文：胡嘉琦 朱耘
阳光100，阳光不再。
近日，阳光100中国控股有限公司（下称“阳光100”，02608.HK）公布2020年度业绩报告，阳光100营收利润双降，融资新规下，阳光100“三条红线”全部踩中。在中国企业家发展联盟副理事长柏文喜看来，阳光100在债券融资方面无法获得增量的债券融资资金，只能维持存量。
曾经是一线房地产开发商的阳光100，如今在房企200强中不见踪影。
实际上，阳光100沦落至此与其错失了多轮市场发展红利期不无关系，阳光100将如何追赶“前进者”？在融资趋紧的情况下，阳光100“三条红线”全部踩中对于公司融资有哪些影响？后续将如何降低负债水平？
那些年错过的市场红利
“忆往昔峥嵘岁月稠。”中国房地产市场风起云涌的四十年，经历了多轮市场发展和人口红利。
创建于1992年的阳光100早在2003年销售额便逾40亿元，彼时，万科的市场销售额也不过63亿元。阳光100的排名在当时位列行业前十。
时过境迁，经历了近20年的行业发展及市场红利，而今，多家房企早已进入千亿阵营，万科在2020年销售额已破7000亿元。
然而，在房企前200强中未见阳光100的身影。克而瑞数据显示，2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，新世界中国以71.1亿元居房企排行200位，而阳光100在2020年的销售额仅为57.59亿元。
阳光100何以至此，这些年错过了哪些机会？引发了哪些结果呢？
过去20年，随着中国城市化进程的不断推进及人口红利的逐渐释放，中国房企销售额和利润明显增长，而其中，一线城市核心地段的商品房销售价格上涨了20倍，但阳光100却错失了在一线城市发展的机会。
2001年，阳光100创始人易小迪判断，对于民营企业来说，真正的机会在二三线城市，因为二三线城市的GDP增速远超一线城市。此后，阳光100开始定位二三线城市，成为国内最早进入二三线城市拓展的开发商之一。易小迪称，在二三线城市，阳光100只拿两种类型的项目，一种是城中心的综合体，一种是郊区大盘。阳光100开发的郊区大盘中住宅比例达到10%左右，动辄达到10万平方米规模的商业面积。然而，当时正值一线城市供需矛盾没有解决，二三线城市库存较多，部分二三线城市房子出现饱和的现状，进入二三线城市的阳光100并没有取得更多的竞争优势，反而错失了在一线城市扩张的机会。
随后，阳光100的发展战略并没有起到弥补的作用，反而继续“错过”。
2003年，招拍挂制度推行，即对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。阳光100并未加入“抢地”大军，从而错失了快速扩张的时机；2009年，一线城市房价快速上涨之时，万科、保利等多家房企纷纷布局一线城市，阳光100却做出将重心转至三四线城市的决定，再次错失市场红利。
2015年，阳光100加码旅游地产和特色文化街区，开发并耗资1.938亿元收购中书投资控股有限公司（以下简称“中书控股”）旗下的云南丽江雪山艺术小镇项目51%的股权。但文旅项目耗资巨大、回报周期长，阳光100入局后，丽江雪山艺术小镇的去化速度还一直维持低位。
据阳光100财报披露，2018年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。截至2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米。
此去经年，一次次的错失市场红利，阳光100也从前十房企滑至中小开发商地位。
实际上，阳光100也在试图抓住新机会。2020年，阳光100喜马拉雅公寓及商业街项目新项目面市，然而受疫情等因素影响，阳光100新项目并未获得太多关注，而在此时，融资也成了阳光100新项目需要迫切考虑的问题。
阳光100财报显示，阳光100商业项目的不利因素在于目前国内银行等金融机构对商业项目贷款不支持，且各项政策也不完善，每个项目都需要找到特定的融资渠道与合作伙伴。
对此，知名地产分析师严跃进认为，对于阳光100来说，确实是在走下坡路，通过阳光100的案例，企业需要反思，在市场环境下，需要投资什么领域的产品，如果投资失利，企业容易陷入资金回笼慢、投资能力趋弱的风险。
营收利润双降 “三条红线”全踩
除了行业排名大幅下滑、营收利润双降，令阳光100更为窘迫的是公司关键指标三踩房企融资新规的“三条红线”政策。
2020年财报显示，阳光100营业收入57.59亿元，同比减少30.5%，毛利润15.29亿元，同比下降27.2%。
在柏文喜看来，阳光100营收利润双降的主要原因还在于其商业模式和主营业务选择出了问题。因为房地产本身就是一个强周期行业，而街区商业和文旅小镇物业受宏观经济状况及行业政策的影响更为明显，在行业整体不振及严格调控之下更是首当其冲，去化困难是必然的，自然会导致存货上升，营收、利润双降。因此，阳光100要摆脱目前的困境，一是要将业务向去化较快的住宅类业务调整，二是商业地产业务要走轻资产化路线，以现金流和盈利为核心。
阳光100的资金并不充裕。
数据显示，阳光100扣除合同负债后的资产负债率为76.19%，净负债率高达187%，而现金短债比仅为0.24，“三条红线”全部踩中。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，阳光100连踩“三条红线”，其后期融资将会受到严格限制。陈霄建议，后期公司或将要大力降杠杆、降负债，加大营销力度，加速销售回款，增加现金流。另外，可以采取转让部分旗下资产项目的方式来缓解债务压力。
时至今日，阳光100库存压力仍然不小。
财报显示，截至2020年末，阳光100非住宅产品库存或达95亿元，按照2020年销售情况，去化时间或达3年。
陈霄在接受《商学院》记者采访时提出，一方面公寓以及商业街项目本身去化速度就低于住宅业务，由于商业项目存在竞争激烈、同质化严重等问题，加剧了去化的难度，想要加速去化，就要在产品打造上创新，以创新的产品和服务赢得市场认可。
“在当前行业集中度逐渐提升的背景下，阳光100想要通过转型来突破重围，喜马拉雅作为阳光100旗下的服务式公寓产品线，以运营服务为特色的新业态在市场中具备独特的发展潜力。但是转型之路并不是那么顺畅，处于转型阵痛期的阳光100仍面临着盈利压力和负债压力的困境。”陈霄认为。
阳光100后续能抓住机会吗？对于阳光100后续的发展，《商学院》将持续关注。
