以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
导读
叔本华说：生命就是一团欲望。
实如钟摆，在痛苦与倦怠间横跳！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
每一个“地王”背后，往往都有一段耐人回味的历史，和一些悲伤的故事。
地王决策的“欲念”与“沉痛”
欲戴王冠，必承其重，新五中地块，之所以敢拿“地王”，一定是想打个大胜仗的。
然而好大喜功，错误的形势预判，产品市场定位偏差，以及拿地后的骚操作，都导向德薄而位尊，智小而谋大，大概率在盈亏边缘，稍有不慎，国有资产就有流失风险。
（一）投决冒进高位拿地！
2018年的三季度是太原月度楼市均价最高位，新五中地块成交正在此时。当时市场环境确实存在一定的支撑。但明显高估了自己的实力，竞拍对手就有豪宅专家金茂，抢地王面子是有了，可冒进往往是把握不住。
楼评君对于龙城大街地价进行了梳理，2009年星河湾亩均130万，2009年首开亩均172万，2010年恒大华府亩310万，2013年保利亩均395万，2014年山钢亩均450万，2020年金茂亩均760万和当代亩均718万。
而山西交控拍下的亩价是925万，如果不是心态飘了，那一定是现场的气氛醉人！
再加上碧桂园神助攻，北畔四折，龙城大街最高地王实至名归，大冤种头衔获实锤。
（二）清华设计院主导之弊！
在学海中，国内首选清北。但在房地产设计院选择上，一般优选中建、华东、同济设计院等，而清华设计院并非是首选。
如果是豪宅，一般选全球设计院操刀，即便是老牌房企，在特殊产品领域，也会选择启迪、筑博这一类全能型选手，此举有猫腻。
具体来看，超过十种户型，合着领导是觉得户型越多才越好，这在行业内绝对属于朵“奇葩”，估计设计费太高，多干活求心安。
户型面积段从不足一百到三百多，可谓跨度覆盖广阔，也说明项目压根就没有做明确的产品定位，对项目、产品、客群毫无章法。
低容地块中，140㎡以下户型居然都是两面宽，这水平简直打清华设计院的脸，这种毫无竞争力产品，一定是“滞销货”。
楼评君只能说暴殄天物，都不忍放130㎡的户型图，恶心！推测产品和户配，很可能是按需设计，某领导要个超大面积的，某部长要个大三居，把领导想要的房设计齐齐整整的，把边角料留下给劳苦大众！
（三）团购出现“大撤退”？
2019年，龙城大街进入高光时刻，市场成交占比超过10%，板块均价14760元/㎡，风光无量，星河湾2.0万，首开毛坯1.4万，当代著1.45万，山钢名筑1.42万...
于是19年初夏，迅速组织团购，内部特价1.45万精装，还非常神秘，生怕社会客户抢了名额。曾经享受过内外明显差价的老员工，干部们也相信项目买了不会亏，会稳赚。
然而，这波团购最后以第二年“全面撤退”收场。其一，四十万的团购门槛太高——折损了小半。其二 ，大家会问朋友，我这房子转给你，看能值多钱？答案往往会心凉半截，导致三个多亿的团购樯橹间灰飞烟灭。
（四）某央企合作“迟疑”？
发觉自己舞弄不了，山西交控置地新掌门大概想到的新的方案，那就是甩出去自己抽身跑。内心想，这么好的地段，当时都抢来的，还请了清华设计院，转手小赚点也不难。
恨不相逢未嫁时！你个，渣男！
2021年绿地新里城、当代著停工，万景嘉苑降价等一系列竞品项目的影响下，情况今非昔比。战略合作的华润其外交辞令：合作欢迎，掏钱，你东西太贵，地价贵成本高，这个事不着急。典型的恋爱不结婚态度。
（五）准现房成了国企标配？
无人能度己，只能硬着头皮自个上。于是大家看到两件事，路桥集团的上半年年报财务增速并不好，对项目回款无限兜底很难。
另一件事就是国企准现房。楼评君鼓励和倡导现房销售，但目前楼市大部分仍以期房为主，很多是“被逼无奈”之举，属于前期定位决策不智+营销水准不足的综合导致。
精装变成毛坯，价格大降幅其实都很打脸！
1，楼面价5851元/㎡。2，建安和园林成本约3000-3200元/㎡。3，打底四年到六年的财务成本，预估占直接投资额的18-24%，折算约1500-2000元/㎡。4，前期费用，设计费用等折算约100-200元/㎡。5，管理营销费约为500-600元/㎡。6，各类相关税费约1500-2000元/㎡。
根据开发周期测算成本为12500-14000元/之间！大概率会亏钱，如果保不亏，要么降标省钱，要么少缴税，要么借款走坏账。
（六）项目定位“错位”复盘！
通过对国企路桥龙锦花园项目分析，总结国企开发项目中应该规避的问题，化解潜在“危机”，优化开发流程。
尤其是太原本身供过于求的市场下，更需要尊重市场发展规律，先慢后快，防止项目屡屡掉入先快后滞的准现房境地。
关键一：拿地先评估，适配不冒进！
关键二：前策重规律，纳谏兼听明。
关键三：战略不宜改，战术可灵活！
具体看路桥集团的“错位”经验值！
1，高位拿地，自身溢价能力不足。
2，产品混搭，未能尊重地块属性。
3，品牌不足，利它联合目标不一。
4，营销粗暴，慎重定价谋势待举。
5，团购瞎搞，谋略败局浪费资源。
6，节奏太紧，火力全开不留余地。
于是，有读者问楼评君，国企当如何破局？
答曰：目标仰望星空，做事脚踏实地！
山西交控的问题该怎么办？
2018年前后楼，立有间，楼评君曰：“君微疾，不治将恐深。”对曰：“寡人无需监测。”遂出，曰：“地王乎，何患乎！”
2019年复见，曰：“君病产品，不治将益深。”不应。遂出，又不悦。
2020年复见，曰：“君之病在营销，不治将益深。”又不应。遂出，又不悦。
2022年望而还走。使人问之。
曰：“疾在拿地，立势或联合可解；在产品，户配删减优化可解也；在营销，竞合得当可缓解也；在思路，命所属，无奈何也。”
2023年体痛，大量滞销，使人索方，亏损难逆，错失发展良机。
楼评君箴言：家长制善权善决，经营中谋势谋智。君子生非异也，善假于物也。劝君兼听纳谏，尊重楼市研判，重视前期定位！
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