以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
太原楼评☞| 业内视角
366篇/文3033字/阅读15分
导读
房价遇波动，业主切莫“慌”！
增存本相异，理性待“抄底”！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
楼评君去年写过太原新房“5折”现象，2022年的冬季二手房也出现了，虽然局限于晋阳湖的个别现象，但65折还是很触动。
为何会是在晋阳湖片区？
浅析晋阳湖板块的发展脉络！
晋阳，山西省太原市的古称，而晋阳古城可追随到春秋时期，成名于三家围赵，后作为唐朝北都，成为古代的大都市之一。
晋阳湖自然与古代晋阳相关，“晋阳湖”之名，由来已久，相传远古太原是一大片水泽，大禹在今灵石县一带开山凿口，让水归河槽，才形成今天的太原盆地。
晋阳湖位于晋源区金胜镇，晋阳古城遗址以北，和驰名中外的晋祠相邻。水域范围以一电厂蓄水池为主，原名牛家营湖，是华北最大的人工湖，素称"中国北湖"。
晋阳湖片区的初次腾飞！
纵观历史悠久的城市，皆是依河而建，据水而兴。鉴于太原城自北汉后的迁徙，晋阳古城的发展脉络也就阻断了，得天独厚的地利优势也未能再次形成“城镇”形态。
太原军工产业完备，建国后成为八大重工业城市之一，晋阳湖片区拥有苏联援建的大型项目中的太原化肥厂、第一热电厂、太原化工厂、太原制药厂等重污染产业。
这种布局下，晋阳湖板块是难有出头之日。好在山西在七八十年代进入“中兴”，太原全国30强，开始增加了对其关注和开发。
1971年，晋阳湖辟为太原市水产养殖场。80年代开始，游泳馆及各种水上娱乐设施开始建设开发。90年代初开始，附近村民自筹资金购买游艇，供环湖游玩。
龙舟快艇、钓鱼、台球、游泳、桑拿、保龄球馆等业态十分丰富。 然而缺乏环保和建设养护的理念，废水排放污染严重，水质恶化浑浊不堪。自此晋阳湖发展告一段。
借助城改契机二次腾飞！
时间的指针来到上世纪90年代，太原划分六城区，开启了新的发展篇章。以南郊区为底色的晋源区，开始布局其发展的新思路——产业转型，文旅融合！
伴随着太原“南移西进 北展东扩”的发展和城改推进，晋阳湖地位出现了逆袭，迎来了开挂的人生——“太原城市会客厅”！
2015年山西省获批承办第二届全国青年运动会，主场馆就是位于晋阳湖畔。
2016年打造“一湖点睛、一水中分、九水环绕”的水韵龙城格局，晋阳湖是重中之重。
文旅方面：打造成华北最大人工湖——晋阳湖，承载区域旅游资源整合和顶级赛事，集中开发把独特的历史人文蕴藏呈现世人。
人居方面：自然美景舒适人居成为发展理念。以万科为首，保利，恒大，富力、华侨城、泰禾等一系列的品牌房企纷纷落子开发，晋阳湖板块开始改头换面！
自此，晋阳湖板块成为万众瞩目的焦点，2016-2019年改善属性标签的集中开发区域。2018年高光时刻——市场份额超过20%！
晋阳湖迎来其腾飞的翅膀：
1，历史人文：明太原县城等
2，庞大景观：晋阳湖公园等
3，场馆配套：红灯笼体育馆等
4，顶级商服：华侨城，晋阳里等
晋阳湖东岸拥有最大的运动休闲公园。西岸依托工业遗址发展记忆文化，如798风格的创意园。南岸有湿地公园，古城景观！北岸将商务经济与自然生态的结合！
晋阳湖板块房价从六城区脱颖而出，进入到1.5万的巅峰行列，有了两个新的名片：
城市会客厅---“二青会”
优质居住区---“富人区”
晋阳湖跨阶出现“后遗症”！
从六七千到一万五，晋阳湖板块“历程”用时最短。太原市民以拥有晋阳湖畔的房子而引以为傲，然而，步子大了容易扯到裆！
伴随二青会结束，晋阳湖板块的项目陆续交付，一些现实性问题开始凸显出来！
一：太原楼市回调，属“泡沫”区跌幅大！
二：入住率偏低，部分小区仅有一二成！
