天津，2022年7月19日——全球领先的房地产服务商戴德梁行发布2022第二季度天津写字楼及零售市场相关数据，戴德梁行天津公司副总经理尤岚女士就天津零售市场进行综述。戴德梁行天津公司项目及企业服务部高级助理董事陈婷婷女士就天津写字楼市场进行综述。戴德梁行北京公司估价及顾问服务部高级经理董一凡先生就基础设施公募REITs发展及估值关注要点相关话题与大家进行分享。2022年第二季度，天津优质零售市场无新增供应项目，市场存量稳定在242.6万平方米。本季度，疫情再现，实体商业经营再次停摆，品牌缩减门店，退租现象延续，推升市场整体空置率环比上涨0.4个百分点至12.4%；租金水平延续下行走势，环比下降0.5%至每月每平方米人民币435.1元。
2022第二季度天津写字楼市场空置率上升，天津零售市场租金下降
2022年第二季度，合生财富广场1#入市，为天津甲级写字楼市场带来6.2万平方米的新增办公面积，推升市场存量上升至244.7万平方米。疫情的再次反复遏制了天津市第三产业的发展，低迷的写字楼市场需求持续萎缩，截至第二季度末，市场净吸纳量依旧处于负值区间为-10,065平方米，推升市场空置率上升2.2个百分点至32.3%。迫于去化压力，各项目业主积极下调租金维护老客户和吸引新客户，租金水平环比下降1.5%至每月每平方米人民币87.7元。
本季度，除TMT类企业依旧承载市场主要需求外，金融类企业也表现出较好的扩张势头，如平安寿险在金融街南开中心租赁2,600平方米的办公面积，紫金财险在陆家嘴金融中心租赁820平方米的办公面积。
滨海新区甲级写字楼市场存量在112.5万平方米，项目主要集中分布在四大板块（泰达、于家堡、响螺湾及生态城板块），目前整体市场的空置率在46%，要高于市区写字楼空置率14个百分点，租金水平63元/平方米/月，低于了市区租金水平。
面对严峻的经济形势和激烈的市场竞争，部分业主调整项目入市节奏，2022下半年，金茂府写字楼项目预计将投放市场，为海河沿线商圈带来2.6万平方米的新增办公面积。预计2022下半年-2025年，市场预计迎来约64.3万平方米的新增供应，新增供应将给市场去化带来新的挑战，空置率或将持续上升，租金将面临下行压力。为有效减轻疫情对企业发展的影响，天津市政府积极出台减负举措为企业纾困，5月，市发展改革委等14部门联合出台《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干措施》，发布40条举措助力服务业加快复苏，其中针对承租国有房屋的服务业小微企业，减免3-6个月租金，将对稳定写字楼市场需求提供有效保障。
2022第二季度天津零售市场租金下降
为进一步推进天津国际消费中心城市建设，发展“首店经济”，激活消费活力，助力消费升级，4月30日，河西区品牌首店落户签约仪式在万象城举行，助力天津建设全球新品首发地，其中英国当代时尚品牌self-portrait 天津首店入驻天津万象城。
预计未来三年，天津零售物业市场将迎来总共约55.7万平方米的新增供应量，大量的供应量将加剧市场竞争，推升空置的同时租金也将持续面临下行压力。第二届海河国际消费季于6月16日开启，并延续举办至9月底，预计带动全市开展500余场的消费促进活动，各大品牌商将通过创新消费模式，引入多元化业态，助力天津市消费升级，发挥消费对经济循环的牵引带动作用。6月20日，天津市第十二次党代会报告提出天津要加快建设国际消费中心城市和区域商贸中心城市，未来将在打造消费地标、聚焦消费国际化、促进区域消费联动等六个方面持续发力，提升传统消费，培育新型消费，优化消费环境，未来，在政府大力扶持下，天津实体零售市场消费活力有望逆势复苏。
城市发展同有限土地供应之间的矛盾是催生城市更新的最主要原因，作为空间重组的重要手段，城市更新在提升城市竞争力方面扮演者重要的角色，也是城市实现可持续发展的重要抓手。天津经过改革开放以后40年的快速发展，从近十年天津市推出建设用地面积的走势可以看出，城市中可供开发的土地越来越稀缺，这意味着城市靠增量求发展的模式已经逐渐成为历史，如何挖掘存量资产，对已有项目进行更新改造，为城市创造出更大的经济效益和社会效益将成为未来天津城市发展的主旋律。
基础设施公募REITs发展及估值关注要点
自2021年6月，中国基础设施公募REITs迎来了首批9单产品成功上市，到目前共有13单产品成功上市，总市值突破580亿元。目前已上市资产类型包括高速公路、生态环保、产业园区和仓储物流。在2021年7月“958号文”中纳入试点范围的保障性租赁住房成为热点关注资产类型，而深圳安居和厦门安居项目也在日前通过了沪深交易所的审核，国内即将迎来首批保障性租赁住房公募REITs。
基础设施公募REITs的资产评估应以收益法中的现金流折现法（DCF）作为最主要的定价方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验。DCF估值核心关注要素包括：收益期限、现有收入水平、 未来收入水平、预期增长率、运营成本和运营净收益、及折现率。投资人应结合项目历史经营情况和未来市场发展对项目估值做出合理判断。
目前首批REITs已经迎来了发行成功的一周年。这一年当中，中国内地基础设施公募REITs市场发展迅速，市场反响积极；与海外对比，中国内地公募REITs尚处于起步阶段，按各国REITs市值与股票市值占比来看，中国内地公募REITs仅为0.05%，远低于新加坡的13%，跟美国的3%和日本的2%亦有一段距离。中国内地基础设施公募REITs市场规模增长发展潜力可期。
关于戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。
