造的空间，视情况扩大卫生间的使用面积。
|厨房
|生活阳台
|屋外平台
通过一字型的厨房，在生活阳台的位置可以出到大楼的二楼平台上。
目前，平外位置有两户人平分，无论是晾晒衣物，还是种花花草草，空间都绰绰有余。
据中介介绍，该房源虽降价40万元，但整个金碧花园的二手房价都有所下降，与之相比，该房源的价格只能说回归市场合理水平。
GUANGZHOU LEJU
刚需上车机会大
海珠区的二手楼哪怕是带有省级学位，也不会像越秀区和天河区那般遍地10万+。但相较西部的荔湾、南部的番禺以及东部的黄埔，海珠区到珠江新城上班有着交通配套成熟以及地缘上的优势。
此前，乐居君实踩珠江帝景时，发现利安花园的二期泊雅湾距离广州塔也相当之近（点击了解）。截止发稿，中介告知泊雅湾有业主急售房产，从9万元/㎡的单价，直降至7.6万元/㎡，但要求一次性付款。
可见海珠区的二手楼市不仅议价空间较大，“捡漏”的机会也不少，海珠交警大队宿舍的房源也是如此。
虽然这些捡漏的机会只留给资金充足的人，但对于刚需族来说，目前海珠区的不少房源的议价空间也在增大。
目前，海珠区的新盘有中海观云府，吹风价8万元/㎡；紫星华府，均价约65000元/㎡；越秀·天悦江湾，均价约9-12万元/㎡。
|数据来源链家
二手标杆盘方面，金碧花园三期均价约52883元/㎡，保利花园均价约47853元/㎡，嘉仕花园东区均价约62520元/㎡，逸景翠园均价约59592元/㎡，光大花园均价约57308元/㎡，鸿运花园45272元/㎡。
最后，刚需的朋友们，既想拥有成熟的周边配套，又想便捷通勤珠江新城的，不妨多留意海珠区的二手盘，说不定下一个上车的就是你！
