太原楼评☞| 业内视角
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导读继杨家堡后，太原核心区的大宗优质用地，北畔能否做高端，亩价在多少？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
关于北畔用地，规资局效率堪称一绝，相对于长风商务区格盟地块的“扭捏”，这次可谓是轻车熟路，不到一个月就解决了“土储”调规的各项任务【风险低】！
龙城大街，最初是叫机场大道，属于太原郊区的属性，作为2008年奥运会备降机场，2006年开启的做了一项配套工程，也就是太原市机场大道建设工程！
西起滨河东路、东至太榆路，道路规划红线宽110米东西向主干道。而这件事情的决策，影响了太原如今的城市格局发展，让这片昔日的“玉米地”成为如今“富人区”。
查阅相关用地文件：机场大道南向住宅区西端主要以“高层、小高层”结合，东端受机场限高的影响，以多层住宅为主。这基本奠定了十几年后的发展脉络！
2007年，机场大道正式命名为"龙城大街"，担当起展示太原形象、迎接四海宾朋的"地标"性交通要道重任。
同时一大批重点项目接连落地山西大医院、人民日报社、农业研究所、省公安厅、省食品药品监督管理局、知网图书馆、新五中校区…
至此，龙城大街已经在医疗，教育，政务等配套上奠定了省内一流的基石，从此奠定了如今太原城市中轴的核心地段身份。土地亩价也从百余万上涨到近千万！
NO. 1｜北畔控规修改必要性
2024年7月3日，太原规资局发布一则通告：XD-07片区03街区037等地块控制性详细规划修改必要性研究报告公示【2024年公示第077号】楼评君推测可能会调整建筑密度，增加项目产品组合的可能性！
NO. 2｜北畔地块控规修改草案
2021年7月24日，太原规资局发布一则通告：XD-07片区03街区037等地块控制性详细规划修改方案（草案）公示【2024年公示第084号】容积率出现微微上调，建筑密度并未出现较大变化，本以为是判断失误了。
NO. 3｜北畔城改控规调整后（草案）
2021年7月24日，太原规资局同时发布一则通告：小店区北畔村城中村改造用地（一期）控制性详细规划方案（草案）公示【2024年公示第085号】
这猝不及防，变脸真快。土地容积率提升了，建筑密度增大了，但对产品的可能性有了限制！其次，限高控规中未规定，结合实际情况，大概率限高仍在40米以内。
NO. 4｜北畔用地的亩价范围
龙城大街板块如今是太原房价较高的区域，其中奠基者为千亩大盘——星河湾！
随后，恒大、富力、万科、保利、金茂等众多品牌房企都与龙城大街有了亲密接触。
龙城金茂府、保利龙城璞悦、交控龙锦院、山钢铭著、首开国风和保利香槟等！此外捋一下龙城大街十几年来的土地成交情况：
2007年，恒大拿下龙城大街以南1048亩恒大绿洲，亩价约117万。
2009年，星河湾拿下来龙城大街南侧1020亩，亩价约130万。
2009年，首开进太原拿地龙城大街南侧766亩，亩价约172万；
2010年，恒大在龙城大街以北竞拍恒大华府，亩价达310万。
2013年，保利竞拍拿到龙城大街南侧215亩用地，亩价约395万。
2014年，山钢首进太原，龙城大街拿地191亩，亩价约450万。
2017年，恒大再拿龙城大街北侧小马263亩，亩价超1500万。
2018年，山西交控拿地龙城大街南侧220亩，亩价约为840万。
2019年，当代拿地黄陵89亩【总规划721亩】，亩价约720万。
2020年，金茂在龙城大街南拿地137亩金茂府，亩均约760万。
2021年，保利在龙城大街北侧拿地体校地块，亩均约1260万。
2023年，保利在龙城大街北侧小马拿地88+6亩，亩均894万。
2023年，保利君威联合拿地龙城大街南65亩，亩均874万。
至此，龙城大街区域的亩价范围基本清晰可见，北侧过千万，南侧近千万。
然而，北畔的用地，因其容积率较低。且处于航道之下，亩价将会远低于紧邻的当代、金茂、交控和保利。以卫星地图观测，北畔村城改用仍较为荒芜！
北畔城改用地，因机场航道的特殊性，必然是低容积率的项目，如果做高品质的低密社区，则建筑密度需要大幅调整，产品对应客群的定位难以触及最顶级的！
根据目前的草案的调改方向，以及区域房价的范围区间，初步推测楼面价范围在3500【2.5容积率】-4300【1.9容积率】，反推的亩价范围540万-580万！
当然根据市场上行和下行的预期，以及相关的各类波动因素，亩价存在一两成的波动范围也是属于正常的，毕竟恒大天辰和保利璞悦地价之间就差了近一倍。
至于开发产品上，北畔大概率主力是洋房类产品了，可能会有出少量的低密住宅的高低配，但鉴于项目整体定位的走弱，低密类产品溢价难，布局也是略显鸡肋！
不管咋说，如果北畔城改用地顺利出售，对于太原来说，大概是入账15亿左右，即便是涉及城改的各种政策，剩余的净收益也是非常可观的，静待北畔成交的佳音！
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