谁之蜜糖,谁之毒药?旭辉“抄底”彰泰集团 ,债务风险何解?

谁之蜜糖,谁之毒药?旭辉“抄底”彰泰集团 ,债务风险何解?
2021年01月19日 14:31 商学院杂志

文:胡嘉琦 朱耘

新年伊始,旭辉发起合作并购。

日前,旭辉控股集团(0884.HK,以下简称“旭辉”)与彰泰集团母公司彰泰控股(香港)有限公司签署合作协议,两者将按照65%:35%的股权比例成立新平台公司“旭辉彰泰”。

合作开发模式是旭辉的一大特色,在此模式下存在怎样的机会和风险?广西市场楼市下行的大环境下,旭辉选择在这一时间点再度进行合作开发的原因是什么?合作方为什么是彰泰集团,对旭辉来说有怎样的机会和风险等问题,成为业内关注的焦点。

旭辉回复《商学院》记者称,旭辉与彰泰集团合作开发作是双方本着互利共赢的原则开展的。彰泰集团助理总裁王宗民接受《商学院》记者采访时回复称,“强强联手”。

合作并购广西本土房企

房企融资政策日益收紧的背景下,“大鱼吃小鱼”的戏码正愈演愈烈,旭辉通过与广西本土房企彰泰集团合作,成立新平台公司“旭辉彰泰”。平台总部设在广西南宁,由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长,旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

实际上,此次合作,旭辉将向彰泰香港与桂林合创收购彰泰集团65%的股权,彰泰香港与桂林合创分别持有彰泰集团80%和20%的股权,这也意味着,此次收购事项完成后,旭辉控股集团将实际控股彰泰集团。

这也意味着,旭辉通过合作并购迅速进入广西市场。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,旭辉与彰泰合作,目标主要还是扩张。旭辉这几年的扩张动作很明显,但旭辉在西南地区比较弱,彰泰在西南地区比较好,如果是一个项目一个项目地开发,速度就会慢,而旭辉通过合作开发的方式来加快扩张的速度。

从旭辉的土地布局来看,主要的经营布局于中国主要的一线、二线及三线城市,分布于长三角环渤海、中西部及华南4个区域84个城市。此前在广西项目布局仅为个位数,旭辉官网显示,旭辉集团在广西一共有6个项目。

中国房地产数据研究院发布《2020年12月中国288城市住房价格统计报告》显示,2020年12月,广西十四个地级市中仅有三个市的房价上涨,另外十一个地级市的房价是下跌的。旭辉为何会选择在这样一个时间点进入?

旭辉方面在接受《商学院》记者采访时提出,从区位来看,广西坐拥北部湾经济区,向南是面向东盟市场开放的窗口,向东对接粤港澳大湾区,未来有望打造成为国内国际双循环重要节点枢纽,发展潜力巨大。

诸葛找房数据研究院高级分析师陈霄认为,在广西大部分城市楼市表现较为低迷的情况下,旭辉在此时进入或许也是为了达到抄底的目的。对于旭辉来说,与“广西一哥”彰泰集团合作开发,对于拓展战略版图来说是一个重要选择,可以提高市场占有率,但是旭辉本身债务情况不轻,加之彰泰集团的债务压力,能否妥善处理,对于旭辉来说也存在挑战。

彰泰集团是广西的本土房企,深耕广西市场多年,目前已在全国16城9县开发过100多个地产项目,土地储备量超过1万亩,可售货值近800亿元,土储量位居广西房企榜首,整体业务布局集中在桂林、南宁等广西省内绝大多数城市。

从土地储备来看,旭辉收购彰泰可以获取大量的土地储备,但是在广西市场整体较低迷的成交量下,旭辉若要将手中资源转换成销售额和利润仍存在不确定性。

在市场的压力下,彰泰2020年的销售指标完成度尚不理想,资金回笼压力、去化压力都较大,旭辉在此时间点入局机会和风险可谓并存。

陈霄认为,旭辉在此时选择与彰泰集团合作开发,风险指数还是较高的,尤其是在彰泰集团本身面临债务压力、财务状况不佳的情况下,加之销售指标完成度不理想,这些对于旭辉来说都是未知的风险。

同时,企查查显示,彰泰集团因金融借款合同纠纷案由被多家金融机构起诉,2020年以来,彰泰集团多次被列为被执行人。

对于如何规避项目可能出现的风险,陈霄提出,面对合作开发的风险性,首先在合作方的选择上要对其财务资金状况、运营能力等做出综合考量,做好风险评估。同时,在合作中要明确双方的权益,对项目开发销售等环节做好共同决策机制,并且做好监督工作。

严跃进认为,目前应该关注“三条红线”背景下,贷款集中度提高对于企业融资端的影响。同时,合作开发项目通常需要解决历史遗留问题,防止项目烂尾,提前做好规划来规避风险。

合作开发模式利润水平低

旭辉开发模式多年以来是以合作开发为主。

2013年,旭辉与恒基中国合作,共同开发杭州余杭区地块及上海虹桥商务区项目;2017年,旭辉与重庆华宇集团合作,进入华宇在重庆、合肥、成都等区域;2018年,旭辉收购银盛泰50%的股份,获取其在山东的167万方的土储。

合作开发模式让旭辉全口径销售额看起来亮眼,在短期内可以以较低成本实现规模扩张,然而合作开发模式往往利润水平较低,合作方的经营结构、资产风险仍需考量。

截至2020年12月,旭辉累计合同销售(含合营企业及联营公司的合同销售)金额约2310.0亿元。然而由于旭辉多为合作开发项目,克而瑞数据显示,2020年全年,旭辉累计权益金额1339.8亿元,权益销售额仅约58%。

旭辉控股董事局主席林中曾表态,会逐步提高销售权益占比:2020年60%,2021年65%,2022年达到70%。

然而,2020年旭辉的权益销售离计划的60%目标有2个点的差距。此外,旭辉的全口径销售额的排名是第14位,权益金额的排名则下跌到第19位。旭辉在追求销售额的路上,毛利水平远低于行业,据Wind数据统计,旭辉集团2020年上半年的销售毛利率为25.63%,远低于行业的37.53%;2020年上半年,旭辉集团的毛利率、净利率分别下滑3.99%、1.42%。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,权益比例较低,企业容易出现增收不增利的情况,因此,适当提升权益比例,在营收、利润、债务之间寻找平衡点,对土地、融资、合作做出相应的调整,有利于旭辉在财务上有更好的表现。

彼之砒霜,吾之蜜糖,旭辉收购彰泰结果如何,《商学院》记者也将持续关注。

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