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太原楼评☞| 业内视角
474篇/文7456字/阅读22分
导读太原楼市行情：刚需降价已三年，改善即将也内卷！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
下半年，太原楼市“降温”明显，新盘降身段，内卷加剧。
究其原因，品牌再强也难抵御期房劣势，核心区供应充足，潜在改善盘内卷加剧。
虽然太原的土地市场基本听闻不到什么拍地消息，但是太原的土地市场并不是那么消沉的，从规资局网站看，太原2023年下半年已有31宗土地的成交，且位置还不错。
当然土地属性基本都是SWG和SG的属性！具体成交的房企可以追溯到如市财政局控股的龙投集团，国央企保利，华润等，以及城改属性很浓郁的房企。
标签SWG、SG！其含义不同，如S（审批处）W（网挂）G（挂牌）简称网上挂牌出让。S(审批处)G（挂牌），SG和SWG相似区别主要在主动和被动。除了SG，还有CG和LG，以及HGZ，H(划拨)G（挂牌）Z（转让）多为城中村城改类用地。
通常大众熟悉的是S(审批处)P(拍卖)，简称公开拍卖出让。常常提到的招（标）拍（卖）挂（牌），还有协议方式。这个虽然是便于控制，灵活度也大（地价限度偏小），但是往往滋生权钱的勾兑，逐步成为非营业性用地。
从出让土地的方式理解，招标适用于公建，拍卖适用盈利性商用地，挂牌出让用于竞争较弱的用地。年初楼评君猜想今年出让方式基本以SWG为主，少量的SP类，需弯弯绕绕才能拿地的时代过去了，拿地不再难，但拿地意愿却明显降低！
作为购房者而言，反而会是更友好一些，太原楼市良性竞争，适度内卷会让房企注重产品竞争力提升；相对充裕的土地供应，地价走弱后传导到入市房价会有一定的回落，太原楼市刚需盘价格崩坏，改善盘长期处于“雷打不动”的价格高位或有改变。
河东VS河西改善盘加剧内卷！
今年下半年，楼评君的读者中“老太原”群体出现了一些购房的萌动，归结原因大多数是因为自己属性的区域内出现了新的楼盘开售，而且新楼盘价格居然“不贵”，尤其是核心的三个新入市项目，价格锁定都在万元出头，远低于预期。
其实，不用过于着急下手，更好更优质项目也正在出菜的过程中，河东河西各有五张牌，楼市必将出改善盘间的神仙打架。竞争之下产品力愈强，价格愈趋于合理。
太原楼市往日的繁华一去难返，再优质的项目也无法实现集中式开盘倾销，只能零售散卖，而且改善盘加剧内卷是太原楼市下一阶段的发展必然性。房企须慎重布局，否则苦不堪言，购房者须清醒认知，择优而选，否则心有遗憾，追悔莫及。
也许对购房者有些超纲，但不得承认，购房的认知能力越强，判断越准，决策对家庭财富的价值越高，尤其是在决策二百万以上，总额偏高导致流通性的门槛增高。
鉴于2018-2019年晋阳湖房价高位入手的业主，如今大部分业主要折损三分之一的命运，即便在城市的价格高位时期，太原依旧有昆仑御、东郡这类保值盘的存在。
而根据土地推进情况和即将入市项目的秉性，楼评君觉得城央好位置的改善盘的可选性在短期一两年内仍属于较多的选择机遇的，完全可以根据自己实际情况做甄选。
NO. 1｜河西改善承压
（一）华润瑞府/滨河润府
原规划为格盟金融城，2007年由山西国际电力集团的房开公司以7.34亿元获得，亩价约250万，原用地性质为商业商务用地（B1/B2），容积率按出让用地为4.95—5.82，建筑密度45%；按净用地为6.44—7.32，建筑密度59%，限高150米。
最初规划方案包括超五星级酒店、5A甲级写字楼、配套商业、公寓等大型城市综合体，2012年4月奠基，2014年为推动开发引入了中建一局及和合控股，股权评估值为16.47亿元，中建及和合分别以4.94亿元各收购30%的股权，格盟持股40%。
