什么是租赁型人才住房
租赁型人才住房与产权型人才住房不同，它指专项用于人才就业的住房，是解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转用房，按照“只租不售”的原则进行租赁和管理。
“你给的我不想要，我想要的你不给”
在一些城市，租赁型人才住房面临配建和人才住房需求不匹配的尴尬问题。在房价畸高的市区，以建设租赁型人才住房为主；而在房价并不高，人才并不存在买房难的非市区，建设了大量的产权型人才公寓。位置不匹配问题，是导致租赁型住房租不出去，产权型住房纷纷转向商品房的一大原因。
政府和相关部门为了招商引资、招才引智，激发城市发展活力，费劲心思，协调各方，实属不易。然而，实事求是的讲，人才住房的配建规划是否是在充分尊重客观现实和匹配人才需求基础上制定的。即使人才住房在量上已积累到一定水平，但在质上却对人才缺乏吸引力。
配租政策方面，目前许多城市的人才住房人群适用标准由市级统一制定，各区匹配人才落实。一刀切的标准间接导致了符合条件的人才不需要租房，需要租房的人才又在某些条件上不符合标准，致使政策制定与政策落地之间存在一定差距，造成部分区市相当一部分租赁型人才住房不能及时配租。租不出去的人才住房造成社会负担和资源浪费，政府也是出力不讨好。
建设运营方面，开发商大量配建人才住房，自身资金压力加大，为寻求利益最大化，将位置、朝向、楼层等最不利的房源拿出用于敷衍指标，很难让人才满意。同时，租赁收入不高，独立运营还需要增加人工成本，回报率低，直接导致其对运营租赁型人才公寓兴趣不足，不愿作为运营主体配备专门人员。运营管理不到位，配租率更低，如此恶性循环。
对标杭州、长沙、深圳等地
政策市级统筹，区级灵活自主
对于人才住房政策出台的科学性与灵活性，杭州及下属各个区值得学习。首先，杭州市级层面就将配租人才分为B、C、D、E类不同层次，租金照人才层次实行差别化标准。其次，支持各个区积极出台符合各区现实情况的区级文件，进一步扩大人才引进范围，各区叠加政策，为人才引进加码。如钱塘新区又追加认定人才F、G类；滨江区人才租赁公住房开摇号，专科、本科生都可以参加；余杭区2022年又大幅度提高各层次人才租房补贴标准。政策清晰具体，租赁型人才住房服务对象具备分层保证。
租赁房源标准多样
杭州各区的人才租赁住房具备单人房、双人房、三人家庭房等不同面积的户型，可以分类匹配不同层次的人才需求。而有些城市，将租赁住房标准设置到30-50平米，限制了不同户型的发挥余地，离不同层次人才对理想生活方式的追求仍有差距，很难达到人才安居的初衷。
深圳针对认定的享受市总部企业支持政策的总部企业，提供了不同户型、不同面积的配租房源。不论是企业高管还是普通人才，都可以在45㎡-128㎡的多样化房源中选择适合自己的。深圳为发展总部经济量身定做的人才配租方案，有效地为产业发展赋能，值得学习。
扩大人才范围，壮大产业发展
长沙将享受配租住房的人才范围扩大到了产业工人、大学生、创业人员、外来人口、服务业从业人员。将有租赁住房需求的各类人才匹配到不同的住房配建设计中，如适合产业工人的园区实施配套住房工程，适合大学生、创业人员的重大片区品质住房工程，适合外来人口、服务业从业人员的中心城区宜居住房工程。长沙打造“配套、品质、宜居”三大租赁住房工程新模式，为各类人才提供的差异化租赁住房路线，值得借鉴。
长沙模式
在提高租赁人才住房的利用率上，长沙已形成住房租赁“长沙模式”。在房源筹集运营方面，长沙通过新建、改造、盘活等路径，不断扩大租赁住房数量，提升住房供给品质。在信息化管理上，不断升级优化租赁市场信息支撑系统。
如何消化存量
精准的人才分类政策，多元化的租赁房源，差异化的租赁住房模式，将会为盘活一些城市已配建租赁房屋提供思路。将开发商们所持有的零散租赁型人才公寓以及社会各类闲置房源纳入人才租赁住房平台中，核定统一成本价后交由区政府平台公司统一持有，统一运营。
较低标准的人才配租房源可用作大学生、外来人口、服务业等基本人才的配租，以此节约社会资源；存量非居（商办、工业）可改造成租赁住房，操作流程需要进一步完善细则，以解决过程中土地属性、消防手续办理等痛点问题，进一步增加跨部门政策协调。在盘活、改造存量的基础上，根据实际需要新建租赁房源，以达到分层保证。
运营体制改革
各城市由区级层面设立具有人才住房建设、运营管理职能的国有全资专业平台公司，受区政府委托集中做好人才住房的市场化建设与服务。
规划及建设阶段，统一规划集中建设区级租赁型人才社区。由政府划拨土地，平台公司统一配建，统筹完成全区年度相应配建指标。集中建设可充分享受到上级的各种支持性政策，既能做好人才住房的配套品质，又利于开发商楼盘规划建设品质的全面提升。相应建设成本可由受益开发商负担对应应配指标的成本标准。
运营阶段，根据区级实际人才配套需求，由区政府委托国有平台公司，依托相应政策和配租平台统一运营。尤其是在信息平台建设、专业服务队伍建设方面探索试点成果。
大力科学发展租赁型人才住房是实现各类人才引进、安居乐业的主要举措。租赁型人才住房可塑性强、覆盖范围广，影响面大。目前，各地逐渐摸索、调整，并确定出一条只建租赁型人才住房的路子，如杭州、南京、济南等地，其他地方也逐渐缩减产权型人才住房的比例。相信很快，租赁型人才住房将走入科学化、信息化、规范化的发展路子，不会成为“鸡肋”。
作者：刘舒，北大纵横特聘合伙人
