文：陈淑文 朱耘
绕道SPAC（借壳海外上市）的优客工场，终于成功在美股上市了。
11月24日晚，优客工场正式登陆纳斯达克，交易代码为“UK” 开盘报9.25美元/股。
至此，优客工场筹划半年之久的借壳上市终于画上了句号，其也正式成为“联合办公第一股”。
不过，截至上市首日收盘，优客工场股价下跌4.82%，报8.3美元/股，总市值为6.18亿美元。
联合办公鼻祖WeWork上市折戟后，其负面情绪曾一度传导至资本市场。如今，优客工场赴美上市成功能否改变联合办公当下面临的问题仍未可知。
SPAC借壳上市融资有限
在成为“联合办公第一股”之前，优客工场与特殊目的收购公司（SPAC）Orisun全资子公司Ucommune International完成合并，同时，交易完成后公司将启动新的股票代码，优客工场的管理团队会继续运营合并后的新公司。
此外，优客工场预计从19位投资者中获得不少于6650万美元的投资，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及阳光100中国、易居中国、Tigerstep、泰华集团、爱康集团、核聚资本、外联集团、摩天之星、第一摩码等。
国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示：“这次SPAC操作拿不到美国投资人的钱，都是从国内的关系户和股东手中融资6650万美元。”他认为这次融资只够补充优客工场相对于2019年亏损的一半，除非另外进行融资。
SPAC可以被认为是先上市，然后等时机成熟再融资的方式。
优客工场曾在2019年年底向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO招股书。但在共享办公领域巨头WeWork遭遇上市“滑铁卢”后，“联合办公”这一概念不再受到美国资本市场的青睐。再加上2020年初的新冠疫情影响及不稳定的市场环境，优客工场的IPO计划一直停滞不前，而且市场对公司的估值也一再下跌。
于是2020年8月6日，优客工场宣布放弃IPO，选择SPAC借壳的方式上市。
黄立冲告诉《商学院》记者，如果一个企业一开始就直接上SPAC，那么往往是因为企业不需要融钱，或者有信心让SPAC壳中的钱留下来。但是优客工场由原来IPO转为SPAC，可能是IPO无法吸引足够投资者的兴趣，从而放弃。用SPAC至少可以避免在PE的对赌中违约，或者让长套在优客的PE投资人稍安稳一些。
优客工场成立于2015年4月，定位是一个创业联合办公社区及创业服务平台。自2015年9月开始，运营第一家联合办公空间，截至2020年6月30日，优客工场已经覆盖包括中国一线、新一线城市以及新加坡在内的47个城市。
在正式上市之前，优客工场已累计获得20轮融资，融资金额超过47亿美元，投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、创新工场等。
2020年8月20日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）递交F-4文件，其将通过SPAC方式在纳斯达克上市。
根据招股书，优客工场的收入主要来自工作空间会员收入、营销及品牌服务和其他服务。总收入从2018年的4.49亿元增长至2019年的11.67亿元，同比增长159.9%；净亏损8.06亿元，较2018年的净亏损4.45亿元扩大79.5%。
2020年上半年，优客工场营收3.98亿元，净亏损1.89亿元。
目前看来，优客工场的盈利问题仍难解决，现金流也面临短缺状态。
截至2020年6月30日，优客工场持有的现金及现金等价物、受限制现金为1.39亿元，而在2019年末时，这一金额为1.96亿元。
对优客工场来说，融资6650万美元资金只是杯水车薪，后续必须有造血能力，才能摆脱当前的困境。
空置率上升租金下降
除了“绕道”上市， 2020年4月份在优客工场的5周年战略发布会上，创始人毛大庆公开优客工场向轻资产模式战略转型，告别“二房东”身份，全面转型为联合办公服务商。
轻资产模式包括运营管理输出（U Brand）与资产托管（U Partner）两类，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及管理服务。
在黄立冲看来，谈增值服务者基本都是概念包装，真正做起来会发现企业的服务成本永远高于服务收入。联合办公一向被资本看做是共享经济范畴，认为共享经济能够带来很多的交叉收益。而且表示联合办公模式一开始可以亏钱，累积到一定的用户规模才能爬过盈亏平衡点，但是无论是优客工场还是WeWork，都严重亏损。
联合办公的本质还是房地产租赁，企业的赚钱空间并不在于客户群体有多大，而在于单个项目客户租入物业的价值减去物业的运营成本。
在目前供过于求的写字楼市场中，加上经济形势的不确定性影响使得很多公司减少使用办公室，而联合办公把物业整租下来再加上装修折旧的固定成本，远远大于服务收入。
一个值得关注的现象是，如果以大规模的投资建设装修去开设网点，而忽略了资金回笼的话，也会让联合办公服务提供商亏损。
过去几年，优客工场业务实现快速增长，截至2020年6月30日，其在47座城市拥有185个联合办公空间。而优客工场在招股书中把经营亏损归结为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。
上市公司研究专家况玉清表示，无论是共享办公还是租赁办公，资产模式都轻不了，只是相对轻一些而已，他们也得向房东付租金的。随着优客工场的规模化，其租赁费用也逐年增加，从2017年的20.25亿元上升到2018年的39.86亿元，而在2019年上半年租赁费用已达25.87亿元。
写字楼租赁市场是一个由供求关系决定的市场，过去十年，2019年之前的租赁市场，办公楼属于供需两旺，也是在市场的高点，而且北京和上海的租金在整个中国各个大的城市里面也是最靠前的。
目前因为2019年的经济下行和2020年突发疫情，办公楼市场表现较为低迷，处于下行区间。第一太平戴维斯预计，2020年第四季度，北京全市空置率预计将达到接近20%的高位。
黄立冲认为中国联合办公市场的竞争激烈度和难度高于任何成熟市场，因为在房价不断下调和供过于求导致空置率上升的背景下，联合办公在中国的客户支付能力最差。
艾媒咨询发布的最新数据显示，截至2019年国内联合办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3%，有将近70%的品牌入驻率不足7成，16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到。在2020年受疫情等不可控因素的影响下，共享办公企业在入驻率方面的压力相较于去年更是进一步扩大。
黄立冲表示，联合办公的互联网属性其实很少，地产属性还是比较大。地产的属性要求就是通过对空间利用、目标人群的重新定位产生价值的空间，但这个空间是有限的。如果面临企业内部成本的增加、写字楼长期供求失衡导致写字楼租赁价格下跌和空置率增加，这些空间将轻易被抹杀掉。
随着2020年优客工场宣布进行“轻资产、重赋能”的战略转型，表示将会更多向轻资产倾斜。转型轻资产模式，优客工场能否扭亏为盈？对此，《商学院》持续关注。
