高新产业园区面对越来越激烈的竞争，在努力寻找自救的办法
文 | 赵天宇 凌馨
编 | 王小
2024年上半年，企业与高新产业园区的关系，正在发生着微妙的变化。现在，企业成了更有话语权、选择权的那个。
围绕着生物医药、智能制造、微电子等主题，散落在全国各地的园区，承担招商引资、拉动当地产业发展的重任。现在园区留住企业的心更迫切了。
“（园区）房租补贴前120元一平方，补贴后68元一平方，一共补贴3年。”一位生物医药从业者表示。
高新技术企业对园区的服务、周边配套，甚至区域产业链资源，已经习惯了。如果没有更优惠的条件，部分企业会选择期满就搬走，去其他优惠条件更有力度的地方。承载着各地对于高新技术产业的期待，园区从业者们放低了姿态，努力留住老企业、拉来新企业。
园区转型
随着市场需求变化，部分园区已经开始寻求转型，以期留住企业。
在产业园区开发早期，园区能解决企业的空间需求即可，本质上是盖房子、收租金，这类景象如今已然消逝。企业会提出更多需求，如园区的产业链是否完善、能否提供投融资支持等。甚至有高新技术企业享受过几年租金红利，和园区运营方提出，帮忙解决融资，否则不会再续租了。
投融资放缓，企业马上捂紧钱包。围绕着这些企业收租金、提供服务的园区，气氛跟着紧张起来。
据产业园区服务机构方升研究调查，专业的生物医药园区一般会比周边园区租金高30%以上，利润空间较大。
“我们开始转型了。”一家头部生物医药产业园区的相关负责人说。此前该园区对入驻企业一向是精挑细选，必须是生物医药前沿科技研发企业，或是有技术突破的产业链上游企业,才会得到青睐。
现在，“降维了。”上述园区负责人说，只要跟生物搭界的，合成生物学、医美、保健品、功能性食品、化妆品，甚至跟生物药没有直接关系的电子元器件，园区招商团队都开始主动接触。
消费类产品的标签一旦贴上，就很难甩掉。毕竟，这家园区原本的目标是，“让最好的创新药在这里产生”。上述园区负责人表示，已做好准备，撑过去，再重塑品牌。
而企业更看重的，是落户能给多少真金白银的补贴。
为企业争取各类补贴，是产业园区吸引企业入住的重要手段。成都市温江区正在建设“成都医学城”，该区于2024年5月发布了促进医药健康产业集群高质量发展支持政策，对新引进的公共服务平台，可给予最高1000万元的支持；对新药、器械、特医保健食品，也有不同额度补贴。
上述园区负责人证实，园区间针对创新药械项目的补贴，竞争日益激烈，“比如一个在研项目进入临床，一家园区提出给300万元，另外一家可能会涨到600万元，第三家又涨成800万元。”
生物医药行业整体对融资较为依赖，初创企业亏损多、造血能力尚不足。IT桔子统计显示，生物制药行业的投融资数额2021年达到顶峰，该年度共621起投融资，投资金额达1107.72亿元。而自2022年到2024年5月20日，生物制药行业融资事件发生170起，投资金额为173.32亿元。
因而，“融到资”，成为所有初创企业和它们所在的园区最大的目标之一
低价策略
新投入市场的产业园区，在想办法避开前辈们踩过的坑。一个成立于2019年的医药研发制造产业园从业者说，由于投入市场时间较晚，加之期间遇新冠疫情，该园区内很多企业目前入驻还没有满三年。
不过，该园区的招商部门跟企业签订的投资协议中，有防止三年期满后企业离开园区的一些对赌条件。上述产业园从业者透露，在对赌协议里会约定，要求企业将减免的租金返还，一般而言不涉及企业股权。
一些老牌园区运营方遇到过企业退租、迁走，办法是扣违约金。
据华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金披露，位于上海浦东新区张江科学城，上海集成电路设计产业园里的张润大厦，遭遇了大租户的提前退租。退租的企业是哲库科技，由于其提前退租，张润置业没收了哲库科技的租赁保证金约1039.8万元作为违约金。
哲库科技曾是是张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比达到46%。2022年，哲库科技支付的租金占张润大厦整体同期现金流总额的30.98%。
根据五大行相关统计，预计未来2024年、2025年，张江区域拟入市办公研发类项目将超过100万平方米，将一定程度上带动区域产业园的竞争升级。入驻的企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，对于各大园区的未来运营将带来一定挑战。
2023年度，张江版块的整体空置率为15.5%，较2022年同期有所上升，但仍低于全市平均空置率水平。这是来自戴德梁行研究部的数据，张江板块内园区整体运营表现，体现了较强的竞争力。
