以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
太原楼评☞| 业内视角
467篇/文2587字/阅读12分
导读九月太原楼市“暖流”，量价齐涨勉强追平六月线！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
8月全国楼市的利好相继出台，9月全国楼市企稳迹象，金九刺激下全国楼市的供应稳中有增，城市成交上仍分化，比如北京表现积极，二三线城市境况并不相同，整体看全国楼市确实有一定的修复。
具体看数据：重点30城供应环比上升17%，成交环比微增3%。百强房企9月单月业绩环比增长17.9%，但同比仍属下跌，楼市弱复苏，需求修复仍有很长的路要走。
8月中旬，恒大在美国申请破产保护，债务金额高达2.58万亿元。九月份，恒大掌门许家印因涉嫌违法犯罪被采取强制措施，大概与恒大今年更换审计公司后的财报相关，其中“消失”（会计处理变更）的6643亿元，导致负债规模进一步扩大。
另一方面，根据公开资料显示，高额负债“申请破产”的恒大掌门在近十年左右累计分红获取500亿，加上“技术性离婚”，许家印成为行业风险处置的“风向标”！
观世界，俄乌冲突依旧持续，昨天哈马斯数千枚火箭弹袭击以色列，巴以冲突再次升级。好消息，杭州亚运会九月下旬如期举行，45个国家和地区代表团参赛，其中包括饱受战火摧残的叙利亚，总统巴沙尔·阿萨德及夫人出席开幕式。
回到太原楼市，虽有量价止跌上涨，即便是金九季节，多个项目新开盘刺激下，仍是徘徊在二十多万方的成交水平，除了豪宅项目能独善其身，大部分刚需项目深陷泥潭，即便金茂、华润、保利、万科、金地等陆续有新项目推进下，后市仍不乐观。
对全国楼市十月份趋势预判：
一，新房成交微涨，城市分化延续。
二，二手房继续躺平，量释价微调！
三，政策下弱复苏，准新房率增高。
一：太原城市政策篇
01
能源低碳发展论坛
9月7日上午，2023年太原能源低碳发展论坛重大项目签约仪式在太原潇河新城隆重举行，会议现场共签约30个重点项目，总投资额514.14亿元。
签约仪式围绕新能源、高端装备制造、新材料、节能环保等产业领域和合作方向，为与会嘉宾搭建了一个合作共赢的平台。扛起山西建设国家资源型经济转型综改试验区、开展能源革命综合改革试点等重大使命推动能源产业绿色转型迈上了新台阶。
02
取消预售试点现房
9月20日，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，支持“租售同权”。市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间。在市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。
除了雄安，不少城市也加快试点现房销售的步伐。今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，河南方面明确以郑州、开封为试点，此后合肥、郑州、成都陆续提出在部分区域试点现房销售。山西在晋城市开展现房销售试点。未来，预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。
楼评君观点
政策产业引进有利好，山西省现房销售道路值得探索，但全面推行的可能性较小，短期内仍以小范围落地方式为主，山西省域内预计抗性最大会来源于省会太原。
二：太原土地市场篇
01 土地表现
低供应亩价回调
土地建面供应59万㎡，建面成交7.8万㎡，拿地房企为万科。
亩价因东中环位置降低到428万/亩；受成交影响，楼面价降至1809元/㎡
楼评君观点
环线外土地，亩价回落，优质地块陆续释放，综改区未来仍是成交主力的支撑！
三：太原商品房市场篇
01商品房
量价止跌上扬
本月共12项目获24张预售证，批售46.5万㎡，住宅39.2万㎡，其中瀚文源、龙城金茂府为24年交付，其余多为26年交付。
商品房市场供应量34万㎡，成交25万㎡，均价12655元/㎡，成交量价止跌上扬！
02住宅
成交止跌价涨
商品住宅供应面积33万㎡；销售面积24㎡；受金茂悦开盘均价拉升为12653元/㎡
商品住宅狭义推售存量127万㎡，预售存量371万㎡，住宅存量去化周期15个月；
03公寓写字楼
供求价均上涨
公寓/写字楼供应面积0.7万㎡，销售面积0.9万㎡；均价上涨至10393元/㎡
公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.9万㎡/月，预计去化50月，压力平缓
04商业
供求价均上涨
商业供应0.4万㎡，销售0.5万㎡；以社区底商为主，均价20873元/㎡。
楼评君观点楼市成交量止跌，但情况仍不乐观，新盘余量不多，改善盘类将迎来价格冲击。
四：太原二手房市场
01二手房
挂牌高成交降
二手房市场价涨量跌，均价10109元/㎡;新房均价12536元/㎡，价差幅度扩大。
本月二手房市场挂牌量3.8万套，挂牌面积约327万㎡，挂牌总量持续上涨。
太原二手房市场成交20年以上楼龄占比约为40%，准新房5年内仅有7%
02市占
规模增市占降
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模止跌回升，整体市场需求有所回暖。
二手房成交套量与新房占比降低，二手房流通性适度回落，总套量低于新房量；
楼评君观点相对全国，太原二手房市场表现稳定，产品更刚需，与新房刚需价格内卷中！
结语篇
太原楼市仍不容乐观，2023年筑底期大概率实现。刚需释放存在先回暖后疲软，持续性差，改善盘释放需政策强化，准豪宅市场份额持续逆势而扩展，此为异象！
普通购房者更关注于房价走势，宏观而言太原楼市投资属性逐步弱化，抢房热销难再出现。微观而言，高容积率下的产品舒适度极低，太原楼市消费需求主力源于老太原的居住空间改善释放，而产业转型推进下省域对新太原人口的吸附存在减弱！
楼评君作为房地产市场研究分析师，有幸在太原、大同、忻州、晋中、长治、临汾、晋城、运城、吕梁都有地块开发咨询服务，感谢读者推荐以及业界大佬的帮助，希望能持续对山西各城市的宏观楼市更新，更好服务房企和机构部门。
最后，温馨提醒，市场下行，红利稀薄，开发须谨慎，房企掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
愿与坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