引入了两家股东后，在净地基坑施工后，便停下了脚步，开发进度停滞不前，最终夭折，鉴于太原市场运行的情况判断，按原商业地块属性开发，市场流通风险度极高，而体量因过于庞大，其产品属性必然是大部分趋于类住宅方向或地块控规大调整。
2021年，为落实省政府相关投资政策，化解国有资产闲置及安全隐患等问题，晋源区政府申请对JY-01片区08街区063、064、068地块进行控规修改。2023年地块性质由商业商务用地修改为二类居住用地，综合容积降为4.1，商业兼容30%。
2023年上半年，华润以股权转让形式成为项目的主导者。公示项目建筑工程规划方案为总建面78万㎡，地上64万㎡，地下建面：14万㎡！这个地块的商业的动线确实不好排布，商业建筑的市场价格预估要低于住宅。
从华润的推广上看，项目分为两个级别的产品，高端一点的是北侧的华润瑞府，可享汾河景，面积段主力在195-300㎡，低端一些的是滨河润府，主力在126-168㎡。
楼评君曾对该地块做过项目定位，曾预测华润的产品可能，超高建筑的高公摊因素导致起步面积不能太低，猜想北侧地块200-300㎡为主力，南侧可能相对偏小，主力会在150-200㎡之间。如此看来，华润在南侧地块上更保守。
据说项目要卖“天价”，改善盘选择性更多的情况下，预计这命途多舛的地块并不会一下子“逆天改命”，前段时间和薛神喝茶聊到该项目，评曰：莫期待，莫奢望。
（二）长风金茂悦
2021年6月，小王村连片开发用地详规公示。
在经过了一年半的等待，来到了2023年2月，央企金茂选择了出手拿地成为太原年度拿地的带头人，地块属性为SWG-2301地块24.6亩，SWG-2302地块36.5亩，SWG-2303地块4.2亩，SWG-2304地块78.3亩。
金茂悦整体上，项目的位置还是很不错的，拿地成本不高，本想写篇项目解读的，在开盘前对项目的了解也并不深入，倒是也有朋友关注过它，就先让子弹飞一会。
和龙城金茂府不同，楼评君曾服务过金茂市场咨询有二年的经历，所以对金茂多少存有感情的，故而大概判断金茂对这个地块的使用和产品定位在高端改善的属性上。
受制于地块的限制，产品的发挥上是存在一定的制约性的，拿地时候的对这个项目的初判也是高容地块的主力会在140-190㎡之间，最后产品主力在147-195㎡之间。
不过它和华润紫云府都有个市场兼容性的保险设置，就是起步面积适度配置了一些121㎡的小三居，其目标是为了迅速现金流，但也对项目单价存在了一定制约性。
2023年9月，项目开盘成绩4个多亿，说心里话，这成绩不算太好，但在当下的市场也算不错了，首开的价格不算太贵，一万二到一万四，不过上了渠道是有点掉份。
在户型产品上，楼评君觉得并没有做到超出内心里的预期，比如主力147㎡户型，稍偏中庸一些，当然结合地块位置和实际情况，金茂悦还是值得关注的盘。
（三）保利长兴璞悦
保利璞悦，西中环内，也很中庸，刚改改善类项目，容积率3.8，较同类偏低，建筑高度不统一，小高的舒适度应该不错，产品也是紧贴市场主流需求，省院设计。
这盘四平八稳，主要走流量的轻改善，保利这片区域内多点布局，有连片效应。户型很简单118-127-142㎡，最近的入市价格也很亲民，1.1-1.2万，主打性价比。
当然这样的价格一定是保利综合了各种市场的预判后的选择，与其内卷，不如项目流量流转，抽身更多的精力在太原河东布局发展的策略吧，河西的朋友可以关注。
（四）拜仁金地华章
项目原来是中体未来，二青会期间招商引资搞拜仁足球学校就给配套了房地产开发用地。2023年4月份，中体未来出让了60%的股份给金地变成了金地华章！
