王炸政策集中落地,影响几何?

王炸政策集中落地,影响几何?
2023年09月02日 12:31 地产锐观察V

每个周五都令人期待,这个周五也不例外。

继8月30日广深率先官宣认房不认贷后, 9月1日晚,上海和北京相继官宣,全面推行认房不认贷。

此前,业内预计北上不会全面推行认房不认贷,而会“一区一策、分区施策”。显然,政策大超市场预期。

执行认房不认贷,意味着被高首付比例(北京普宅60%、非普80%;上海普宅50%、非普70%)拒之门外的改善型购房需求,有望加速释放。

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与此同时,9月2日下午还有一条消息刺激着市场的神经。

在多个业内微信群里,流传着一条据称是路透援引不具名消息人士的说法,大意是还会有更为积极的房地产支持措施出台,比如松绑大城市中非核心区域的限购,并称有可能在未来几周内各城市会陆续公布。

虽然未证实,但在月底月初这两三天王炸级别政策集中推出的背景下,业内也预计接下来会进入政策的集中落地期,还会有进一步限制性政策的松绑,包括限购限售、普宅认定标准等。

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今天下午,还有小伙伴提出疑问,认房不认贷、降首付比例、降增量房贷利率、降存量房贷利率,这样王炸级别的政策都出来了,为啥地产股还震荡不定,感觉效果不大呢?

对此,有机构分析,8月底正好赶上房企集中发布中期业绩,普遍报亏的状态,让市场资金还有疑虑;同时之于地产,“不见兔子不撒鹰”已成为市场的常态思维。

而在今晚北上官宣“认房不认贷”后,预计市场信心会大幅增强。期待周末楼市和下周股市的表现!

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据申万宏源研究统计,目前还有十多个城市执行认房又认贷政策。在四大一线城市全面执行认房不认贷,江苏省、武汉、东莞、惠州、佛山发文跟进后,剩下的城市也会密集落地。

从上表可以看出,四大一线城市及宁波、西安、合肥、重庆、成都几个二线城市的首套和二套首付比例差距较大,执行认房不认贷,对推动这些城市的改善性需求入市的利好也会更大。

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同时,首付比例下调力度可观。

据8月31日央行、金融监管总局联合发文,统一全国住房商贷首付比例下限,首套不低于20%,二套不低于30%。

目前,大部分二线城市依然执行首套3成及以上、二套4成及以上的首付比例。这意味着,二线城市首付比例有1成的下降空间,而一线城市有2-4成下降空间。

华泰证券有测算,首付比例下调空间最大的是一线城市二套房,无房有贷人群在认房不认贷政策叠加效应下,北/上/深/广的首付比例最高可下降60/50/60/50pct。

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首付比例降低的同时,房贷利率也将下调。据央行和金融监管总局8月31日联合发文,下调增量房贷利率下限,二套LPR+20BP,首套LPR-20BP。

据统计,北上深广四大一线城市首套房利率下限分别还有75/55/50/20bp下降空间;二套目前全国均执行利率下限LPR+60bp,普遍存在40bp的下降空间。

认房不认贷、降首付比例、房贷利率调降,政策多管齐下,购房成本特别是改善置业成本将明显下降。

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同时,存量房贷利率也将调降。

央行和金融监管总局8月31日联合发文,自9月25日起,存量首套商贷借款人可以和银行提出申请,置换新房贷或者协商降低房贷利率。

这将为那些在高房贷利率时期的购房者月供减负。同时,也有助于减少提前还贷现象,减少违规使用经营贷、消费贷替换存量房贷的现象。

值得注意的是,还有一种可能,即那些过往在认房又认贷城市买房的无房家庭,由于名下有贷款记录而被执行二套房贷利率的,有可能被重新认定为首套,执行首套房贷利率。当然这是猜想,后续还需观察政策具体落地执行。

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也有机构认为,和2014年允许已经购买一套再购买一套可以执行首套房贷政策相比,本轮认房认贷规定的是“家庭成员名下在当地无成套住房”,政策还有进一步放松空间。

天风证券同时指出,当前房地产政策的调整,有利于高能级城市真实购房需求的释放,但既不是“强刺激”,可能也无法有效带动人口有流出压力的低能级城市市场的改善。

也有地产锐观察的群友指出,当前王炸级别政策集中出台,会更有利于央国企,对民营房企销售的带动作用有多大还得观察。

因为在品牌民营房企持续出险、出险的品牌民营房企得不到明显救助的情况下,释放的购房需求还会有选择地流向央国企,而非民企。

对于后市,你们怎么看呢?

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