新冠肺炎疫情的爆发，对我国各行各业造成了不同程度的冲击。对房地产来说，除了疫情的冲击，近些年还面临国家“严监管”的局面，因此房地产的“变”是“箭在弦上，不得不发”。如何在逆境中“浴火重生”是房地产行业当前思考的重中之重。
作为新兴房地产的代表，文旅地产依托于丰富的文化旅游资源，整合了文旅资源与多种业态，为地产开发提供了全新的场景。十年前，文旅地产经历井喷式的发展，不断的壮大，一片欣欣向荣。但，随着房地产行业的变化，文旅地产的步伐也在逐步放缓。如，本月中旬，某中部地区地产名企就出售了旗下两个在当地被十分看好的文旅项目，这也成为文旅地产发展的一个缩影。
鉴于此，我们有必要花一些篇幅，对文旅地产的发展模式和盈利模式进行简要的分析。
一、疫情常态下，文旅地产的发展模式探究
1.发展空间
文旅地产的发展空间受限于交通、人口规模、宏观政策等多方面因素。交通方面，我国优秀的基建能力，庞大的交通网络四通八达，存在明显的优势。人口规模也是我国的一大优势，据中国统计年鉴数据，在疫情前，我国每年出游人数和体验文旅项目的人数都在逐年增加，但由于基数庞大，这给文旅地产带来较大的市场空间。宏观政策方面，国家几乎每年都会针对文旅行业释放新的政策，鼓励文旅消费。文旅消费的增加，也是内循环经济的重要组成部分。总体来说，文旅地产存在较大的发展空间。
2.发展现状
随着房地产行业已经从增量开发到存量管理的时代，许多房企将眼光瞄向了文旅地产这一“高逼格”产品，选择重仓投资。当前文旅地产的发展模式基本上在于依托自然资源，重金打造特色主题。但随着疫情的常态化，这样的发展模式弊端已经显现。当前文旅地产面临着资金风险、管理风险、投资回报风险、同业竞争风险等多重风险，“变革”是唯一出路。
3.发展方向
文旅地产要摆脱传统的发展模式，就需要找准未来发展的核心要素。我认为文旅地产未来的核心要素主要包括两个方面：“人”和“文化”。文旅地产要做成综合业态，就要围绕“人”下功夫。有了人，才会有流量，才会有增长。当前，围绕人所做的一些互动，所谓的沉浸式体验，便是有益的探索。然后是“文化”。文旅项目要纠正传统过多聚焦“旅”的现象，就要找到真正的文化。没有文化的文旅项目是呆板而没有灵魂的。当前，一些文旅地产着力打造的文化IP便是一个好的开端。
4.小结
整体来看，文旅地产要摆脱过去较为粗犷的发展模式，关注文旅地产的“灵魂”。重视人和文化的影响，创新式发展才会找到更加科学的盈利模式。
二、疫情常态下，文旅地产的盈利模式探究
当前文旅地产的销售收入主要靠不动产的销售，盈利来源较为单一。上面我们已经分析，未来地产的发展模式需要结合人和文化的因素，打造文化IP，用流量来实现商业变现。这也决定了未来文旅地产的盈利来源将更为多样。随着文化内容的越来越丰富，文化IP的打造会成为文旅地产的新的增长点。通过人和文化的有机结合，庞大的流量将为商业整体带来价值，最终形成稳定的新型盈利模式。随着经营模式的变化，文旅地产的组织变革也不得不提升日程，下面我们作文旅地产企业的组织变革探讨。
三、疫情常态下，文旅地产的组织变革探究
文旅地产的新经营模式确立后，离不开配套的组织变革。只有科学合理的组织变革才能承载文旅地产企业未来的发展战略。当然，文旅地产的运营、人力资源管理等职能战略也应相应调整，这里我们不作重点分析。
1.文旅地产组织变革的要求
(1) 立足企业实际
文旅地产的组织架构调整要立足企业实际，审慎调整。针对组织中存在的职能缺失或弱化问题，如人力资源管理、经营管理、策划宣传、战略规划、市场等职能的缺失或弱化。此外，根据公司发展方向，运营、营销等管理职能要进行针对性强化，为战略实施提供支撑。
(2) 提高管理效率
当前文旅地产的发展需要快速响应市场的变化，抓住流量密码。传统层层上报，逐级审批的行政管理已经不能很好的满足战略调整。效率就是生命，扁平化管理，让听得见炮火的人做决策是大势所趋。
(3) 承接战略需求
组织架构要能够有效承接企业战略需求。战略的提出对企业的整体管理能力提出了更高的要求，如战略管理能力、投融资能力、招商运营能力和品牌营销能力等，需要在组织层面加以体现。
(4) 借鉴标杆经验
组织架构优化要充分借鉴行业标杆企业成熟经验，借鉴被实践反复证明合理的管理方式有助于文旅地产的组织变革，少走弯路。
2.文旅地产组织变革的设计思路
根据文旅地产企业的战略部署，坚持精干高效、科学合理、责权明晰的指导思想，优化组织结构，完善组织职能，建设管理高效、流程简化的组织结构。
(1) 完善治理结构
从顶层设计的角度，对治理结构进行优化和调整。如设立专业的决策委员会辅助董事会进行决策。完善决策委员会的设置，既不额外增加组织负担，同时也提高了管理的规范性，符合上市公司的前期准备条件。
(2) 职能调整
职能调整包括调整不合理职能，补足缺失职能，强化薄弱职能，调整错位职能。如，职能层存在核心职能缺失或弱化、职能冲突等问题，就需要针对性的进行职能调整。通过职能调整，为组织变革奠定基础。
3.文旅地产组织变革的保障措施
组织变革实施的过程不会一帆风顺，也不可能是一蹴而就的。这就需要建立实施过程的保障措施，来为组织变革保驾护航。笔者总结为以下几点：
(1) 清晰的战略规划
组织的变革是企业发展的需要，也是战略实施的支撑。因此，企业结合内外部环境变化，制定符合自身发展现状的发展战略至关重要。没有具体明确的战略规划，组织变革也无从着力，变成“无头苍蝇”。
(2) 管理层的密切配合
管理层是组织变革的中坚力量，尤其是高管，在组织变革中起到牵头和组织的作用。因此，组织变革离不开管理层的鼎力支持。管理层的意志决定组织变革的深度和执行力度。因此，要求管理层要有坚定的信念，推动变革执行。
(3) 人力资源保障
人力资源对组织变革起到“后勤”支持的作用。变革的全过程都需要合适的人来执行相关管理措施；当然，不合适的人也应当及时调整，以满足组织发展需要。
(4) 组织变革氛围营造
组织变革是需要全员参与的一项工作。这就需要，变革小组进行充分的思想宣导，指导、监督员工执行变革工作。组织氛围的营造是一项长期工作，这对变革小组的能力是考验，也要求变革小组有充分的预期。
(5) 流程再造
组织变革后，相应的流程需要进行设计和改造，以适应新的组织架构。随着变革的推进，员工对新的流程也在不断的适应。在这期间，变革小组可以大量收集员工对流程的意见反馈和建议。
作者：褚明山，北大纵横合伙人