在太原晋阳湖片区，2.9的容积率不算高，容积率会比河西前面三个项目都有优势，户均130㎡，后得知项目上有楼评君的熟人，去过几次项目上，产品做的是OK的。
2023年9月份低调开盘，去化率成绩还不错，主要是轻度改善类年轻家庭，主力120-145㎡，配有少量的181㎡户型，由于晋阳湖板块的热度明显降温，隔壁的海尔尚未入市，项目独木难撑，无论是在价格上，还是导客上存在难度，选择渠道补充。
价格上也可以与金茂悦小PK一下，在产品上楼评君觉得是较为认可的，连通式阳台，赠送性空间，落地高窗比，可变性空间，双卫起步，户型方正率高。
另外金地华章北侧的海尔海尚府，预计也将在今年四季度或明年入市，产品互补，预计两个项目带动下，区域热度会有所回升。
（五）河西潜牌—大王村
小王村和大王村的控规基本属于同期公示，不过小王村因地块规模小，涉及问题少而先行一步被金茂开发，但大王村这个位置也是极好的地段，而且规模量极大，从开发上来说，大王村更符合发展目标是华侨城的开发模型，静待喜讯吧。
NO. 2｜河东改善蓄势
河东的开发节奏算起来并不着急，实力会比河西先出牌的明显要更高一个段位，无论是杨家堡，还是大马和小马，以及南中环、晋阳街、龙城大街都有很多遐想空间。
（一）长风东——杨家堡
杨家堡，本应是恒大在太原的城市“皇冠”，如果顺利开发的话，本应是顶级豪宅的身份，而且完全具备实力碾压长风西的一众“地王”项目。
然而，命途多舛，杨家堡的用地规划也是在2021年公示，二三个年头过去了，这宗土地的特殊性，使得业内的头部房企均有接触或评估，保利、华润、中海、万科、龙湖以及山西建投等，不过花落谁家仍是未知。
2023年10月12日太原市小店区杨家堡社区城改及连片开发用地地价评估工作启动，也许曙光在即，不久后杨家堡地块将迎来新的发展，必将是河东的地产大事件。
至于项目的价格和产品定位的可能性，既可以选择跑量1.5万的改善盘，也能做2.0万+风头反超格盟金融城的高端盘，鉴于体量偏大，具体结合开发节奏做策略选择。
（二）南内环东——太原学院潜牌
2022年，太原楼市横空出世了一个老城区豪宅项目——滨河金茂府。
就在它的隔壁，中国铁建的紫竹院和搬迁进程中太原学院腾挪出不少优质的土储用于开发。和滨河金茂府做“孪生兄弟”，既有滨河金茂府，必有比天高的“野心”！
预计2024年，南内环东的开发提进日程，按照中铁建不服心态，前有不服融创学府壹号院，在控规143米地标高度建超高层建筑，必然要和邻居中正要斗斗法！
（三）南中环——多宗学校地
2021年，腾笼换鸟，坞城路的两所学校——山西职业技术学院和省经贸学校搬迁清徐，原址土地将陆续用于开发，其中南中环坞城路的山西职业学院有了参考项。
其一开发的参考是保利东郡，其二的参考是瀚文源，而土地的持有方大概率是清徐职教园开发建设的耿阳集团，而项目开发预计也将进入到日程中。
另外就是最近开盘的瀚文源，现房销售，据说报价到了1.6-2.0万，楼评君认为这个价格有点虚高，后续的成交价大概率是一路下跌的，逐步要恢复到合理价位。
简单分析一下，根据它的规模和项目的户型产品来看，这个项目是没有明确的项目定位思考的。在4.5的容积率，项目的舒适度不高，是不宜做过小或超大户型的产品。
但项目既有八十多也有小二百的，面积跨度极大，总共十几万的规模却有8种户型，而且市场化应该重点布局的140㎡段直接缺失了。其次在产品排布上，有相当多的户型明显“缺角”，布局采光影响度偏大，属于上个年代的作品，市场竞争力不足。
诚然，南中环地段不错，预计是打算给山大内部教职工消化，但他们没有学区的焦虑，对地段也不care，加上产品也不是那么抢眼，最终只能舍近求远，市场化销售，虽然是现房，但并不是抢手货，楼评君预计合理流通价会回落二三千，拭目以待。
