太原楼评☞| 业内视角
345篇/文2422字/阅读10分
导读
刚需减，豪宅增！楼市秋收，几家欢乐几家愁！
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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
金色的九月，秋收的季节，往年可是房企囤积来年粮食的重要时刻，今年却似乎已成“破铜烂铁”。
不是成色不足的问题，而是毫无波澜，如果不是两个新开盘保利天珺和滨河金茂府强行撑场面，这九月可能会创价格新低！
回到全国楼市，九月稳楼市举措不少，比如超20城首套房贷利率或将跌破4.1%，部分省市的换房退税，以及由济南引发的“带押过户”开始扩展更多的城市。
在付款方面，也有些城市和项目开启“工程交款”制度，跟随工程进度补款。
在促销方面，三十年的物业费依旧横行，更有买房送工作的奇葩计策，让楼评君忍俊不禁！这是学习保险公司的增员吗？
再看一眼全国楼市，今年1-9月拿地前三华润中海保利；面积前三华润保利中国铁建。回望历史长河，楼评君猛然发现，早在十多年前就已悄悄布局！
对全国楼市判语：
楼市大幅回暖难，城市分化不可免！
回到我们大太原楼市，结构分化现象明显！九月以套量算，300万以上的住宅占比近1.5成，以面积算则要接近2成。
而100万以内的刚需住宅，成交套数占比仅有3成多点。正如芳总说“做头等舱的人并不在于经济舱打折”！
以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
一：太原城市政策篇
01督促开工通知书
9月9日，太原市督促41家房企开工，涉及56宗未按期开工土地。
【太原楼评】41家房企喜提开工督促书！
▲来源|太原规资局
太原市规划和自然资源局表示，“依据相关法规规定，经我局调查核实，发现有部分土地未按合同约定进行开工建设。2022年6月份，我局按照工作流程向太原恒御信置业有限公司等41家涉及未按期开工项目的企业签发了《督促开发通知书》，对其共计56宗未按期开工的土地进行了督促，要求其尽快开工建设。”
太原楼评君观点
楼市调控欲治本，土地优先要梳理。
除了督促开工题，也需优化排序题！
二：太原土地市场篇
01成交趋稳
土地建面供应0万㎡；建面成交40.4万㎡，楼面价2699元/㎡。
成交四宗，府东街龙投，油脂厂的金地峯境（非金地），晋阳湖南堰的保利。
太原楼评君观点
保利刚拿王村又去南堰，践行“逆市拿地”战略。也需看到频频融资，签约额下降。
三：太原商品房市场篇
01商品房量稳价涨
本月共12项目获18张预售证。住宅批售面积25.8万㎡，以金茂保利等改善项目为主。商业10.9万㎡，主力为如意城公寓。
商品房供应量22.6万㎡，成交29.6万㎡，均价12868元/㎡，供需微涨，受成交结构的冲击，豪宅占比大幅扩大，均价大涨！
02住宅豪宅突出
商品住宅供应面积：21.2万㎡；销售面积：28.3㎡；受滨河金茂府开盘影响，本月太原均价拉升为12883元/㎡；
商品住宅狭义推售存量186万㎡，预售存量424万㎡，存量去化周期13.9个月；
本月商品住宅六城区涨跌均衡；尖草坪区领跌，小店领涨，成交主力为小店区。
03公寓量涨价跌
公寓供应面积0.46万㎡，销售面积0.86万㎡；均价9566元/㎡，市场量涨价跌；
公寓已推未售量面积26.8万㎡，流速0.8万㎡/月，预计去化为35月，压力降缓。
04商业量涨价跌
商业市场供应1.04万㎡。销售0.46万㎡；市场均价18476元/㎡，量涨价跌。
太原楼评君观点
商品房市场量稳价涨，明显豪宅类占比加重，刚需盘能跑百余套，也不抵豪宅能一个能打十个的冲击。
均价上涨属于非正常现象，万元以内占比四成，二万以上占比近一成！豪宅大幅上升，这种分化现象仍将是持续性！
四：太原二手房市场
01量价二手房量价齐涨
二手房市场量价均涨，均价为10594元/㎡，相对于新房均价12883元/㎡，差价幅度继续扩大，新房存在价值偏离性特征。
本月太原六城区中，二手房市场小店迎泽区领涨，晋源和杏花岭区领跌。房价支撑性上，小店和迎泽区更稳定。
02市占势均力敌对抗
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模有所降低，半月整体波动性偏小。
二手房成交套量和新房势均力敌的对抗；新房成交量缩水，二手流通性更稳定。
太原楼评君观点
伴随清零政策执行到位，获证房产量大增，尤其城央区域五年楼龄准新房，对期房形成对抗，典型如华润昆仑御PK保利大都汇，长期看二手房放量仍会有所增长。
结语篇
楼评君在9月份承接了两宗土地的咨询，在接触甲方沟通中发觉，房企对于资产持有的问题开始加重思考，不像过去开发完后，只考虑怎么快速卖掉。
在这种意识下，楼评君认为楼市因“苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤”，未来行业必降大任，产品有更新，祸福相依！
当然也感谢读者的推荐，合作伙伴省设计院领导的帮扶。在山西省内，楼评君除了常规城市住宅，商业顾问业务外，也拓展承接文旅，康养，产业领域咨询业务。
▲来源|网络
九月去了趟长治，也嗅到了一些项目的危机。省内不少房企对市场研究和前期咨询重视普遍存在不足，这既有房企本身管理机制有关，容易一言堂不二选。
也跟过去地产红利期下，容错率偏低，更多精力会在设计和成本阶段，当市场下行期，地产红利稀薄，开发须谨慎，建议谋定而思动，兼听更明。
最后，楼评君对9月份并不友好“批评”过的房企表示，并非敌意，理性对待。引用《金史》：纳谏者昌，拒谏止谤者亡。当然更欢迎行业大佬、前辈、各项目的同学交流指导与批评，愿虚心请教！
没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
愿与依旧坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
待到春暖花开时，把盏言欢！
文中意见和内容仅供交流使用
▲可承接
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作者：太原楼评 编辑：张明
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