近期楼市迎来了众多政策利好，上周五央行射出“三支箭”，将房地产政策推上一个小高潮。上周末，包括深圳在内，很多城市的新房售楼处都出现了大量的人看房，市场的信心有所回升。央行采取的措施包括，第一，下调首付比例，首套房下调到15%，二套房下调到25%，大大降低了购房的门槛；第二，下调公积金贷款利率以及按揭贷款利率；第三，拿出3,000亿做保障房的建设资金。当然3,000亿对于消化存量住房是远远不够的，所以央行相关负责人也表示，将推动有实力的地方政府拿出资金收购一些未出售的房子来消化库存，让当地的国企和金融机构一起来消化房地产库存，这将一定程度上改变房地产的供求关系失衡，重新回到平衡的状态。这3,000亿只是引导资金，并不能消化当前这么多库存。目前保交楼的任务依然是比较重的，媒体报道现在全国保交房的总量可能达到700万套，如果按照40万每套的建筑成本来看，可能需要2.8万亿的资金才能完全实现保交房。这需要压实责任，通过银行等金融机构的积极支持，以及地方政府的推动来实现保交楼。保障购房者的合法权益，也能够提高购房者的信心。因为只有让购房者买到的房可以按时交付，大家才有信心和动力去买预售的房子，这是一个重要的举措。当然保交楼的任务依然严峻，后续还需要花大力气来解决。之前多地放松或取消房地产限购，目前全国只有6个城市还存在房地产限购，释放了一部分刚性需求。杭州等地取消限购后，确实出现了成交量的回升，但是回升的力度并不是太大，完全没出现之前很多人担心的，放开限购后的大量炒房。因为大家对未来房地产的预期、房价上涨的预期已经改变，这时候担心炒楼是多余的。预计在二线城市和新一线城市放开限购之后，未来剩下的6个城市会逐步取消限购，从而稳定楼市、稳定房价。房地产作为国民经济的支柱产业，如果能稳住出现回升，这对于提高居民的财富效应、推动经济复苏大有裨益。从工业生产来看，近期工业生产需求有所回升，工业品价格上涨越来越明显，一方面反映出全球经济复苏带来的出口贸易增长，增加了工业企业的开工率；另一方面一系列稳经济增长的政策逐渐落地、逐渐发力，提升了工业品的需求，所以工业品价格的上涨是一个积极的信号，表明我们采取的积极的财政政策以及宽松的货币政策正在逐步产生成效。今年我国推动大规模设备更新，释放出很大一部分需求，通过设备更新可以带动相关工业行业回暖，特别是机床、工程机械、运输等行业的回暖。另一方面通过消费品以旧换新，拉动耐用品生产的回升。近两年我国经济的复苏，特别是消费的复苏呈现出显著的特点——聚集性消费，如餐饮、旅游、酒店等增长较快，而家电、装修、手机，包括汽车等传统耐用品的消费增长较缓，汽车里面仅新能源汽车增速较快。下一步通过以旧换新来推动一波消费品的更新换代，推动消费品的回升，是提振消费增速的一个重要方面。当然提振消费不是靠刺激的，更关键的是提高居民的就业率以及提高居民的收入水平。而提高就业率需要加大投资力度，建设更多的项目，从而创造更多的就业机会，鼓励民营企业发展。因为民营企业是解决就业的主力，民营企业解决了90%以上的就业。居民的就业率提升，未来的收入、劳动者报酬在GDP中的占比也会进一步提升，通过收入分配改革来提高中低收入人群的收入，这都有利于提高消费率和消费信心。消费和投资双管齐下，复苏的力度有望逐步增强。近期多家国际投行纷纷发表了对A股市场的积极看法，高盛将沪深300的目标点位从3,900点提升到4,100点，相对于目前的点位大概有15%的上升空间，这是今年年底的目标点位。高盛看好A股市场的逻辑，第一是经济复苏具有韧性，经济复苏力度增强；第二是A股估值依然较低，吸引国内外资金入场；第三是支持经济增长的各项政策正在逐步发力，也将产生效果。多方面因素推动A股市场信心提升，A股现在已经进入到右侧上涨阶段。在去年市场出现较大幅度下跌、很多投资者信心全无的时候，我在春节前积极地建议大家要在历史大底附近的位置珍惜手中优质的筹码，不要在底部割肉；另一方面我也积极呼吁国家队加大入市力度，从而稳定市场提升信心。春节前后，上证指数通过八连阳收复了3,000点整数关口，现在又经过两个多月的震荡，站上了3,100点整数关口，市场信心提升。而在去年市场出现大幅下跌的时候，前海开源基金以自有资金自购旗下基金，用真金白银表明我们看好中国优质资产的积极态度。而我们自购的方向也是以高股息率以及黄金题材为主，所以无论是从择时还是方向来看，都契合了过去一年市场的风格，我们在方向上的选择也得到了市场的验证。从长期来看，做价值投资就是要逆向布局，特别是当前市场还在犹豫的过程中，大家要坚定信心。这段时间A股以及港股在内的市场都迎来了外资的流入，特别是港股，外资流入的资金量更大。港股是全球主要资本市场里面估值最低的，外资的流入带来了估值的提升，特别是恒生科技指数从底部反弹超过30%，也给市场带来了较强的赚钱效应。很多分析师也都高呼港股牛市来了。我们认为现在A股和港股展开结构性牛市行情的条件已经初步具备。本周市场最大的热点无疑是首批超长期特别国债的发行，首批发行的超长期国债规模为400亿，中标利率2.57%。首批发行的超长期国债是记账式国债，首日上市就遭到了资金的炒作，盘中一度大涨25%。这对于投资者来说其实也酝酿了一部分风险，最高买入的投资者可能会遭到加大幅度亏损。因为新发的国债其实适合追求低风险、稳定回报的投资者，一年的收益率为2.57%，高于银行存款的利率。希望通过交易来获得收益的投资者，可能会透支未来的利息收益，本次新发的超长期国债每年分红派发利息两次，累计2.57%，如果投资者是按25%涨幅买入的，可能已经透支了未来 10 年的利息收入，这无疑是很大的风险，所以建议大家不要在二级市场上炒作。但这从侧面也反映出超长期国债备受瞩目，这是我国目前在国债结构中占比较少的品种，未来将会发行更多的长期国债，全年计划发行1万亿，从5月到11月，分22次发行，尽量减少对市场流动性的冲击。超长期国债募集的资金将用于国家重大基础设施建设，从而提高政府投资，带动民间投资回升，这对于推动经济复苏是有利的。所以一方面，如果有闲钱投资，可以关注一下超长期国债的发行，获得稳定的回报；另一方面也要注意，不要在二级市场参与炒作，这有一定的风险。理性投资，支持国家基础设施建设是正确的投资态度。（观点供参考，投资需谨慎，图源：网络）
