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太原楼评☞| 业内视角
470篇/文1919字/阅读12分
导读迟到不可怕，及时反思问题就好。停工不可怕，直面解决也能翻盘。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原现象 复工对垒！
上周末去了趟运城勘地，在目标地块附近有个烂尾项目，听介绍人说是几年前的招商引资项目，因资金链断裂，现如今项目正在转让重启中。
回到太原后，看到了一则推送消息：泰禾金尊府出现了“对垒”的小视频，如同富力城版的回放，加上热心读者跟楼评君反馈：融创中心终于陆续开启了交付。
于是，在忙完闲暇中简单写一下烂尾楼难以重启的成因，这些事情可能会帮助大家基本缕清一些脉络和项目复工的时候出现的情况。
NO. 1｜房企以小博大
经历八九十年代几次房改后的各项制度，逐步让房企有了可以小博大的机遇，尤其是金融信贷政策的支持下，预售制+房贷的双重作用下，让房企旱涝保收，轻松实现了先收到货款，再慢慢生产的“无风险买卖”，故而过去能抢下地就能赚钱。
以小博大、以弱胜强，以少胜多，在商战都是极为尊崇的，但从历史规律来看，则属于小概率事件，或者阶段性事件，伴随房地产市场的进入到相对饱和，行业壁垒的加固，全国必然要从10万+房企回归到一万家左右，红利阶段已过去。
大部分的房企，在未来一定时期内，仍然会是停工频发，项目易主，停工现象并不会被划上了休止符，而是依旧会逐步传导，行业余震不断地让高周转高杠杆的房企们。
举个例子，黄老爷兜里只有5块大洋，他找四大家族融资了15块，承诺高息偿还。又去找银行说：我正在做个100块的买卖，其中70块低风险的贷款是你需要的，但这个生意需要你帮先融资15块，随后给你价值30块大洋的抵押物，意下如何？
黄老爷的5块+四大家族15块+银行15块合计35块，花掉30块买个宅基地，跟包公头谈了40块的单子，先给5块让他盖一半，然后把正盖着的房子以100块卖了汤师爷，汤师爷从相好那里掏光了家底首付了30块，背上了70块的债务。
正常运行下，黄老爷看似拿到100块，四大家族分走20块，银行分走17块，各种克扣给了包工头38块，纳税牙人花了15块，实际最后也只能剩下10块。
作为精明的黄老爷该怎么办呢？加大生产，扩大规模，大大大，一个项目剩下5块，十个项目就是五十块，一万个项目就是五万块...
随之而来的幅面效果也逐步积累如下：
（一）只图拓进不存积余
（二）汤师爷越来越少了
（三）躺赢家族让黄老爷酸了
（四）包工头的矛盾加重了
终于问题集中在一个薄弱环节爆发了，长期被欺压的包工头在夏季营养不良的煎熬中撂挑子说，你给我涨到四十，并且现付，要不咱就停工当烂尾盘！
黄老爷一向是豪横惯了，总想包工头你是靠我才有了业绩长虹，不干我就换，要钱是没有的，本来我也挣点白菜钱，要现款我铺开的规模要缩减一半，你触碰我底线了。
僵住也就导致“楼盘停工”，复工难如何解决？
最好方式是黄老爷收了包工头，但实际上黄老爷更愿意花在联姻大家族，控股银行这种刀刃上。另一条路则是，包工头上位成张县长，掀了黄老爷的桌子，自己摆上菜！
NO. 2｜总包方垫资
总包商红利虽不及房企，但也还算是可观的，有利润就有竞争，与房企偏金融属性不同，总包方往往是更拼“狠劲”，垫资施工，带资入局，成为项目的二爷。
这类项目如果是区位不错，城市潜力较高，一般风险度也是可控的，但是在地产人眼里其实也是有优劣之分，好项目，第一圈的投资人一定是内部跟投，风险度偏高的项目往往才会到外围。
由于很多项目的抢时间，强周期，拿来主义盛行，很多项目在缺乏充分城市调研和市场分析情况下就贸然根据地块拷贝以往的案例，导致项目定位不准，产品和市场需求差异明显，即便区域内行情不差，但这个项目就是扶不起的阿斗！
这种项目，楼评君在很多城市的核心区域都有看到过这样的项目，很惋惜，位置很好，定位偏差，一招棋错满盘皆输，偶尔能听到一两个项目盘活，也是业界喜事。
由于垫资施工的存在，即便项目重启，往往也需要解决以下几个关系：
1，原总包单位的清退和协商方案。
2，原业主的债权处理和解决方案。
3，该类型一定是大量查封和起诉！
具体来看，富力城的广州天力总包方新入场和这几天的泰禾金尊府属于同类问题，原业主处理方案山钢名著是选择户均二十万赔偿作为解决方案，至于原开发单位和抵押物的查封问题，需要梳理债务人和债务金额做优化处理，往往需借助主管部门干预。
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