截至2024年3月末，张润大厦项目的出租率为81.37%，这已经大幅高于2023年12月末的63.31%。
不过，多地园区都有了生存危机意识。建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年报显示，截至2023年四季度，北京全市产业园空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金报告显示，周边园区出现明显的降租金抢客户趋势，“区域内部分项目采用低价竞争策略，以维持出租率，一定程度上拉低了区域租金水平。”
低价策略确实可以吸引一些企业入驻。园区之间卷起来了。“外省市挖好企业的思路，越来越清晰。”一位一线城市头部园区的从业者说，比如低价，已经成为常规手段，补贴、3年免租等，对企业诱惑很大。
园区不应做成“地产项目”
目前，地方政府对生物医药园区的审批，也在逐渐收紧。
随着城市发展、产业集聚，园区已经多如牛毛。2023年全国国家级省级开发区总数约2700多个，各类产业园区数量8万多个，大企业园区10万多个，孵化器、旧改、小微型园区约150万个。
上述一线城市头部园区的从业者，将目前园区面临的压力形容为来自“外部的定向爆破”。因为地方政府现在会和专业资本深度合作，进行专业招商、定向投资，好企业不像之前那样不透明或者各地政府不熟悉。
深圳光明科技园所在的光明区，是一个集合众多原始创新和科学研究的年轻新区。截至 2023年年底，光明加速器二期项目所在地光明区招商局智慧城（光明科技园），出租率达到 97%，较上季度末提升6个百分点。
光明科技园运营负责人付小龙表示，2023年四季度期间，产业园采取了一系列措施“找客户”，以提升租金率。例如， 与光明区政府的招商引资冲刺合作，通过政策吸引新租户落地，以及激励老客户“以老带新”等。
同时，该地也有不少出于降低成本考虑，从其他地方搬迁过来的新租户。
部分产业园捉襟见肘，问题也在于只形成了一个初级的规模效应，园区内产业细分领域之间并没有形成良好协作，覆盖生物医药细分产业链散、大而全，缺乏特色，导致难以出现更好的产业促进效果。
研究者刘婷婷在《生物医药产业园区招商运营策略分析》中直言，部分园区最终成为了靠资产销售、空间租金和政府补贴生存的“类地产项目”，经营现状与定位严重不符。
涉及到拿地、建设，园区脱离不开房地产属性，但不应该是由房地产驱动的。
“现在有很多生物医药园区，最后要把创新搞成房地产。”一位长期从事医药行业人士分析，药物创新，原本应该是一个轻资产的产业，企业拿到融资以后，理应尽量投入到研发当中，而不是大手笔投入固定资产。
创新药企在参加行业会议时，也乐于介绍企业规模之大，已具备若干条生产线、占地面积若干平方米，配备了多种先进仪器。
但实际上，在上述医药行业人士看来，制药业没有逃开房地产的思路。创新药企买房置地、建厂房，为了避险考虑，动产变成了不动产。
从全球看，生物医药、微电子、新材料等高新技术产业的发展，早期或脱胎于高校，或依托于当地优势企业的带动。如美国硅谷依托于斯坦福大学、加州大学伯克利分校等高校，鼓励以商业为导向的课题研究，支持师生创业成果向企业转移，形成了微电子、信息技术、新能源材料、生物医学等产业集群。
波士顿地区作为生物产业集聚区，吸纳了从事新药研发和生产、医疗健康产品、医疗器械和设备的企业。同时，该地有麻省理工学院、哈佛大学等高校，以及麻省总医院、新英格兰医学中心等临床医学资源，加之活跃在本地的生命科学、分子生物学、新材料和化学实验室，能与制药企业巨头、初创公司联动。
在以色列，以数字健康、医疗设备、生物技术和药物治疗为核心的产业体系，最早则是出于本地企业的带动。20世纪中后期，作为欧洲移民创建的众多小型药物公司之一，梯瓦（Teva）制药通过合并收购，占据仿制药领域的龙头位置，也为以色列制药产业的发展奠定基础。此后，本土制药企业开始进行密集的创新研发活动，并在欧美进行大量并购，推动以色列相关产业发展。
随着中国的生物医药园区扩张，伴生政策、投资的支持，过去几年药物创新亦取得了进步。2024年2月，艾昆纬人类数据科学研究所 (IQVIA Institute for Human Data Science) 一份年度趋势报告显示，从2018年至2023年的五年间，中国的增长尤为突出，以192种新型活性物质的上市量，跃居全球第二，仅次于美国的267种。与上一个五年期（2014年-2018年）相比，中国的增幅很大，显示出医药产业的创新能力增强，以及对国内外市场的积极开拓
此中，高新园区功不可没。