（四）保利龙城璞悦/华远陆港
2023-2024年，最值得期待的地块，并非是南中环西的格盟，而是小马附近的两个潜在地块，分别是央企保利和国企的华远陆港。
二宗地块相邻，分别位于小马村的南北两侧，其中保利在下半年拿地后，迅速将项目筹划开发，地块排布极为好用，3.5容积率，比大部分城市项目要偏低一些。
而北侧地块华远陆港的容积会更低一些，大概率会在2.9-3.2之间，故而产品上两个地块都极具高端改善的产品打造可能，也是河东“2222”准王炸级的优质盘！
2023年10月，太原审批局发布了保利小马地块的售楼处临时建设工程，从售楼处的风格看，项目案名为龙城璞悦，建筑风格为中式，高窗比，公建化立面。
另外根据售楼部的排布图看，项目的产品可实现4面宽，大宽厅的格局，预估的面积段140-160㎡会是项目的主力面积段，与楼评君服务的地块产品配比会极为相似。
与保利龙城璞悦相邻的了潜在项目为华远陆港的处遗项目——太原最早的商品房别墅韶曦别墅！后来又更名为富贵园，龙城花园别墅，西临汾河，北侧省实验中学，南侧龙城大街，北侧南中环，是城央少有黄金地段。
鉴于项目历史积弊较多，梳理安置问题复杂，虽然已经相应规划和概念方案均启动，但是进入市场的时机仍属未知，楼评君认为大概率会和保利地块前后相差不大。
最后提一句，继续向南，龙城大街南侧控规也有变化，故而平阳路的西侧未来可期。
（五）晋阳/龙城大街—西吴小吴等
2010年，恒大布局晋阳街，先后有了华府，御府，悦府等。
2017年，保利布局晋阳街，先后有了茉莉公馆、天珺等。
保利地产13.04亿元拿下太原第十盘茉莉公馆： SG-1703用地 6.5万㎡，容积率2.6，楼面价3121.17元/㎡； SG-1704用地4.0万㎡，容积率 2.28，楼面价3499.83元/㎡； SG-1705用地4.2万㎡ ，容积率 2.6 ；楼面价：3509.44元/㎡。
2021年，保利拿下体校地块取名天珺，楼面价6519元/㎡，晋阳街成为炙手可热的改善盘集中地，随后金地卿云台入市，晋阳街仍有几个尚未入市的楼盘，值得期待。
第一宗光信的山针地块，超级大平层类的产品布局，晋阳街南北两侧均有潜在土地，如果总价预算超过300万以上，可以重点关注一下。
第二宗西吴地块，在中心街北侧，挨着清枫华景和恒大御府，以及西侧的君睿府。
这宗地块是具备延续晋阳街卿云台的属性，取名太原阅千峯，产品120-160㎡。
第三宗小吴地块，这个地块体量不大，位置不错，龙城大街南侧，坞城南路以东，占地3.4万㎡，总建面11.6万㎡，容积率2.6，因限高，小高层的形态建筑高度48米。
二年前，老友还在金地，要搞这个项目。如今故人已去魔都，项目今年4月份，小店区小吴地块项目建筑工程规划方案公示，预估产品和阅千峯极为接近。
原项目计划取名为金地领峯，时过境迁，按目前推广看项目名为龙樾台（楼评君曾给某项目用过这个案名），项目挨着龙城金茂府、交控置业龙锦苑，以及龙城天悦。
第四宗，龙城金茂府东侧，已经将控规由行政办公用地转化为居住用地，预计地块将会成为2024年的“地王”之一，中海，绿城，龙湖，中铁，山西建投请看过来。
后知后觉，稿子又上了五千多字了，从传播上文稿不宜过长，内容不宜太多，不要给论据直接给观点就行，大家都很忙，没那么多精力来细细读。对不起，大家受罪了！
NO. 3｜改善内卷展望
宏观上，楼市发展是源于经济发展和人口制度的改革，当下行业的危机是供求结构发生变化的必然，楼市供过于求调整和衰退是客观规律，房企出险未来依旧会存在。
中观上，城市楼市分化加剧，不少城市对房地产严重依赖，城投成为地方债扩大化的助力。近期万亿国债属于疏解的良药，非治本的猛药，何况山西仅有28亿额度。