三：商业配套规格过高，留不住烟火气！
四：文旅开发兑现慢，经营情况不乐观！
当然，还跟太原的发展方向也有关系，晋阳湖曾经是青云直上的掌上明珠，后来又有综改区，太忻一体化，晋阳湖板块就成被冷落的孩子，势头就强弩之末了。
青运会后，晋阳湖板块开发冷却，板块量价齐跌，其跌幅明显过大。即便是央企保利，也难以独善其身，错过了红利期，不得不降低身段，难以支撑区域“高价”。
为何万科业主被“抄底”！
每一个品牌房企，都有其特点，也有其布局重心。晋阳湖板块的重要布局者就是万科，除了品牌光鲜的模样，也看到存在问题，万科项目的“价值”出现崩塌。
万科具有地区精耕的战略思维，作为进入太原较早的房企，从金域国际到宝佳合作的万科紫台，以太原长风街东西两侧开花，最终占据了太原南站的连片区域！
在南北布局中，以南为主，主要在晋阳湖板块。万科踏准了“时机”，先后在晋阳湖区周围布局了6个项目，既有洋房，也有顶级大平房，还有LOFT公寓，品类齐全。
梳理到这里：问题答案基本显现！
晋阳湖板块是万科的“重仓区”，在期房销售阶段有“溢价”红利，如今交付后价值回归，市场需求不足，导致触发了价格波动，最终在二手房市场被“抄底”！
具体来看，晋源区的二手房和新房房价波动并没有太大，比如紧邻商务区的阳光汾河湾依旧在一万六。万科业主的被“抄底”核心原因是晋阳湖西岸停滞，红利消失。
被六五折“抄底”的小区是位于晋阳湖西岸的万科翡翠晋阳湖，洋房类低密产品，面积173㎡，购置价为二百四五十万，出售价为一百六十万左右，亏损近百万！
对于万科业主来说，这大概是一种悲凉，也是18年左右在高位投资者的“宿命”！
关于被“抄底”的成因思考！
任何一种现象都有成因。楼评君认为：这现象打破了万科项目“保值”神话，也有万科的业主对楼市未来“极不自信”。
据楼市实际情况，浅析现象成因如下。
成因一：晋阳湖板块二手房供多求少！
成因二：晋阳湖板块价格泡沫存虚高！
成因三：房企“撤离”晋阳湖区域拿地！
成因四：业主多套房急于调仓“配置”！
六五折出售的业主可以推断，房子不是居住的刚需，出售前是“空置”状态，多套房的房主，对于价格波动的承受力更强。
其次，出售的房子面积偏大，导致普通刚需刚改客群难触及！虽然单价不过万，但总价终究是偏高的，入住配齐要二百个了！
第三，由于处于晋阳湖西岸，通勤以自驾为主，需要居住者对通勤时间相对“宽松”，普通996即便是心动也有现实的阻力。
故而，改善型客群可选择性高，万科业主只得自己“大出血”，以低于市场均价三成的幅度，来达成尽快脱手的目标。
在以往行情里，当出现了大幅度降价的二手房，实力颇丰的中介老板们往往是选择先行“收购”，镀金后再出手，舒服的做倒爷挣点“差价”！然而...
小结：关于太原买房和卖房的忠告！
楼评君对于太原购房的新业主和售房的老业主们，结合一些现象写点忠告，对于太原楼市的流通价值做四个观点上的分享！
观点一：楼市中房价涨跌核心在供需关系！
观点二：人口基数少的区域房子流通性弱！
观点三：购房保值优选主流户型和大社区！
观点四：房屋出售莫争抢一时，理性变现！
对晋阳湖极具代表性的万科业主们：楼评君建议把购房当成如豪车类的“喜好”消费，入住“享受”段湖景山色的静谧生活！
出售周期上，参考目前太原楼市二手房平均周期的二倍。售价方面，并非降价是最好的良药，参考新房高“佣金”模式，重赏之！
售房时业主要清楚：自己是和开发商是一个赛道，参照是现房，多看楼市的理性数据分析——比如关注太原楼评参考！毕竟在交房上，你们已经胜过了很多开发商！
文中意见和内容仅供交流使用
主业：城市进入/土地推荐/可行性分析
产品定位/开发咨询/企业培训
-- END --
© Copyright
作者：张明 图片：来源网络 侵删
原创作品未经同意或授权不得商用
