目前，全球受疫情的影响，这个世界的主题是封闭，各国开始对于跨境人口流动严防死守，而随着人口流动一起被封锁的，还有跨境资本的流动使我国商业地产销售额急剧下滑、价格有所回落、商品房空置面积不断增加、新增商品房产量放缓，房地产行业进入“寒冬”。商业地产行业运行面临的风险增加，各种风险接踵而至。在目前的发展环境中，行业面临的主要风险是宏观经济波动风险、需求风险和政策风险。
一、宏观经济波动风险
房地产行业对宏观经济波动的反应比较敏感，受国际经济环境和宏观经济波动的影响明显。过去两年新通胀发生的基本环境特征，是全球经济遭遇百年未有的疫情冲击。新冠疫情是1918年西班牙大流感后世界范围最严重公共卫生危机。随着金融创新和金融衍生产品交易规模迅速扩大，一些发达国家利用金融优势向发展中国家转嫁风险，将对中国经济发展带来不利影响。疫情下的经济使我国宏观经济增长速度减缓，房地产行业的经济发展环境不断恶化，这将对商业地产行业的发展带来诸多风险。最直接的影响就是下游需求的减少，对商业地产需求大幅下滑，导致商业地产价格的下跌，商品房空置面积增加，企业资金链断裂而导致企业破产。
风险防范措施：
宏观经济波动风险可以说是最难防范的风险，因为其具有明显的突发性和不可控制性，面对恶劣的经济环境，银行不能故步自封，仍需要进行业务的拓展，此时只能以微观层面（目标客户）为主，以宏观层面（宏观经济）为辅，对各项业务进行谨慎的分析评价，而后决定资金和服务投向。
二、需求风险
2022年美国国内通货膨胀，导致全球信用紧缩及金融市场动荡，并逐渐演变为全球性的金融危机。随着金融危机的蔓延，实体经济也受到严重影响，经济增长速度下滑。在全球经济情况恶化的情况下，中国的经济增长速度也受到影响，各行业的增长速度普遍下降，房地产行业的下游需求减少，行业面临需求风险。居民收入增速放缓，消费乏力。2020年年末居民储蓄存款余额93.44万亿元，国民人均存款数为6.67万元。受疫情影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，互联网大厂裁员事件，甚嚣尘上。彼时风光无限的“淘金地”，正经历着穿越经济周期的转型“瘦身”之痛。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。商业行业不景气，企业家信心偏低。我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，2020年至今被称为房地产业的寒冬期。
风险防范措施：
从目前国内外经济形势和下游行业的发展趋势分析，商业地产行业的需求增长受到很大影响，在经济持续低迷的情况下，商业房地产市场的运行不乐观，销售量上涨动力不足。在行业处于市场低潮时，银行应谨慎对待商业地产行业的信贷需求，调整信贷发放标准，避免增加不良资产。
三、各地产商暴雷风险
2021年众多大型房企暴雷就此倒下。在2022年这些房企也没能获得销售业绩。购房者在房企暴雷的消息当中感到了后怕。因为如果今年政策持续加码，那么一定还会有大量的房企相继暴雷。购房者都害怕再遇上第二个、第三个……“恒大”，让自己无家可归。因此现阶段购房者对政策的观望性也是比较强的。只有等到市场真的稳定了，触底了。房企的后续发展有保障了，购房者才会稳定输出自己的需求。
为了帮助房地产企业渡过寒冬，防止房地产市场不景气对宏观经济造成过大的不利影响，促进房地产行业的健康发展，各地政策松绑放出购房积极信号。根据自身情况出台了一些扶持房地产市场发展的产业政策和配套政策，短期来看，市场上容易存在房地产企业良莠并存的情况，需要银行花大力气进行筛选鉴别。央行多次下调存贷款利率，延长房地产企业的最低还款期限，延长房地产开发企业的贷款期限，降低对房地产开发企业建设项目资金占项目总投资的比例等等一系列信贷优惠政策的出台，是地方帮助房地产开发商渡过寒冬的有利措施，但是对银行而言，则蕴含了较大的风险。
风险防范措施：
国家的产业政策是规范行业发展的主要标准，银行应密切注意行业的产业政策，避免参与国家产业政策不符的项目，从而避免政策风险。
作者：杨波，北大纵横合伙人