微观上，一线城市拿地产品趋向于功能化，去化速度有保障；二三线城市拿地趋向于产品舒适度的提升和改善，以及现房的步调推进，故而项目分化是必然。
放眼太原楼市，本身太原楼市发展并不是很规范的，购房者和开发者其实都属于没那么理智的，尤其是太原近三年的改善盘类中豪宅，新房价格不降反增，市场份额逆势上涨，而这类房子进入到二手房则是骨折出售，这个挺反常的。
其次太原的城市潜力相对有限，故而长期看太原的房价和产品内卷是持续加剧的，伴随潜在项目的供应加大，太原的中产家庭数量在消费改善盘进入一个阈值后，大概率就是改善盘内卷的开启，当然如果太原经济转型发展突破，这个危机或许可以化解。
个体现象中，楼评君发觉，很多太原改善盘的业主出售的原因是工作发展“升迁”到其他一线城市，包括楼评君自己也并未那么爱太原，随时可以离开太原。另一个方面，山西和太原优秀企业在发展到一定阶段后，也有主营业务沿海布局的发展倾向。
回归到城市潜力的思考，且不说和西安的对比，就和GDP不如山西太原的贵州贵阳比，无论是争取基建投入、扶持白酒产业上、国产大飞机的分配机遇上、高耗能的数据产业上、新能源汽车发展上、以及文旅产业的激活上（贵州村超），都未能领先。
其次，太原本应该北方城市重镇，尤其是近二十年间，明显错过了时代的步伐，城市更新缓慢，规划不够合理，即便耿市长能量再大，实现了太原城改和城市规划的跨越，但太原的发展持续性需要几届政府的合力推进。
产业上，太原的转型发展回归到数据上看，太原的三产份额居然出现回落趋势，而且传统产业份额也是又有反超的趋势，国央企是太原经济支柱，民营发展经济偏弱。
人口上，太原人口基数五百万放在全国省会里属于垫底了，普遍的山西人更希望子女留在大城市，或者回山西考公进编而非民企。顶部人才流失，基础人口流入，高新技术先进生产力的就业岗位不足，导向的城市新中产数量不足，人口结构竞争力差。
最后谈楼市，楼评君修正一下太原楼市的“不合理”的现象供思考！
一，新房比准新房贵！
譬如，在售的同一个小区，新房都比二手房贵，这就体现了营销价值，也体现了楼市消费心理上的作祟，导向现象异常。
二，学区房南城更贵！
北城，名校学区房，单价虽小贵，但总价并不高，百万预算完全可进入前十的小学。而南城，因为人多校少，前十的老破小学区房，比星河湾单价都要高，能超过四万。
三，降价只有刚需盘！
太原楼市量价下行，走一圈环线上的刚需盘，与较高位时打个三四折是存在。但瞅瞅环线内，星河湾、金茂府每年十几亿，销量不仅没啥波动，畅销的户型还涨价了。
四，业主卖惨频出境！
主播的流量密码是什么？——卖惨！
不少业主在观看房产主播视频后，纷纷上镜配合卖惨。尤其是晋阳湖片区，本身区域人口密度低，流速不快，对二手房流通和判断预期不足，以降价是唯一真理，把自己逼到墙角成为太原楼市“韭菜”，成为楼市中趁你病要你命的故事素材！
五，投资买商铺公寓！
首先，楼评君认可商业投资对城市和房地产的发展贡献。
投资本身是个专业的事情，很多购房者纯属“小白”，无论是商业经营上，还是对房地产认知程度上，知识储备极为欠缺，以住宅投资经验去投资商业标的。
即便楼评君，前后参与过多个商办地块的开发和定位，对楼市中投资品存在很强的敬畏心理。住宅项目的最大风险是烂尾，交付的损失可能极限在二三成。
但商业类的投资风险是预期的达成，存在五六年就回本的可能，叠加经营回本周期会更快，但也可能是颗粒无收，还要承担一系列的运营费用。
作为投资而言，普通人是很难房产交易中获利，很多地产项目本身已经透支了升值潜力，另外在不良资产、法拍房、工抵房的领域中，慧眼识珠需要智识和胆识结合。
咨询顾问，专注趋势！
